十幾年前副中心名噪一時，徐家匯、五角場建成后聲音就小了。

后來我們搞郊區(qū)去了，五大新城、大虹橋、臨港新片區(qū)等等。

市區(qū)副中心并不活躍。

郊區(qū)開發(fā)遇到很多問題，現(xiàn)在我們又回頭搞市區(qū)。

引爆信號是北外灘840萬方規(guī)劃出爐，此后楊浦濱江火了、徐匯舊改提速、浦東提出金色中環(huán)、靜安打造中興路……

現(xiàn)在又提出一環(huán)四向、中城地帶。

市區(qū)的再次開發(fā)，直接沖擊了原有副中心格局。

徐家匯迎來二次打擊。

徐家匯是最成功的副中心，天時地利人和。

位置最好，離權(quán)力中心只有500多米，覆蓋了天平路大量高收入居民。

天平路街道還有不少科研院所，那個時代少有的高知。

他們?nèi)セ春Ｂ贰⑷ツ暇┞范嫉?公里，來徐家匯最方便。

徐家匯東側(cè)是中山醫(yī)院、上海醫(yī)學(xué)院為中心的大型居住區(qū)，缺乏大型商業(yè)。

出了內(nèi)環(huán)是上海最大規(guī)模的工人新村之一，田林康健連成片，居民收入也不低。

1號線建的早，滬閔高架通車早，閔行居民早就被徐家匯拿下。

當(dāng)時閔行幾乎所有公交線路終點站都在徐家匯到蓮花路一帶。

四路人馬匯集徐家匯，十多年前徐家匯真是巔峰時刻。

莘莊、七寶商業(yè)崛起后，徐家匯少了一路人馬，大眾化商業(yè)感到了壓力。

馬上又要重新洗牌。

田林、康健背后是漕河涇。

漕河涇原來只是產(chǎn)業(yè)園，貢獻(xiàn)GDP貢獻(xiàn)稅收，居民住在田林康健，消費去徐家匯。

現(xiàn)在漕河涇不甘心，也要成為真正的市區(qū)，把居民、把產(chǎn)業(yè)留下來。

越界錦和尚城、鑫耀中城等近30萬方商業(yè)，作為區(qū)域商圈足夠了。

奢侈品可能需要去港匯、ITC，普通消費場景本地解決，徐家匯又少了一路人馬。

徐匯濱江開發(fā)很久了，商業(yè)確實不給力，正大樂城、綠地繽紛城、龍華會都不驚艷。

就這樣也吸收了中山醫(yī)院一帶不少居民，夾在中間的星游城都干倒閉了。

香港置地商業(yè)開出來更可怕，能級上不輸徐家匯，疊加徐匯濱江的生活、文化魅力，一個新的市級商圈冉冉升起。

最可怕的是，徐匯區(qū)有錢人已經(jīng)集中在徐匯濱江。

中山醫(yī)院這路人馬可能也要丟了，徐家匯壓力很大。

當(dāng)然徐家匯也在努力，ITC陸續(xù)建成，舊商場全面改造。

著名醫(yī)藥企業(yè)默沙東決定搬入徐家匯，至少去化兩萬方辦公面積。

這次市區(qū)重新開發(fā)，優(yōu)質(zhì)地段的數(shù)量可能要翻倍。

傳統(tǒng)中心不能說衰退，至少優(yōu)勢沒那么大了。

五角場的壓力一點也不小。

區(qū)域發(fā)展都有運氣成分，五角場也不例外。

北區(qū)商業(yè)老大原先是虹口，楊浦人都要來虹口消費。

后來虹口實在不給力，四川北路沒落、龍之夢那里亂糟糟的，大連路以北無序發(fā)展。

這時恰好五角場建成，一把收割了原來虹口的粉絲們。

寶山一貫的缺乏向心力，區(qū)中心只能輻射淞寶一帶。

7號線是普陀延伸、1號線是靜安延伸，3號線高境淞南視楊浦為中心。

其實寶山很多有錢人甚至體制內(nèi)的住在新江灣，拿五角場當(dāng)家沒一點問題。

浦東北部更別說了，高橋、高行、高東三鎮(zhèn)啥都沒有，就工廠+工人新村。

之前有不少浦東人孩子讀書都往楊浦送。

商業(yè)建設(shè)更是遲緩，大家看看導(dǎo)航，去五角場還是比去陸家嘴快。

現(xiàn)在巨峰路這里打造浦東最大商業(yè)體，6號線往北覆蓋高橋、高行、高東，12號線截流金橋。

浦東北的購買力很難再流入楊浦。

寶山落寞了十幾年也不甘心，現(xiàn)在重倉大吳淞，野心極大。

不僅不希望被楊浦分割，這次連楊浦新江灣都納入大吳淞。

還有浦東外高橋。

具體商業(yè)規(guī)劃還沒出爐，看各個組團(tuán)設(shè)計方案幾乎都包含了商業(yè)項目。

新江灣的有錢人，以后可以去寶山逛街了。

最拉胯的是虹口，下一步也就打造北外灘，聯(lián)合東外灘牢牢把握周家嘴路一帶。

虹口北部的江灣、涼城，可能還是需要五角場。

由于復(fù)旦大學(xué)之類的阻隔，其實東西向出行并不方便，虹口北部、五角場大學(xué)城的聯(lián)動一直不太順暢。

五角場面臨的壓力比徐家匯還大。

中山公園、田林商圈以后都是大眾商業(yè)，西南部的個性化商業(yè)、奢侈品還是要徐家匯。

五角場本來就是大眾商圈，萬達(dá)、合生匯之類的被取代沒任何難度。

現(xiàn)在萬達(dá)、百聯(lián)生意已經(jīng)下滑，合生匯還勉強(qiáng)。

當(dāng)然這里肯定需要商業(yè)，地段在、產(chǎn)業(yè)在、大學(xué)在，區(qū)域內(nèi)也有購買力。

未來五角場可能坍塌成區(qū)域商圈，泯然眾人。

這次沖擊跟重回市區(qū)關(guān)系很大，浦東北部崛起是金色中環(huán)，寶山大吳淞是一環(huán)四向，虹口北外灘、楊浦東外灘是一江一河。

郊區(qū)搞不動，我們只能回到市區(qū)內(nèi)卷。

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重回市區(qū)，一些原來沒建成的規(guī)劃有望建成。

壞消息是，這些規(guī)劃能級大幅下調(diào)。

之前沒建成的副中心是真如、花木，真如已經(jīng)啟動第四輪規(guī)劃。

更新規(guī)劃，其實就是之前的落地不了。

徐家匯、五角場地位都在下滑，上海已經(jīng)不需要副中心了。

商業(yè)已經(jīng)平權(quán)，南翔印象城跟市區(qū)商場沒太大區(qū)別，銷售額高達(dá)46億元，上海前十。

11號線桃浦之前的客流全歸南翔，真如副中心的意義何在？

寶山商業(yè)也在發(fā)展，南大華潤萬象匯建成直接收割桃浦客流，真如連自家客戶都留不住。

當(dāng)然真如中海的商場很熱鬧，也就是一個很熱鬧的商場罷了，體量相當(dāng)?shù)纳虉錾虾Ｓ袔资畟€。

前灘建成、金橋張江建成，花木-龍陽路副中心失去了意義。

這里離陸家嘴太近，功能上重合度很高。

外圍客流早被分割。

這次重回市區(qū)最大的意義就是，取消副中心。

原先副中心的職能，由幾十個區(qū)域中心分別承擔(dān)。

徐匯中心由一變五，全面開花。

最難受的還是浦西第二代副中心，虹橋、莘莊、吳淞等等。

大虹橋的二次開發(fā)主角是前灣，前灣的發(fā)展速度已經(jīng)放緩。

信達(dá)醫(yī)藥、云南白藥、正大天晴、山東威高幾個總部能建好，沿湖的一片辦公樓很難。

重回市區(qū)，市區(qū)辦公樓大量上市、大幅降價，哪輪得到郊區(qū)。

閔行很聰明，早就放棄了辦公樓建設(shè)，一門心思搞產(chǎn)業(yè)園。

最近莘莊工業(yè)區(qū)、馬橋人工智能創(chuàng)新試驗區(qū)、大零號灣利好不斷，靠的就是跟徐匯濱江錯位競爭。

要啥副中心？建一堆高樓大廈唯一作用就是拉高空置率。

大零號灣上班，要讀書有華二、有交大二附中，要看病給你瑞金醫(yī)院，要消費有龍湖天街，要生態(tài)給你建公園，要娛樂給你圖書館、劇院。

還要啥副中心？

副中心是物質(zhì)匱乏年代產(chǎn)物，大家集中消費提高使用效率。

現(xiàn)在我們的問題是產(chǎn)能過剩。

大虹橋可能還要建，實際的能級肯定要下調(diào)。

浦東不一樣，浦東剛剛迎來副中心時代。

副中心是物質(zhì)匱乏年代產(chǎn)物，浦東就是典型的物質(zhì)匱乏。

向北過了中環(huán)，向東過了內(nèi)環(huán)，浦東幾乎都是資源荒漠。

這十幾年浦東沒怎么建副中心，花木沒成功，前灘突然搞成了CAZ。

大部分地方還是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園模式。

老虎不在家猴子稱大王，御橋異軍突起。

雙軌交、商業(yè)中心、教育中心，吸收了浦東南部的優(yōu)質(zhì)客群。

現(xiàn)在張江雙子塔建成，慢慢的做成了市區(qū)的樣子。

漕河涇的醫(yī)藥企業(yè)默沙東要升級辦公室，可以去徐家匯ITC。

張江的醫(yī)藥企業(yè)怎么辦？

現(xiàn)在可以去雙子塔了。

浦西面臨的招商困境浦東也有，只是相對輕松。

浦西有真如、蘇河灣、北外灘、東外灘、徐匯濱江、董家渡、漕河涇需要填滿，郊區(qū)很難。

浦東龍陽路按住別動，前灘已經(jīng)滿租，張江還有點概率。

浦東房價體系是去中心化的，除了陸家嘴本來也沒中心。

聯(lián)洋到張江、御橋、唐鎮(zhèn)房價沒差距。

大家都是郊區(qū)，誰也別嫌誰荒涼。

如果張江為首的副中心建成，房價體系可能要改變。

浦東重走浦西十幾年前的路，唯一的風(fēng)險是，現(xiàn)在各方面都不像十幾年前。

上面只是環(huán)二的個人解讀，真正的驚濤駭浪明年我們就會見到。