從2013年到2020年，歷時7年，圍繞價值約400億的北京二環“黃金地”——莊勝二期A-G地塊的歸屬問題，爭議不斷。從最初莊勝公司拿下這些地，到后來轉手信達投資，再到中信國安集團入局，莊勝二期的地塊幾經轉手，涉事三方都不愿讓步，卻又沒有任何一方真正擁有這塊“黃金地”。如今，最高院再審的終審判決結果出爐。這一判決，能夠讓爭奪7年的莊勝罷手嗎？

撰文/ 蔡真

編輯/ 盧泳志 郝美平

爭奪了7年的北京二環“黃金地”案有了新進展。春節前，最高人民法院（以下簡稱“最高院”）作出再審判決，撤銷了最高院此前的二審民事判決，維持了北京市高院一審的判決。

這也意味著，北京莊勝房地產開發有限公司（以下簡稱“莊勝公司”）失去了對莊勝二期地塊的權益，但在北京信達置業有限公司（以下簡稱“信達置業”）的股權比例由約定的20%增加至35%。

對于這個判決結果，莊勝公司董事長周建和表示不服，他說：“20%也好，35%也好，對我來說都是一張白紙，這也不是我的訴訟請求。”在周建和看來，背負巨額債務的信達置業，其股權并不值多少錢。周建和說：“我們將采取包括向最高檢申請抗訴在內的一切合法手段來繼續維護莊勝公司的權益！”

風云君聯系了信達置業和其大股東國安控股，根據工商信息，二者法人和董事長為范睿，但國安控股稱無范睿此人。上市公司中信國安董事長羅寧則表示自己已經退休。

如此看來，雖然最高院做出了再審判決，但這則長達7年的糾紛案仍然沒有塵埃落定。

三審“國安府”

事情還要從上世紀90年代說起。1992年，湖南商人周建和控制的香港莊勝公司選擇北上，一舉拿下了宣武門外大街東側25公頃舊改項目。北京00001號土地證給了莊勝一期，顯赫一時的莊勝崇光商場由此起步。

在商業不動產上獲得巨大成功的莊勝公司，把目標轉向高端住宅項目。2001年，莊勝二期啟動開發，該項目位于皇城根下，北臨西單，東鄰琉璃廠，眾多名人故居皆在此區域，可謂寸土寸金。

不過，就在莊勝二期開發的同年，莊勝公司遭遇資金鏈問題。2003年3月，莊勝公司累計欠銀行30多億元貸款。2004年，“831大限”出臺，協議出讓經營性國有土地被全面叫停，一律競價出讓。莊勝需要在60天內一次性繳納4億多元土地出讓金等費用，且要等拆遷完畢后才能拿到土地證開工建設。莊勝公司壓力倍增。

2005年，莊勝公司的債權方中國銀行湖南分行向法院申請，對莊勝二期地塊進行了查封，包括如今引起爭議的A-G地塊。

這一地塊，位于北京宣武門外大街東側，就是目前在建的中信“國安府”二期。因為該地塊臨近天安門廣場、人民大會堂等，又稱“黃金地”。依據該地塊295951平米體量和目前附近12.5萬元/平米的房價計算，項目價值接近400億元。

（圖片來源：百度地圖）（圖片來源：百度地圖）

2009年，信達投資和莊勝就債務重組進行談判，最終雙方達成共識。莊勝公司將莊勝二期A-G7個地塊的土地出讓合同作價32.59億元（后減至27.31億元）抵償給信達投資，信達投資替莊勝償還相關債務。

同年10月，信達投資出資4億，注冊成立了信達置業，負責A-G地塊的開發。同時，莊勝地產可在信達置業增資1億元，占股20%。據了解，這1億元雖已到賬，卻沒有進行工商變更。

這本是雙贏的操作，莊勝地產得以從巨額債務脫身，“白衣騎士”信達投資則拿到帝都珍稀地塊。

不過2012年，事情陡然發生變化。中信國安集團以13.6億元公開摘牌取得了信達置業100%股權，此舉引發莊勝不滿。2013年，莊勝地產將信達投資推上被告席，要求解除合約，返還地塊。

2014年，一審結果出爐，莊勝敗訴，其收回地塊的訴訟請求也被駁回。

（圖片來源：一審判決書）

隨后，莊勝提起上訴。但中信國安在這期間已經開始運作國安府一期項目，想要“生米煮成熟飯”，使莊勝返還地塊的訴求無法實現。

（截圖來源：麥田房產）

2014年，國安府一期開盤，絕大部分房源被一搶而空。國安府一期購房者一共是143戶。其中33戶購房者因為政策原因，房源被轉到國安府二期。按原定計劃，一期項目應于2017年年底交房。

2017年4月，針對莊勝的上訴，最高院進行了終審裁決：莊勝勝訴、協議解除，判信達返還地塊，并支付違約金10億元，莊勝則需返還合同款項和拆遷費用27.36億元。

（圖片來源：二審判決書）

但信達投資和信達置業表示不服，以“強行執行勢必造成巨大社會危害和國有資產巨額損失”為由，于2017年4月向最高院提請再審。

隨后，最高院于2019年12月決定再審，2020年8月開庭，12月25日宣判。莊勝公司失去了對莊勝二期地塊的權益，同時莊勝公司對信達置業的股權比例則由約定的20%增加至35%。

（圖片來源：再審判決書）

目前莊勝方面在準備向最高人民檢察院申請抗訴。

北京德恒律師事務所資深民商事訴訟律師翟格民對再審判決表示贊同，他表示：“在中信國安同意股權調整的情況下，法院采納了中信置業和中信國安的調解意見 ，在維持原北京高院判決的基礎上，判決確認增加莊勝公司在中信置業的股權比例，是擴大了莊勝公司的利益，我個人認為沒有什么不妥。”

歸屬權背后的利益糾葛

在價值400億的莊勝二期地塊歸屬權變化過程中，莊勝公司、信達投資和中信國安集團的三角關系變得迷離和復雜。

簡單來說，莊勝公司是莊勝二期A-G地塊的初始開發商；信達投資則是港股上市公司中國信達（1359.HK）的全資子公司，在莊勝公司遭遇債務危機之后，接手莊勝二期地塊，將A-G地塊土地使用權轉讓給信達置業開發；2012年11月，中信國安集團以13.6億元價格受讓信達置業的全部股權，接手莊勝二期A-G地塊，成為如今國安府的實際開發商。

（國安府 風云地產界攝）

根據當初的二審判決，雙方協議解除，莊勝還錢拿地，信達還地拿錢。2017年3月最高院判決生效，4月申請強制執行，8月北京市三中院發出禁售令；2019年3月最高院再次督辦，北京市三中院發出協助執行通知書，查封涉案地塊，查封期限直到2022年3月12日。

但事實上，國安府一直沒有停止施工。

（工地現場 風云地產界攝）

“中信國安并不按法院要求執行，一直在施工，目前未開發的部分還有37%，我只要這部分。”周建和表示。

在周建和看來，和信達置業當初說好一方出地、一方出錢，雙方共同設立公司開發土地，不過莊勝把地裝進去之后卻沒有成為股東，信達則直接把這塊地賣給了中信國安。

《民事判決書》顯示，法院對雙方進行過多次調解，信達置業及其實際控制人中信國安自愿將莊勝公司在信達置業的股份比例從20%提高到35%，而莊勝公司提出要案涉項目37%（即莊勝二期A-G地塊中未開發的部分）的土地權益，不過因為雙方差距過大調解未果。

信達置業股權的35%和涉案地塊的37%，究竟差別在哪里？

周建和說：“中信國安完整的說法是：整個項目全部盈利約30億元，35%股權可以換成10億元，10億元又可以折合成1萬平米房子，莊勝可以拿10億元或者1萬平方米房子退出。”

周建和進一步解釋：“但如果按照與信達投的合同約定，莊勝公司擁有信達置業20%權益來推算，莊勝二期地塊整個地上可銷售建筑面積30萬平米，莊勝可以占地面可銷售面積約6萬平方米。按照2.5萬元/平米的成本計算，莊勝需承擔15億元成本，再按照現在銷售限價12.5萬元/平米計算（該項目二手房市場價16-18萬），價值75億元，有60億的資產溢價。”

60億 vs.10億，周建和認為，自己提出37%的地塊權益已是極大讓步。

對于中信國安集團，莊勝二期地塊的重要性同樣不言而喻。

2019年春天，一封名為《關于懇請中國銀行保險監督管理委員會協調解決中信國安集團有限公司重組過程中有關問題的函》流傳出來。該函兩處提到“國安府”受到訴訟影響，無法銷售，希望銀保監會能協調最高法，對該案進行再審。

2017年4月，二審結束后，中信國安內部人士對《中國經營報》表示，“土地返還了，基于土地的投資、土地上的房產、配套以及購房的業主，該怎么辦？”這意味著這一個判決將會帶來幾百起官司。

翟格民律師表示：“相關案件事實發生于2009年至2010年期間，而訴訟起始于2013年10月。即使從起訴的時間來看，距離相關的事實近三年的時間，各方當事人都已經履行了主要的合同義務。如果貿然推翻已經履行的大量的合同內容，將各方當事人的權利義務退回至原始狀態，且不說是否能夠實際退回，即使能夠實際退回，對已經履行了大部分合同義務的各方當事人來說，是否有顯失公平的情況？最高院最后強調了誠實信用原則和維護交易安全原則，我認為這是民法的基本原則，應該倡導。”

債務疑團

去年11月，中國裁判文書網公開了兩份民事執行裁定書，申請執行人都是平安信托，法院裁定凍結、劃撥被執行人北京信達置業有限公司、中信國安集團有限公司的銀行存款合計約52.2億，凍結、拍賣、變賣北京信達置業有限公司100%的股權。

（圖片來源：裁判文書網）

據《中國經營報》“等深線”報道，中信國安以國安府所在的A-G地塊做抵押并擔保，獲得了三家公司160億元的信托貸款融資。其中，上海愛建信托60億元，平安信托70億元，太平資產管理公司30億元。

值得注意的是，平安信托曾參與中信國安集團混改，中信國安集團股東之一上海瑞煜（持股比例15.81%）便有其身影閃現。

（圖片來源：天眼查）

值得注意的是，目前信達置業股權凍結信息多達10條，執行法院為北京高院、遼寧高院、鄭州中院、北京三中院、北京二中院等，凍結期限最晚至2023年6月1日。

中信國安在執行出具給法院的成本說明顯示，截止到2017年4月20日，其為國安府項目已經投入巨額成本，其中項目取得費用37億元、拆遷26億元、建筑安裝62億元、市政園林5億元、配套10億元、利息及融資費46億元、期間費用11億元。

莊勝方面曾對“等深線”質疑以上數字：“建安成本62億元，則意味著每平方米的建安成本高達11萬元。從市場操作經驗看，2013年到2017年間，該區域平均拆遷價格約25萬元每平方米，因此即使這8317平方米全部按住宅類拆遷算，總拆遷費用最多也就20.8億元。”而中信國安曾對媒體表示僅拆遷成本就高達150億元。

周建和則表示：“莊勝了解的事實是：莊勝二期項目規劃批準建筑面積30多萬平方米，信達從莊勝接手的時候，莊勝完成了80%多的拆遷，總價是27億元，實際支付了22億元，也就是說信達拿到的樓面價不到1萬元，另外有百分之十幾的未完成拆遷。”

換言之，莊勝認為國安府項目的開發并不需要數百億元之巨，中信國安多借的錢究竟去了哪里？

實際上，中信國安集團非常缺錢。2019年三季報顯示，公司總資產1864.65億元，總負債高達1638.63億元，資產負債率高達87.88%，超過年初的86.89%。此后，中信國安集團沒有更新業績報告。

目前中信國安集團旗下2014、2015、2016和2018年度多筆票據尚無法按期足額償付。企業預警通顯示，其尚有3筆票據存續，共計余額40億元，都將在2021年到期。

黃金地能否拯救中信國安于水深火熱之中？如果財力允許，你會選擇投資這處二環絕版豪宅嗎？歡迎評論區說出你的看法。