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扎心現狀

最近一個朋友在賣郊區的房子，道心都要破了。

“太討厭跟中介打交道了，無底線試探貶低，明知故問，變著法的讓房東自降價格。”

另一個朋友也是剛賣掉郊區的房子，用他的話說，簡直就是渡劫。

"今天終于把房子賣了，價格一降再降，直接砍到片區最低價才成交。現在郊區賣房太拼了，大家比著送車位、比戶型設計、比裝修標準。光我們小區就有幾十套在掛牌，來看房的買家都精得很，個個都想壓價撿便宜。"

當下郊區房東太難了，郊區賣房更是難到離譜了。

金三銀四小陽春，跟郊區絕大部分房子都沒關系，房價依然跌跌不休。

金山石化新村房價10年腰斬。

臨港次新房價跌破2萬/㎡，比開盤價還低。

郊區在賣的房子太多了，它不是說低價的房子賣掉了，就能漲價了，而是每出現一套砸盤，后面的房子就要對標這個砸盤的成交價。

根源是郊區庫存大爆炸！

郊區新房次新扎堆，一個小區掛牌好幾十套，全在卷價格、卷裝修。

松江泗涇新凱家園，每個小區都有幾十套掛牌

但凡有個房東著急用錢，那就得砸盤搶跑，之后整個小區的價格都得被他拉下來。

最終結果就是，同小區同戶型，只有價格最低的那個才能被賣掉。

還有人全部身家都壓在房子里面，眼看小區房價跌得受不了，鄰居誰賣房，他就去找哪個鄰居，叫他們不要賤賣，說房子還會漲，問題是沒多人信。

更可怕的是，降價也沒人看。

很多遠郊板塊，一個月也就成交幾套房子。在綠網上，甚至好幾個月零成交，流動性封死，真成不動產了。

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深層誘因

郊區為啥成了樓市“渣男”？

1）首先規劃畫餅，落地不行，這個今天不展開了。

2）其次市區吸血，剛需跑路。

市區老破小降價搶客，外環剛需被截胡。

原本看青浦的，沒想到長寧老破小降價也厲害，算算預算差不多，但每天能多睡半小時，騎個單車就能上班。

多少郊區房東，正在被市區老破小“背刺”。

當然事情不能一概而論，意思差不多就是這個意思。

3）還有新房踩踏，二手躺槍，五大新城瘋狂推地，新盤直接“踩踏”二手市場。

根據網上房地產的數據顯示，上海目前的住宅新房顯性庫存共60613套，其中外環外共47936套，套數占比79%，面積占比73%，普通住宅占比89.6%。

庫存壓力下，郊區新房也在瘋狂打折搶客。

松江中建大椿嘉利椿廷，為了促銷，開發商在95折折扣的基礎上，推出了總價10%的返現活動。

一套原價428萬元的房子為例，在享受這些優惠后，其總價將降至364萬元，相當于在原價的基礎上打了85折，打破了降價的底線。

我看了下，這個項目，距離最近的地鐵站，直線距離超過4公里，標準的遠郊無地鐵的房子。

同樣的，嘉定的新房映翠府，不僅房價打折，還送黃金，送車位抵用券，送軟裝包，還有中介返傭。

郊區，尤其是遠郊的賣房房東，被市區老破小和郊區新房雙重夾擊，賣房賣的十分艱難。

4) 更扎心的是還要被中介pua。

郊區房東其實也接受現實了，不斷調低掛牌價。

我們最近研究了上海各類房源的掛牌價變化， 從更細的顆粒度，掛牌價月度“同比增速”來看：

截至到2025年4月，市區老房子-4.9% <市區次新房-5.3%<郊區次新房-7.6%<郊區老房子-8.7%。< pan>

但依然要被中介打壓。

為了逼房東簽服務，連客戶都不帶來了。

中介PUA房東幾件套：貶低房子、虛構低價、逼自刀“你這裝修過時了”；“隔壁小區比你便宜50萬”（實際是假房源）；簽了獨家就得任人拿捏，不簽就不給帶看；兩頭忽悠，對買家說“房東急用錢”，對房東說“市場太冷”；買家也是上來就出大砍刀，小區看房像選妃，最后砍價還要送車位。沒辦法，誰讓小區在賣的房子太多。最關鍵的是，缺客戶。很多房子掛牌大半年，根本沒什么帶看。這也是去年929新政，針對外環外，直接社保放松到一年的重要原因。

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自救建議

身處一線，我們也幫過很多郊區的業主，相比市區賣房，難度直接上一個量級。

郊區，尤其遠郊的房子，無論是新房還是二手房，目前來看，整體都是供遠大于求。

1）對于這些地方的房東，每一次的政策利好，都是出貨的好時機。

如果因為一些小小的價格區間，咬住不賣，等待你的就是一次次下跌。

2）所以一定要珍惜每個出價的客戶。

而且經過幾輪政策調整之后，上海限購放松的空間越來越少了。

現在外環外一年社保就可以上車，對于上海這種級別的城市，幾乎相當于半裸狀態；外環外買房不需要任何的購房資格，其實和一年已經差別不大了，

又是什么樣的人愿意去買遠郊的房子呢？極剛需。

這些人當中，想買的能買的已經買了。

而江浙滬想來上海買房的中產、富人，他們看中的是外環內的地段，不是外環外非熱點地段的房子。

這就意味著增量客戶沒有那么多了，所以現在就是賽跑。越是這種差房子越應該快速賣房，以差換好。

3）還要學會和中介打交道。

賣房這年頭不靠中介和網絡真不行！

你手機里沒存幾十個中介微信，都不好意思說自己在賣房。

但常常是剛開始掛牌那幾天微信倒是熱鬧，過陣子就沒人吭聲了。

這種有一搭沒一搭的賣法肯定要黃，現在市場是冷，但也得讓中介打起精神干活！

記住三件事：

1、別學老一輩房東先掛高價再慢慢降，現在大數據時代掛牌頭七天最關鍵。價格要是虛高，立馬就成炮灰房源。

想準確定價就親自當臥底，假裝買房把周邊中介跑個遍，重點打聽同小區同戶型的競爭對手，搞清楚人家掛多少錢、為啥賣房。

再查查最近半年同戶型的真實成交價，心里有數了再定價。

2、別只指望樓下那家中介店！現在賣房就跟打仗似的，得全網鋪開。

網站全掛上，附近大小中介門店都放房源，千萬別簽獨家。

朋友圈、短視頻平臺，抖音、小紅書、微信視頻號都發起來，拍點房子的亮點視頻。

3.學學開發商賣新房的架勢，搞人海戰術讓所有中介幫你推。

要會管中介！

重點培養個靠譜的中介當主力，那種勤快不偷懶、說話實在的。別摳門，該給的紅包和中介費別省著，帶看給個茶水錢，成交發個感謝紅包。

關鍵是要讓中介覺得幫你賣房有奔頭，他們才會死心塌地幫你找客戶。

記住好中介能幫你省心省力，還能篩掉不靠譜的買家。

最后，遠郊的房東，認清形勢，放棄幻想，抓緊賣房！

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

現在的上海，賣房比買房還要難10倍！

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