淝河新增一商業！合肥東南商業格局迎來新活力~

隨著山姆會員店、銀泰in Park 等大型商業體相繼開業和加速建設，合肥商業競爭進入白熱化階段，各區域紛紛發力搶占市場份額。作為合肥東南發展的重要板塊，淝河也在商業領域加速布局。近期，包河區郎溪路與歷口路東南角 BH08-B-03-01地塊規劃公示，一座約6.4萬方（32.1畝）的商業體即將落地。該項目不僅是淝河商業版圖的重要拼圖，更將為合肥東南商業格局注入新的活力。

NO.1 | 壹

6.4 萬方商業如何改寫區域格局？

新規劃的BH08-B-03-01地塊，容積率3.0、綠地率35%，從指標來看，35%的綠地率高于一些商業用地指標，意味著該項目可能預留大量空間用于景觀設計和公共休憩，可能將打造較為生態化的商業形態。

與周邊現有商業相比，杉杉奧特萊斯主打品牌折扣，以高性價比吸引消費者；包河萬象匯定位中高端，注重品質消費；新地塊有望通過差異化定位，聚焦區域居民的日常消費及社交需求或其他特色需求，與現有商業形成 “杉杉奧萊+ 華潤萬象 + 新商業” 的三足鼎立的互補格局。

值得關注的是，淝河的商業逆襲并非偶然，區域內新房云集，各項配套加速落地都催生的板塊內商業的進化。過去很長一段時間，合肥的商業重心集中在政務、濱湖、老城等核心區域，淝河因缺少具有影響力的商業項目，曾被視為 “商業洼地”。但近年來，淝河開啟商業突圍之旅。

杉杉奧特萊斯以創新的 “公園式購物” 模式亮相，開業首年客流量便突破千萬人次，在合肥商業體開業客流成績中名列前茅；包河萬象匯則憑借豐富的品牌矩陣，引入超200 個品牌，自開業以來熱度不減，直至現在部分的餐飲店鋪在周末還需排幾小時的隊伍才能入內，有效填補了區域品質消費的空白。兩大商業項目相互呼應，協同效應顯著，帶動區域商業活力大幅提升。

圖片來源：合肥樓市包河區拍攝

NO.2 | 貳

土地供應 “急剎車”，淝河樓市進入 “房荒” 新時代

商業蓬勃發展的同時，淝河板塊已久未有土地供應，并且新房在經歷2024年集中打折促銷潮后，庫存快速去化，市場供需關系發生顯著轉變。從土地市場數據來看，近7年淝河板塊房地產的爆發式增長集中在2022-2023 年：2022年供應6宗地塊，2023年供應5宗地塊，大量土地入市直接推動板塊新房市場繁榮。然而，2024 年土地出讓數量驟減至2宗，且均由中海競得；2025年中海再下一城，拿下悅府三期地塊。

連續兩年的土地供應 “急剎車”，以及新房交付潮的來臨，直接導致當前板塊新房庫存告急，進入 “房荒” 階段。

土地市場的收縮與商業配套的加速落地形成鮮明對比。隨著新商業地塊規劃公示，以及杉杉奧特萊斯、包河萬象匯等現有商業體的持續運營，淝河板塊的居住價值與商業價值正形成雙向賦能。在 “房荒” 背景下，區域內現存新房項目或將成為市場焦點，而后續土地供應節奏也將直接影響淝河未來的居住與商業生態平衡。

目前，區域內目前在售的新房有：

中國鐵建花語江南

項目由中國鐵建以“120分滿分競品質”標準打造，公建化外立面、3.15米層高、綠建三星認證等配置均高于普通住宅。全系戶型采用板樓結構，南向大面寬設計，105㎡高層三房兩衛主打性價比，主臥獨立衣帽間+四飄窗贈送；167㎡洋房一梯一戶，主衛配置星級酒店式雙臺盆、浴缸等設施，南向開間達15.6米，兼具私密性與舒適度。

但是北面有華中汽配城，環境較為復雜，可能會有噪音和污染問題。

保利海上臻悅
保利海上瑧悅位于淝河 3.0 板塊，屬于保利瑧悅系列最高端產品，臨近地鐵 6 號線。在售面積113—168㎡，單價約2.1 - 2.3萬 /㎡。保利品牌優勢突出，產品品質有保障，但通過網上信息可知項目兩邊鄰近城市主干道，部分樓棟可能會有噪音影響。

中交九宸：

位于淝河之芯，杉杉名品小鎮北側，中交“九”系 高端作品。約2500平大會所。在售高層108-126㎡，小高層143㎡， 洋房168㎡。產品定位為高端住宅，房價相對較高，可能不適合預算較低的購房者，且距離大型綜合性醫院有一定車程，就醫便利性有待加強。

招商四季臻邸

招商四季臻加推15幢，15幢是11層的洋房，建面是144m2和167m2。均價3.09萬元/㎡，擬售總價397-544萬元。

招商四季臻邸洋房組團升級為四季梧桐，外立面大面積玻璃窗設計，強化高端屬性。但是項目北面有五里廟五金城，環境較為復雜，可能會有噪音和污染問題。

皖投云啟華章花園：

項目規劃共11棟812套房，是滿分競品質項目，戶型面積100-125㎡，偏剛需+剛改，均價2.2萬/㎡，總價在200-280萬。但樓盤東邊是塊空地，相關配套落實需要一定的時間。

朗拾森嶼：

朗拾森嶼目前最后一棟G16幢入網，建面143㎡，擬售均價2.64萬元/㎡。該樓盤目前總開盤1325套，成交備案1150套，去化86.8%。萬科的品牌、物業和品質，交通便利。
但周邊以高架、五金商貿城、住宅為主，除了高架橋帶來噪音外，臨批發市場也讓往來大小貨車眾多，而且房子處于尾盤階段，在售房源可選不多。

翡翠時光：

項目位于地鐵口，主城包河入住門檻，目前對比價格周邊倒掛。在售面積99-123㎡，總價140萬起，目前在淝河板塊置業門檻最低的項目。不過，參考網上評價，小區內部空間有限，公共活動區域較小；因定位剛需低價，房屋質量和裝修標準相較于板塊內高端項目，可能存在一定差距。

NO.3｜叁

結語

目前，淝河商業仍處于培育期，雖有杉杉奧萊、萬象匯等標桿項目，但整體商業氛圍尚未成熟。新商業體若想突圍，必須精準定位——避免與現有商業正面競爭，或許聚焦社區剛需，如生鮮超市、親子體驗、餐飲社交等高頻消費業態是一條新的出路。若能填補區域日常消費空白，而非盲目追求高端化，才能真正提升板塊商業活力。

此外，淝河仍以新房市場為主，常住人口尚未飽和，商業體需考慮“先養商、后升級”的策略，避免過早透支消費力。未來，隨著地鐵6號線通車和人口導入，這一商業體或將成為淝河“最后一公里”消費的關鍵補充，但短期內的運營壓力不容忽視。