深圳龍崗坂田核心區現鈔生意年收百萬+多金底商的7層帶租約私宅法拍房

坂田核心城中村，本案附帶租約的7.5層私宅堪稱現金流現房，1158.12㎡建面里藏著清晰可見的投資賬本 —— 現成42間出租房，另加一樓整層火熱旺鋪，38間已簽約在租，當前月均租金實打實收到十萬多，租約平均剩余8.7個月，相當于買下即接手超100萬/年的穩定現金流（按現有租金估算年收103.2萬）。

一、地段硬通貨：1公里圈住3萬+潛在租客

出門200米就是華為坂田基地北門，步行10分鐘內覆蓋稼先科技園區、神舟電腦等6大產業園，超3.2萬白領租客高頻出沒。所處城中村人流如織，煙火氣十足，樓下竹即自帶煙火氣“buff”：50米內有2家生鮮超市、3家連鎖餐飲，步行8分鐘到坂田天虹商圈，通勤地鐵5號線坂田站約1000米左右，騎共享單車5分鐘直達，這樣的地段對996上班族來說，就是“下樓有飯吃、上班不堵車”的理想之所。

二、空間全利用：120㎡占地榨出11倍使用價值

• 底層商鋪：現租給連鎖便利超市，月收1.8萬（周邊同面積商鋪租金1.5-2萬/㎡，此處單價1.5萬，還有15%溢價空間），24小時營業客流不斷，租金穩定如活期存款。
• 2-7層住區：37間帶獨衛單間/套間，主力面積20-30㎡，當前平均月租2300元（低于周邊2500元均價12%，續租率82%），簡單翻新后租金可提到2500-2800元，每層走廊加裝智能貨柜、自助洗衣，每層月均再增500元收益。
• 頂層80㎡露臺：現作為公共晾曬區和花園休閑區，加裝遮陽棚、休閑桌椅后，租客滿意度提升30%，實測可降低15%空置率，相當于每年減少1.5個月空租期，多收5.5萬租金。

三、投入產出比：1.3萬/㎡起拍，租金回報率跑贏90%商品房

按起拍價1500萬算，首付30%（450萬），商貸1050萬（利率5.5%，20年月供7.2萬），現有月租金8.6萬覆蓋月供后，每月凈剩1.4萬。若優化租金至10萬/月，月供覆蓋后月凈剩2.8萬，年化租金回報率達7.7%（遠超深圳商品房平均2.5%的回報率）。更關鍵的是，7成房間帶租約，無需承擔裝修空置期，過戶即收租，相當于別人養鋪3年，咱直接接手成熟資產。

四、風險對沖項：看得見的“保底+增值”雙保險

保底項：現有租約均通過正規平臺簽約，押金預收2個月，租金收繳率100%，近1年零違約；管理方提供3個月免費過渡期服務，手把手指導對接租客、處理日常報修。

增值項：坂田南舊改已啟動，項目1公里內規劃2塊教育用地、1個地鐵27號線站點（2028年通車），未來3年區域租金預計每年上漲8%-10%，相當于每年躺著賺100萬+地段溢價。

五、算賬給你看：普通人能不能拿下？

假設你手頭有500萬現金，買這套房：

1. 首付450萬，剩50萬做裝修備用金（其實大部分房間現成裝修，基本不用動）。
2. 每月租金8.6萬到賬，還掉7.2萬月供，剩1.4萬覆蓋家庭開支，相當于用租客的錢還房貸，自己住頂樓大露臺（若自住頂層，還能省5000元/月房租）。

這不是畫餅式投資，而是翻開賬本就能算清的現鈔生意邏輯—— 坂田核心區，帶租約、低單價、高實用率的整棟物業，全深圳找不出幾套。懂行的人都知道：買出租房最怕空房養貸，但這里42間房，37間在賺錢，剩下4間掛出去3天就能租掉（周邊中介實測數據），這樣的現金流現房，才是真正能放進錢包里的硬資產。

以上信息僅供參考，房源尚未開展相關盡調及背景調查，請待詳核之后再參拍！