PART 01

合肥又一豪宅項目來了，偉星ONE139位于政務東板塊十五里河旁邊，這大門和外立面看起來還是很不錯的，高級灰+全玻璃幕墻的設計，還帶有6.2米挑高空中花園。

簡直就是很完美的終極改善奢宅了，不過這個千萬總價級別的基本上跟普通人無緣了！

PART 02

包河區合肥軌道云縵璞舍官宣驗資超500組，如果數據是真實的，說明政務東板塊熱度還是可以的，要是凍資的話就更有說服力了！

戶型138-169平，據說是小高層備案總價360萬、單價2.6萬起步，洋房最高單價預計得3.2萬，這個價位基本上合肥可以隨便挑了。

此外，該項目剛開始說是本月底首開，但售樓部示范區及樣板間還沒出來，目前大門實景已經呈現，之前還有人說是PPT賣房，后來6月7日首開，現在又說改了時間6月中旬了，還是要等實體樣板間出來，就看城軌這個接下來的進度可給力了…

據了解，合肥軌道以1400萬元/畝競得BH202438號地塊，位于金寨路以東、 龍圖路以北， 占地56.01 畝，為居住、體育、商業混合用地，居住成交總價45206萬元，居住樓面價13125元/m%。

項目位于金寨路與祁門路交口東南角，占地56.01畝，容積率1.8，規劃了9棟住宅，包括2棟16F小高層+7棟11F洋房，共計232戶，戶型面積段138-169平，全系四房產品，層高3.3米，使用率超100%，據說是裝標8000元/㎡，放風價3萬以上。

項目的優劣勢如下：

位置配套上，距離政務區僅一路之隔，旁邊就是4號線姚公廟地鐵口，周邊2-3公里就是萬象城、天鵝湖商圈，但小區周邊的配套還有待后續發展逐漸成熟，西側就是金寨路高架，噪音和灰塵方面會有一定的影響，而且城市界面較為一般。

產品設計上，主打大面積改善，外立面搭配了玻璃幕墻+熱壓彎工藝，南北雙陽臺，主臥270°轉角窗等，同樣為新計容樓盤，還有配套23畝商業體育公園、下沉式會所及商業用地了，屬于目前市面上常見的產品了。

從開發商品牌力和兌現力，本地平臺的國企合肥軌道開發，合肥城軌缺乏高端住宅和運營的經驗，品牌溢價較弱，而且2023-2024年在合肥重金約131億元擲地拿了9宗地，但并無熱銷盤的歷史案例，比如包河及肥西區域的甘棠路、深圳路等TOD項目因滯銷去化不佳直接被收購，用作租賃或人才住房了；到現在為止開發的交付小區九聯湖畔早已經是賣成現房，且品質在板塊算是墊底且成交價不高。

從市場行情和競爭上，政務圈周邊高端項目云集，像偉星ONE139、偉星T10、皖投06地塊、紅達天映（現房）、合肥建投姚公廟兩盤等，尤其是總價在400-700萬這個價位算是比較多的，基本上合肥全市的豪宅都可以挑了，目前高總價的新房樓盤競爭激烈，客戶分流明顯，而且市場的競爭壓力比較激烈了，就看合肥軌道如何破局了。

PART 03

現在這個市場之下，有科大附中學區加持，大家覺得這次還能直接帶飛非新計容、準現房嗎？

科附學區就在萬科星遇光年旁邊，據說是該盤極大可能案場會回收部分折扣，甚至不排除全款的可能…

PART 04

現在有很多樓盤都宣傳新計容是實用率超100%，甚至有的說是“0公攤”，但實際上還是有公攤的。

以最近剛拿證的招商春和景明來看，洋房10幢公攤也有17.3%，由此可見并非是沒有公攤的，只不過相較于此前的新房多了一個陽臺半贈送的面積，而飄窗、電梯廳等之前也是有的，所以購房者還是需要理性看待的，最好是要去看實體樣板間的尺寸，并非只是線上PPT說說而已了。

據了解，項目實景示范區已開放，預計本月底開盤，占地70.23畝，為純居住用地，容積率1.2，戶型113-209平，打造了純洋房產品。

蜀山區招商春和景明進展實拍，目前已有6棟樓拔地而起，項目南側是售樓部及大門的位置，旁邊兩棟樓體實景已呈現。

這樓棟南側的外立面感覺并沒有想象中的高大上，陽臺的玻璃窗戶被分割的較多跟豆腐塊一樣，而且臥室也不是現在主流的落地窗，宣傳配置了鋁板+玻璃幕墻，從實際上來看1-2層還采用了石材，其余的看著應該用了一些真石漆，整體有一定的成本把控，立面線條多且造型豐富，看著質感還可以，本身小區主打就是低密度洋房。

再來說說開發商，蜀山城投拿地，蜀山高科合作，招商代建代銷，算是央國企聯合打造的，位于蜀山區飛虎峰路與渡仙橋路交口，一路之隔就是運動公園，振興小學在旁，商業綜合體偉星星悅天地也不遠。

周邊有徽創、龍湖、中海等小區，實話說區位略顯尷尬，位置談不上出眾，反而有的人覺得有點偏僻，暫無地鐵規劃，且往北靠近董鋪湖沒法開發，周邊相對來說比較安靜，適合地緣性改善客群。

2 024年9月29日， 蜀山區SS202403號地塊位于蜀山區渡仙橋路以西、飛虎峰路以北 ，蜀山城投以850萬/畝競得，面積70畝，總價59695.5萬，容積率1.2，樓面價10625元/平。

來源：綜合網絡信息

『探盤評測』

上 錦悅