2025.05.27

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導(dǎo)讀：拿地容易、賣房難，部分建筑系房企、地方城投樓盤出現(xiàn)去化難題。

作者 |第一財(cái)經(jīng) 孫夢凡 鄭娜

經(jīng)歷連續(xù)三年出清后，當(dāng)下地產(chǎn)江湖的玩家已然“變天”。

今年以來，高居房企拿地榜前列的，除了金茂、保利、招商、華潤、中海等老牌央國企，建筑公司和地產(chǎn)國資，已成為不可忽視的一股力量?！爸薪ㄏ怠?、“中鐵系”，以及北京、寧波、溫州、上海、南通等大量地方城投，成為土拍中的重要角色。

當(dāng)民企拿地退潮，“財(cái)大氣粗”的建筑系、地方城投異軍突起，系行業(yè)發(fā)展趨勢使然。但拿地容易、賣房難，在樓市仍在持續(xù)筑底之際，有建筑系房企、地方城投項(xiàng)目陷入了去化難境地。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，在廣州市場，部分建筑系及城投樓盤去化率較低，有今年新開盤的項(xiàng)目去化率僅個(gè)位數(shù)，只能憑借降價(jià)引流；在北京樓市，那些庫存規(guī)模較大的行政區(qū)，也頻繁出現(xiàn)樓盤打“價(jià)格戰(zhàn)”的局面，其中也隱現(xiàn)“建筑系”樓盤的身影。

“這些企業(yè)大部分是做建筑、工程起家，這幾年才大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)，原來即便有涉及，也并不是將其作為主業(yè)，在開發(fā)方面可以算行業(yè)新兵?！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言，現(xiàn)在的市場，已經(jīng)不是把房子蓋出來就能賣掉的“黃金年代”了，極為考驗(yàn)企業(yè)的綜合能力。

樓盤降價(jià)仍難去化

今年前四月，全國新房市場賣了2.7萬億元，同比下降幅度為3.2%，其中住宅銷售額下降1.9%。在各類政策的托舉下，樓市顯現(xiàn)出止跌企穩(wěn)的跡象，部分一線城市還出現(xiàn)樓盤熱銷場景。

不過，市場回溫的暖陽并非普照，城市之間、板塊之間、企業(yè)之間仍極為分化，領(lǐng)漲的多是核心城市的高端項(xiàng)目，而在非熱點(diǎn)板塊、或庫存較大的地區(qū)，房子依然不太好賣。部分建筑及城投公司的樓盤也未能幸免，這在廣州樓市中尤為典型。

中建五局旗下的中建信和，曾在2023年以底價(jià)19億元拿下廣州市海珠區(qū)一宗地塊，折合樓面價(jià)約3.71萬/平方米。歷經(jīng)一年開發(fā)，今年2月，該項(xiàng)目以中建天鈺的案名拿到預(yù)售證，并開啟認(rèn)籌，首批推出148套房源。但開盤兩個(gè)月，在4月份底時(shí)項(xiàng)目僅網(wǎng)簽4套。

慘淡的銷售形勢之下，中建天鈺果斷啟用了降價(jià)策略，在此前“五一”小長假、入市不到兩個(gè)月時(shí)，89平方米的房源售價(jià)從開盤時(shí)的498萬元起，降至398萬元起，降幅達(dá)百萬元。

即便如此，中建天鈺的銷售表現(xiàn)也未能得到有效改善。據(jù)廣州住建旗下陽光家緣數(shù)據(jù)，截至5月26日，該項(xiàng)目僅網(wǎng)簽9套，去化率仍只有6%，使出降價(jià)大招仍然“賣不動(dòng)”。

對此業(yè)內(nèi)分析指出，中建天鈺雖位于廣州中心城區(qū)海珠區(qū)，但毗鄰新滘西路和工業(yè)大道兩條主路，日常車流量大，噪音和粉塵等問題對居住舒適度難免造成影響，周邊環(huán)繞老舊小區(qū)，城市界面也有待提升。此外，項(xiàng)目的教育、商業(yè)等各項(xiàng)配套亦平平。

在價(jià)格端，中建天鈺也遭遇了強(qiáng)勁對手。整體定位偏改善的中建天鈺，入市時(shí)銷售均價(jià)約6萬元/平方米，而4月中旬開盤的綠城·馥香園均價(jià)在5.5萬元/平方米左右，且在教育、地鐵等配套方面優(yōu)勢更加明顯，目前開盤稍晚的綠城·馥香園一個(gè)多月時(shí)間去化已過半。

同樣位于海珠板塊的中交天翠也面臨去化難題。該項(xiàng)目被廣州大道、環(huán)城高速、南洲路三面環(huán)繞，噪音問題難以避免，商業(yè)、教育等方面配套的不足也使得該項(xiàng)目吸引力受影響，3月底開盤時(shí)推出約224套房源，目前網(wǎng)簽僅18套，去化仍不足10%。

不只是外來的玩家沒拿到“高分”，即便是廣州本地城投，也有項(xiàng)目難賣——位于天河區(qū)的城投天禧。廣州城投在2023年3月以44億元的底價(jià)拿下該地塊，歷時(shí)一年開發(fā)后，該項(xiàng)目于2024年6月開盤，兩棟樓、共274套房取證入市。

但約5萬元的均價(jià)、起步面積超百平，讓附近的剛需客戶望而卻步，產(chǎn)品、交通等方面也未能滿足市場需求，尤其是項(xiàng)目對口的教育資源未得到購房者認(rèn)可。多重因素影響下，該項(xiàng)目售價(jià)一降再降，最低單價(jià)跌破4萬，但開盤一年網(wǎng)簽約百套、去化率僅3成左右。

在談及上述樓盤難去化時(shí)，有廣州的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，當(dāng)前房企在前期拿地、項(xiàng)目定位、銷售策略等方面都不容有閃失，樓盤去化難原因很多，例如拿地時(shí)機(jī)不佳、開發(fā)操盤經(jīng)驗(yàn)不足等?！懊總€(gè)環(huán)節(jié)差一點(diǎn)，最終結(jié)果就會(huì)差很多。”

而這些建筑公司、城投企業(yè)做地產(chǎn)，又有其特殊之處?！氨M管這些企業(yè)大部分是做建筑、工程起家，但都是這幾年才開始大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，原來即便偶有涉及，也并不是將其作為主業(yè)，在開發(fā)方面可以算是行業(yè)新兵。”上述人士認(rèn)為。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，從企業(yè)自身角度看，一方面，產(chǎn)品與需求存在錯(cuò)配，前期市場調(diào)研不足，導(dǎo)致項(xiàng)目適配度不高，項(xiàng)目去化較難。另一方面，部分城投公司開發(fā)與運(yùn)營能力不足，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌、營造等方面均與品牌房企存在差距，導(dǎo)致產(chǎn)品去化較差。

“建筑系”地產(chǎn)業(yè)務(wù)分化

建筑公司雖有意通過地產(chǎn)創(chuàng)收，但受行業(yè)整體環(huán)境影響，即便是八大建筑央企，旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在洗牌。如今，沖在銷售榜前列的，主要是中建系“地產(chǎn)軍團(tuán)”、中國鐵建、中國中鐵等，而中交房地產(chǎn)板塊、中國電建都在推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，其他公司則更強(qiáng)調(diào)去庫存。

較為突出的“中建系”地產(chǎn)板塊，旗下除了中海地產(chǎn)，還有中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚等局院地產(chǎn)，后者被業(yè)內(nèi)稱為“中建八子”。去年，中國建筑旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體實(shí)現(xiàn)銷售額4219億元，首次成為行業(yè)第一。

不過，即便是基建和銷售“一哥”，中建系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也存在一定挑戰(zhàn)?！笆艿禺a(chǎn)市場深度調(diào)整的影響，公司的地產(chǎn)板塊利潤總額同比下降34.1%，是公司利潤下降的主要原因?！痹?024年度業(yè)績投資者說明會(huì)上，中建方面表示。

過往幾年，中建系加大拿地投資力度，銷售規(guī)模也在爬升，但在規(guī)模目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，公司部分項(xiàng)目拿在了一些庫存較高、競爭比較激烈的板塊。除了前述廣州項(xiàng)目，在北京新房市場上，也有不少樓盤在高供應(yīng)競爭下“貼身肉搏”、憑借降價(jià)引流。

比如在豐臺(tái)區(qū)，克而瑞北京報(bào)告顯示，目前豐臺(tái)新建住宅庫存面積157.3萬平方米，在北京各區(qū)域中庫存量最大。由于過去密集的供地節(jié)奏，豐臺(tái)新房市場價(jià)格下行壓力一直很大。

今年前四月，豐臺(tái)區(qū)新房成交套數(shù)TOP3都是存量新盤，包括森與天成、招商臻園、花香壹號。其中，中建壹品花香壹號，今年1～4月共網(wǎng)簽99套，項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)為7.2萬/平，前4個(gè)月網(wǎng)簽均價(jià)則為5.38萬/平，與指導(dǎo)價(jià)相比價(jià)差顯著，由此引來了客流。

“中建系”之外，中國鐵建也是地產(chǎn)榜單上的常客，去年實(shí)現(xiàn)銷售金額951.45億元，在全國房企中排名第 13位。不過，過往兩年的擴(kuò)張政策下，中國鐵建地產(chǎn)的資金面也在趨緊，截至2024年末其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額171.07億元，現(xiàn)金短債比為0.4。

中國中鐵去年則實(shí)現(xiàn)了434.3億元的銷售額，目前該公司的地產(chǎn)戰(zhàn)略不強(qiáng)調(diào)擴(kuò)張，而是注重現(xiàn)金流安全，堅(jiān)持以銷定產(chǎn)、以收定支，強(qiáng)調(diào)調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)模式，要由傳統(tǒng)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)向集多業(yè)態(tài)、多產(chǎn)業(yè)、多功能于一體的綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變。

此外，中交集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)集團(tuán)、以及中國電建，都在推進(jìn)地產(chǎn)板塊的整合工作。

以中交為例，2015年，中交集團(tuán)成立中交房地產(chǎn)集團(tuán)，包括中房集團(tuán)、中交地產(chǎn)、中交置業(yè)、綠城中國、中交海外，以及中交鼎信和北京聯(lián)合置業(yè)。今年，上市公司中交地產(chǎn)披露，擬將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，轉(zhuǎn)讓至股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)。

中國電建地產(chǎn)重組成立于2005年，并控股上市公司南國置業(yè)。同樣是今年，南國置業(yè)披露表示，收到控股股東中國電建地產(chǎn)的通知，電建地產(chǎn)擬受讓其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債，交易擬采用現(xiàn)金方式。在此之前，南國置業(yè)已連續(xù)四年虧損。

更為低調(diào)的中國中冶，則在2024年度業(yè)績會(huì)上直言，去年公司應(yīng)收賬款同比增加，一方面是受業(yè)主方資金緊張影響，另一方面是本企業(yè)房地產(chǎn)存貨去化慢。未來，公司將堅(jiān)持“去存控增”，聚焦現(xiàn)金流管理，把守住資金鏈安全底線擺在突出位置。

在劉水看來，建筑公司做房地產(chǎn)開發(fā)，具有一定的優(yōu)勢。比如，“建造+開發(fā)”一體化，可大幅降低建安成本，縮短工期；供應(yīng)鏈優(yōu)勢強(qiáng)，通過集中采購水泥、鋼材等建材，議價(jià)能力更強(qiáng)；依托央企背書，融資渠道多元，融資成本低。不過，建筑類公司在激勵(lì)機(jī)制方面相對較弱，不利于留住人才。

城投寄望于收儲(chǔ)和代建

近年來異軍突起的地產(chǎn)新兵，除了建筑系公司、部分地方民企，另一股不可忽視的力量，便是各地的城投和平臺(tái)類公司，它們在土地市場扮演了重要角色。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年～2024年城投拿地比重波動(dòng)攀升，始終維持在50%以上，2024年達(dá)到頂峰，占比達(dá)到64%，比2021年增長30個(gè)百分點(diǎn)，也即拿掉了土拍市場超一半的地。

在中指前4月房企新增貨值榜中，除了大型央國企和頭部民企的身影，余下很多都是地方國資平臺(tái)公司，涉及泉州、太倉、廈門、南通、溫嶺、杭州、石家莊、成都、濟(jì)南等諸多城市。

但是，城投及地方國資公司雖然拿地兇猛，但因操盤能力不足，實(shí)際開發(fā)意愿并不高，也容易出現(xiàn)樓盤去化率低的情況?！俺峭豆灸玫刂饕浴械住?、維持市場穩(wěn)定為主，開工意愿和動(dòng)能均相對較弱，開工率均明顯低于其他類型房企。”克而瑞表示。

數(shù)據(jù)顯示，城投公司2021年拿地項(xiàng)目的開工率為48.9%，而同期由地方國企和央企拿地的項(xiàng)目開工率分別高達(dá)95%和88%；城投公司2022年、2023年拿地項(xiàng)目的開工率分別為40.8%和26.5%，而2024年拿地項(xiàng)目的開工率則僅有8.5%。

截至2025年一季度，城投公司在2021年至2025年3月，所拿地塊中未開工地塊數(shù)量超過4200宗、未開工建面估算約為3.6億平方米，且主要集中在二三線城市、一線城市的郊區(qū)。

在業(yè)內(nèi)看來，城投及平臺(tái)公司所拿地塊，后續(xù)或會(huì)被政府再次收儲(chǔ)，或者尋找代建合作。

克而瑞表示，地方政府通過專項(xiàng)債等工具加速收儲(chǔ)閑置土地，城投公司獲得土地收儲(chǔ)金額后，城投債壓力和現(xiàn)金流壓力都將得到顯著緩解，開發(fā)手中剩余地塊的積極性可能會(huì)有所提升，這將為代建企業(yè)帶來一定的業(yè)務(wù)機(jī)遇。

劉水表示，當(dāng)前，“城投/國資拿地+房企代建”的模式逐漸被接受并普及，已成為國資的主要合作模式。2024年，典型代建企業(yè)項(xiàng)目數(shù)量中，地方國資占比61.9%，地方國資是主要的代建委托方。由于地方國資開發(fā)能力不足，更加青睞于尋求代建企業(yè)，特別是政策鼓勵(lì)“好房子”，代建企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理等方面更具優(yōu)勢，會(huì)成為城投、國資的首選合作伙伴。

微信編輯| 蘇小