文/上海進深 張林霞

最近，徐匯濱江有新房入市，均價約19.5萬/㎡。與此同時，黃浦城心同期入市的新房，均價約18.5萬/㎡。

以上海徐匯濱江為代表的西南片區，房價即將開啟新紀元。

徐匯濱江向來是上海西南新房的價格標桿，該區域房價的變動，一直影響著下游板塊的新房價格走勢。

如今，徐匯濱江房價步入約19.5萬/㎡的階段，長橋約11.5萬/㎡、七寶約千萬級、春申約700萬級的房價格局也勢必會隨之升級。

相比之下，上海西南目前還有聯動價的新房，這些房源的性價比著實很高。

上海西南最后一個還有聯動價的新房，整個區域的價格洼地，限價房時代最后的機會，位于閔行梅隴，限價約7.6萬/㎡的安高申隴院已經開啟認購。

2024年至今，在700-900萬新房賽道上，梅隴板塊的成交套數表現格外亮眼，以斷層領先的姿態穩居第一，若想在700萬級預算內購置新房，梅隴無疑是優先之選。

梅隴與中環的距離，比同價位段的其他置業區域更近。以安高申隴院為例，項目距離中環直線僅約2.5公里，而相同緯度的新房價格普遍已超11萬 /㎡。在此背景下，700萬級即可入手安高申隴院。

2024年5月28日，在上海第二批次土拍交易活動中，安高安聯聯合體以54.64億元摘得閔行區梅隴社區03單元01-26-01地塊，溢價率為10%，樓面價為48,407元/㎡。

該地塊占地面積約5.64萬方，計容面積約11.29萬方，容積率2.0，限高50米，住宅套數下限735套。

需配建至少5%以上的保障性住房，中小套戶型不得低于總住宅建筑面積的50%，全裝修比例100%，且裝標不低于3000元/㎡；地塊住宅層數不得低于8層，地面不得設置停車位。

項目四批次預計加推最后四幢252套房源，均價7.68萬/㎡，相比三批次貴了2600元/㎡。其中建面170㎡的56套，位于9#，建面128㎡56套，位于12#，建面107㎡134套?6套非標（約88-95)，位于11#和15#。建面107㎡的戶型約占53%。

此前，三批次的價格相比7.6萬/㎡的聯動價，低了約2000元/㎡，且此次加推的10、13、14幢中，14幢位于小區西南角，不利因素較多，南側臨近高壓塔、環衛公司，靠近垃圾站、車庫出入口、社區活動區域，均價在7.2萬/㎡左右，拉低了三批次整體均價。

四批次加推建面約107/128/170㎡戶型，產品更為多樣，且均價達到7.68萬/㎡，相比三批次均價有顯著提升。

此外，項目規劃1700㎡下沉式會所，含泳池、健身房及會客區，還配備了兒童游樂區；地下車庫與會所光廳直接相通，小區內有風雨連廊。

值得注意的是，安高·申隴院果斷放棄主流的90多平米三房產品，主力戶型直接做到107平方米起步，南向面寬達9.8米。

建面約107㎡三室兩廳兩衛

飛機戶型，三開間朝南，南向面寬約9.8米，采光充足，南北通透，空氣對流好。U型廚房設計，操作方便，空間利用率高。客餐廳陽臺一體，動線流暢，空間感強。

獨立入戶玄關，增加隱私性和收納空間。客衛干濕分離，提高使用效率。所有臥室和廚房都有飄窗設計，贈送面積大，延伸了室內使用空間。

得房率約74-75%，相對不算高，在同面積段戶型中可能稍顯遜色。

建面約128㎡四室兩廳兩衛

在107㎡戶型基礎上升級，增加了一個北向臥室，更適合三代同堂或多孩家庭。四葉草戶型，空間布局合理，各個臥室相對獨立，私密性較好。

南向面寬約11.8米，主臥套房3.7米開間，空間寬敞。客廳寬面約5.1米，可分割出一個X區域，功能更靈活。U型廚房操作方便，能滿足家庭聚餐等需求。得房率77-78%，性價比更高。

相比170㎡戶型，在空間尺度和豪華程度上有所不足，不過能滿足改善型家庭的基本需求。

建面約170㎡四室兩廳三衛

該戶型四開間朝南，三房朝南，主臥與父母房都是套房設計，居住舒適度極高。1梯1戶，電梯雙開門，獨立候梯廳，私密性和尊貴感強。南向面寬約16米，主臥帶有270°折角飄窗。

得房率約79-80%，是三個戶型中最高的。戶型設計合理，功能齊備，適合五口及以上家庭居住。

周邊競品方面，2025年，安高申隴院推盤時直面一路之隔的保利海上印的強勢競爭。因不受聯動價限制，保利海上印得以在產品打造上投入更多，顯著提升了項目品質。

其一批次推出建面約110-152㎡戶型，均價7.91萬/㎡，雖較安高申隴院高出近5000元/㎡，卻依舊備受市場熱捧——104套房源吸引248組客戶認購，認購率超230%，成為外環首個積分盤，并于4月30日開盤即售罄，攬金約10億。

盡管保利海上印分流了部分潛在客戶，但安高申隴院憑借價格優勢站穩腳跟。以最小面積段戶型對比，保利海上印110㎡戶型總價約870萬，而安高申隴院107㎡戶型最低僅需660萬，為預算有限的購房者提供了高性價比之選。

二手房方面，附近二手房標桿春申景城湖畔林語近半年成交價在7.4-7.9萬之間，中海寰宇天下掛牌價在7萬-7.5萬/㎡區間，與安高申隴院存在約3000元/㎡的價差。

周邊次新房越秀仁恒天樾園和2022年入市成交均價7.3萬元/㎡左右，一批次均價7.91萬/㎡，比安高申隴院貴近3000元。

項目開發主體為上海安高梅隴房地產開發有限公司，該公司成立于2024年5月31日，注冊資本1億元，法定代表人為任士欣，總經理為謝浩。

該公司由安徽省高速地產集團有限公司（持股51%）與安徽安聯高速公路有限公司（持股49%）共同控股，二者均隸屬于安徽交通控股集團，實際控制人為安徽省國資委。