隨著長租公寓擠滿越來越多的入局者，在保障與市場并行的雙軌制下，行業(yè)發(fā)展越來越規(guī)范，但一邊是企業(yè)“卷生卷死”一邊是租戶對大多數(shù)入局品牌認(rèn)知度低，這種信息不對稱大幅拉低企業(yè)將品牌理念直接傳達(dá)給租戶的效率，這種情況下，長租公寓為何不能像酒店行業(yè)一樣評級，建立一套可衡量的直觀的評價和信用體系標(biāo)準(zhǔn)？

實際上，這套評價標(biāo)準(zhǔn)業(yè)內(nèi)早就探索過，由中國建筑科學(xué)研究院有限公司和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會共同主編的《長租公寓綜合性能評價標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱為“《標(biāo)準(zhǔn)》）是國內(nèi)首個對長租公寓進行全方位、全過程的綜合性能星級評價，于2021年5月1日正式實施。同年依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)評選出了國內(nèi)首批長租公寓星級項目，共12家長租公寓項目，其中11家五星級、1家四星級，當(dāng)時第二批共9個項目也箭在弦上，然而幾年過去了，第二批評比結(jié)果都沒有公布，全國性長租公寓星級評比自此“隱入煙塵”。

目前，全國城市中仍堅守參與評比的僅有武漢，2024年12月31日，武漢公布《武漢市星級住房租賃項目(集中式)名單》共計16家公寓。政策上也給予支持，《武漢市住房租賃市場發(fā)展專項資金管理辦法》明確規(guī)定，“為推進租賃住房標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，對獲得長租公寓綜合評價三星級以上的租賃住房，優(yōu)先列入專項資金補助范疇。”

那么，長租公寓星級評定為何沒有在行業(yè)在實際落地中應(yīng)用，為何沒有大規(guī)模推廣？

▲以上回答來自于kimi（AI）

AI回答的已經(jīng)很詳細(xì)很全面，但我們要再往下深究其底層邏輯，尤其是4年過去了，當(dāng)我們再回頭再凝視這段歷史，更該思考未來長租公寓是否需要評星標(biāo)準(zhǔn)：

1、《標(biāo)準(zhǔn)》制定于長租公寓暴雷期，行業(yè)急需規(guī)范

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從《標(biāo)準(zhǔn)》出臺的時間來看，于2019年9月正式啟動編制，2020年5月正式發(fā)布。當(dāng)時行業(yè)頻發(fā)“暴雷事件”，行業(yè)陣痛期信心受損嚴(yán)重，亟需規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)引向高質(zhì)量發(fā)展。所以《標(biāo)準(zhǔn)》是特殊時期的產(chǎn)物，同期還可以看到多個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)面世，比如下面這些：

/ 2019年7月：《長租公寓室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)》（T/SZZX 006—2019）

/ 2020年5月：《蛋殼公寓長租公寓室內(nèi)空氣污染控制標(biāo)準(zhǔn)》(Q/DKBZ D001-2020)

/ 2021年5月：《租賃住房裝飾裝修技術(shù)規(guī)程》（T/CBDA 43-2020）

/ 2021年6月：《長租公寓室內(nèi)環(huán)境評價通則》（T/CAS 407-2020）

但從標(biāo)準(zhǔn)的制定者來看，長租公寓行業(yè)多為非政府組織發(fā)起，這些由協(xié)會及品牌編寫發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，其中部分標(biāo)準(zhǔn)的制定及公布很難說不夾帶“私貨”，比如《長租公寓綜合性能評價標(biāo)準(zhǔn)》項目啟動時，編制單位邀請了萬科、龍湖、自如等行業(yè)頭部代表參與方案編制，在這樣的編撰體系下，首批12家上榜項目中8家是冠寓，1家是泊寓；再比如蛋殼公寓制定的標(biāo)準(zhǔn)后，沒多久后蛋殼自己暴雷了。

這些緊急出臺的標(biāo)準(zhǔn)多少帶著點“品宣”的任務(wù)，權(quán)威性和適用性也沒有經(jīng)過官方認(rèn)證，而酒店行業(yè)星級評定標(biāo)準(zhǔn)往往由官方旅游主管部門或相關(guān)行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)。

2、評星行業(yè)都具備服務(wù)性強、高頻的特點

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從行業(yè)特性來看，目前哪些行業(yè)使用星級評價標(biāo)準(zhǔn)，比如酒店、餐飲、旅游、售后、物業(yè)等等，這些行業(yè)的共性很明顯，首先是服務(wù)業(yè)，其次是高頻交易。長租公寓是房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)相結(jié)合的行業(yè)，首先，交易頻次跨度較大，從日租到年租都有，其次服務(wù)水平和服務(wù)人員數(shù)量行業(yè)內(nèi)天差地別，從人房比（服務(wù)人員數(shù)量/房間數(shù)量）來看，服務(wù)式公寓與中端公寓人房比從1：2到1：300不等，比如雅詩閣人房比是1：2，但是標(biāo)準(zhǔn)化管理的白領(lǐng)公寓人房比能達(dá)到1:300，隨著智能智慧系統(tǒng)的推廣，中端長租公寓人房比還能進一步下降。但酒店行業(yè)比如五星級酒店人房比基本超過1:1甚至達(dá)到2:1。

因此這兩個維度不管是交易頻次還是服務(wù)特性，都一定適合在長租公寓行業(yè)運用。

3、政府評斷企業(yè)的標(biāo)尺與租戶日益?zhèn)€性化需求之間的矛盾

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從《標(biāo)準(zhǔn)》制定的指標(biāo)來看，《標(biāo)準(zhǔn)》由宜居品質(zhì)、綠色健康、智慧系統(tǒng)、服務(wù)管理等4類性能指標(biāo)組成，側(cè)重核心為長租公寓裝飾裝修產(chǎn)品和室內(nèi)環(huán)境的系統(tǒng)性分級評價指標(biāo)，更為規(guī)范行業(yè)從業(yè)者的合規(guī)性、安全性和標(biāo)準(zhǔn)化問題，今天我們回頭看這個《標(biāo)準(zhǔn)》更類似于政府為行業(yè)畫了“底線”。

由于政府監(jiān)管與市場不斷完善的基礎(chǔ)上，行業(yè)在安全性與合規(guī)性得到長足發(fā)展，而租戶也演變出更加復(fù)雜與個性化的需求，導(dǎo)致可能原先評斷企業(yè)的標(biāo)尺與租戶心中的理想居住地不盡相同，比如租戶更多考慮的是地段、配套、性價比、個性化需求、品牌化差異等等，它們之間的差距如同酒店行業(yè)的五星級評價體系與OTA平臺上用戶真實評價出來的五鉆級評級體系，雖然都是標(biāo)準(zhǔn)，但出發(fā)點并不相同。

▲圖片來自網(wǎng)絡(luò)

4、最關(guān)鍵為上榜星級公寓難以帶來超額收益

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從收益角度來看，酒店行業(yè)采取的是動態(tài)定價系統(tǒng)，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，如果一個酒店的評級增加1分，那么房間的房價可以上漲11.2%，而對市場份額不產(chǎn)生任何影響。

而長租公寓定價遵守的是租金收益率的邏輯，以目標(biāo)回報率推導(dǎo)坪效，相對更加靜態(tài)，評級的影響不能及時和直接的反映出來。比如武漢的16家星級公寓項目，從我們統(tǒng)計來看，上榜項目均為保障性住房，因此定價較低并且部分公寓還可以享受政府30%的價格補貼，所以與酒店行業(yè)評星后帶來的超額收益根本不是同一個概念。

▲圖片來源網(wǎng)絡(luò)、同策研究院整理

相反，可能還需要支出更多的成本，比如酒店業(yè)申報星級評定需要支出專家評審費用，多部門協(xié)調(diào)費用等等額外的費用，對于微利的長租公寓可能不如多給中介讓利來得更實在一點。

5、打破依賴外部渠道，自建品牌影響力

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可能是看到不同行業(yè)被渠道深度捆綁的苦，比如OTA渠道之于酒店行業(yè)，中介渠道之于地產(chǎn)行業(yè)，長租公寓從業(yè)者主動打破依賴外部渠道的路徑，不管是星級評標(biāo)還是OTA渠道等，頭部企業(yè)開始自建品牌影響力，通過小程序、公眾號、自媒體、老帶新等方式獲客，比如萬科泊寓的自有渠道獲客占比為88.5%，龍湖冠寓自渠占比近80%，瓴寓國際的自有渠道獲客占比為65%?等，這三家50萬間管理房源規(guī)模足以為行業(yè)樹立獲客的范式。

綜上所述，我們認(rèn)為未來長租公寓也仍不需要建立星級評比體系，但可喜的是品牌積極提升形象，用更加接近客戶的方式獲客，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。那么是否意味著長租公寓不需要信用體系建設(shè)？也并不是，未來長租公寓可以對機構(gòu)構(gòu)建統(tǒng)一的信用數(shù)據(jù)征集辦法，建立完善信用懲戒和激勵機制，對信用高的機構(gòu)給予相應(yīng)的支持和優(yōu)惠。對于租戶探索押金制度的改革與創(chuàng)新，包括身份認(rèn)證“信用擔(dān)保”和個人信用分“信用擔(dān)保”等方式的免押金探索。總之，未來道路光明且長。

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