PART 01

粉絲咨詢：400萬的預算買改善新房，是選擇紅達天映還是等接下來的姚公廟新盤？

紅達天映，產品很到位但硬傷也不少，屬于優劣勢十分明顯的那種，現房銷售最大優勢之一，品質兌現較為出色。

位于政務東板塊，周邊配套成熟，大的片區還可，小環境雖不是很好，城市界面受到北側的南二環高架影響，噪音和灰塵等方面在所難免。

品質和配置方面，雖是兩年前規劃產品，外立面、大門、地庫及內部景觀等給人感覺還是很高大上的，不足之處為小區體量不大，容積率2.5，26.4畝地規劃了5棟樓，其中25層的大高為主，南邊的兩棟小高采光和日照一定程度上會受到后面高層的影響，然后裝修基本跟毛坯差不多。

吐槽點較多的是戶型，或是追求極致的公建化和穿墻比，戶型設計可謂是一言難盡，小高層143平只能做三房，159-189平的想做四房只能犧牲大客廳，225大平層整體來說還行，在非新計容樓盤的情況下，該盤公攤面積占比大，得房率相對小一些，跟現在市面上宣傳的使用率超100%差距明顯，側面也顯現在戶型上了，否則可能戶型會更加合理。

再說說價格，對外放風價143平的2.5-2.9萬，225平的2.8-3.1萬，就算是首開打個九幾折，加上自己裝修的錢，好樓層算下來估計也得3萬以上，這個預算應該是在整個合肥都隨便挑優質新房了，而且紅達天映還有一些肉眼可見的短板，這也是很多買房人需特別關注方面了，預計小戶型有可能會吸引一些周邊改善客群，大戶型總價過高且競爭激烈去化或存在較大變數及周期。

姚公廟那邊目前合肥軌道云縵璞舍進展稍快，大概率下個月中旬左右首開，放風價跟紅達天映基本重疊，新計容樓盤且位置更優，產品配置也還可以；此外合肥建投兩盤進度較慢，機器才進場不久，開盤時間待定。買房可以根據樓盤的優劣勢及自身需求，結合多個方面的角度分析，選擇最適合自己的項目。

包河區政務東板塊，紅達天映作為合肥唯二的現房銷售地塊之一，位于南二環和西遞路交口，也就是招商保利臻悅東側，綠地中心西側，這個位置的優劣勢十分明顯

從位置來看，北側貼著南二環高架橋，預計噪音和灰塵等方面難以避免了，而且這跟購房的體驗感和居住舒適度多少會有點影響了，東側有綠地商業配套生活應該是比較便利的，西側、南側及東側目前都有高層建筑，小區部分樓棟在不同時間里的日照及采光等方面會有一定的遮擋，從航拍組圖也能直接看到，這也是買房人一目了然的事情了。

據了解，2022年12月23日，在合肥第四批次集中供地土拍，六安紅達競得包河區BH202225號地塊，成交總價52588.8萬元（約5.26億元），成交單價1992萬元/畝，居住樓面價11951.94元/㎡，溢價率9.45%。

位于包河區西遞路以東、南二環路以南，屬于政務東板塊。地塊為純居住地，占地面積26.4畝，容積率2.5，居住最高限價2085萬元/畝，不設商品住宅最高備案限價和樓層差價限制。該地塊按現房銷售實施，需采用裝配式建筑技術，裝配率不低于50%。

PART 02

包河區姚公廟片區，合肥建投39、40地塊進展實拍，距離去年12月份拿地已經過去半年，目前已經看到兩個地塊機器進場平整土地。

但相較于3個月前拍的進度區別不是很大，估計等到項目開盤應該還要很長一段時間，換做是市面上品牌房企恐怕已經早就首開了。

而北側的合肥軌道云縵璞舍進展就比合肥建投兩宗地快了不少，畢竟現在市場競爭激烈，搶占先機才是最重要的。

合肥建投競得包河區BH202439號地塊，成交單價2217萬元/畝，總價207976.77萬元，樓面價18475元/平方米。

包河區BH202439號地塊位于包河區金寨路以東、龍圖路以南，面積93.81畝。容積率≤1.8，溢價率43.03%。

合肥建投拿下包河BH202440號（東風新村南），單價2013萬/畝，總價17.44億 ，樓面價18872元/平米。

包河BH202440號地塊位于包河區閶水路以北、常青路以東，面積86.66畝，容積率1.6，溢價率43.8%。

PART 03

為進一步優化天鵝湖片區出行環境，尤其是暢通奧體中心西南側學校的通勤，合肥市懷寧路與匡河路交口將進行施工改造。

即日起，相關部門將對交口范圍內的部分綠化及桿件進行遷移，完善交口標志標線，增加交口信號燈等交通安全設施。

據悉，相關部門正在優化、加密北起休寧路南至匡河路，東起金寨路西至科學大道片區的公共交通服務線路，并計劃開通教育循環專線。

來源：綜合網絡信息

『探盤評測』

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