去年以來，隨著昆明市新版規劃設計細則的執行，以及國家對好房子、第四代住宅的倡導，昆明新上市的項目得房率大幅度提高，實際得房率超過90%已經是及格線，100%甚至超過也不稀奇，尤其是第四代住宅，得房率基本都超過100%，最高接近130%，非常夸張。

某地號稱得房率達到192%的躍層，飄窗、露臺、陽臺、架空層全都有

得房率高當然是好事，開發商也大肆渲染，統一的說法是零公攤甚至負公攤，但這種宣傳口徑給了市場很大的誤導，有些人認為零公攤就是沒有公攤；負公攤就是不僅沒有公攤，開發商還要反過來贈送面積。

事實當然并非如此。高得房率和零公攤、負公攤本來是兩回事，而且所謂零公攤和負公攤實際上也根本實現不了，因為公攤本來就是建筑的公共面積，比如電梯井、樓梯間、走廊、入戶大堂乃至公共用房等，這些公共設施不管是第幾代住宅，不管如何巧妙設計，都只能盡量減少，而無法取消，既然如此，零公攤和負公攤在技術上和實踐上都是無法做到的。

高層建筑中單元入戶大堂、電梯間和樓梯間都屬于不可缺缺的公攤

當前市場上的零公攤、負公攤住宅，實際情況并不是沒有公攤，而是贈送面積與公攤面積差不多，甚至超過公攤面積，得房率達到100%左右甚至更高，在銷售上給人以買多少面積實際就能得到多少面積，似乎沒有公攤的感覺，但對外宣傳零公攤和負公攤，其實是一種文字游戲。

既然公攤并沒有憑空消失，購房者按建筑面積購買的房產，實際上仍舊包含公攤面積，公攤的開發成本仍舊由購房者承擔，只不過如今開發商又贈送了和公攤差不多的面積，感覺更劃算而已。

這就像買大閘蟹，一般都是連捆綁草繩一起買，草繩就好比是公攤，而且所占重量不低，如今賣蟹的商家又附帶贈送了幾只小蟹，但不代表你現在買蟹就可以不要草繩，按螃蟹凈重來買。

不管怎么說，增加贈送面積，提高得房率肯定是好的，但問題在于，由于高得房率是通過增加贈送面積實現的，很容易導致得房率的數字倒是好看漂亮，實際使用未必那么美好。

眾所周知，高贈送無非是幾種，飄窗、陽臺、露臺，以及公共面積比如門廳，增加架空層等等，尤其是現在的第四代住宅，高得房率基本都是通過大陽臺、大露臺來實現，可是這些贈送面積要么使用功能受限，要么需要額外付出成本。

比如陽臺、露臺、門廳等，很難改變用途，尤其是第四代住宅，由于陽臺不方便封閉，所占面積又很大，帶來的問題是包括客餐廳在內的公共活動空間在戶型中占比太大，過于闊綽，而臥室、廚房、衛生間卻比較局促。還有些住宅的贈送空間通過架空搭建的形式來實現，這需要購房者額外付出建設和裝修成本。

因此，如今許多零、負公攤項目表面上贈送面積不少，按圖紙計算確實也有那么多贈送，可是這部分面積實際使用上卻比較虛，水分大，花架子多，真實利用率并不高。這種情況在部分第四代住宅中普遍存在，反倒不如一些設計比較好的三代或者三代半住宅實用。

尤其是現在有些項目為了賣相好，在不大的戶型中也要做大橫廳，再加上與橫廳相連的大進深陽臺或露臺，顯得客廳特別大，非常氣派，但這樣做的代價是廚房、衛生間、客臥等功能空間的面積剛剛過及格線，而贈送的大陽臺、大露臺又不可能挪一部分增加廚衛面積。

還是拿買螃蟹舉例子，如今商家倒是確實贈送了和草繩差不多重量的螃蟹，可是要么是半死不活的小蟹，要么干脆就是幾只食之無味的蟹鉗，對外宣傳還是“零草繩”“負包裝”。

所以，對于如今宣傳零負公攤的住宅，購房者先不要被數字迷惑，也不要趕第四代住宅的時髦，而是應該認真研究戶型，看看各個功能空間的大小是否合適，比例是否適當，其實昆明許多設計比較好的三代和三代半住宅，贈送面積雖然沒那么夸張，實際居住體驗要超過設計普通的第四代住宅。