01
兩種利率的罕見交匯
“零利率”時(shí)代或許不遠(yuǎn)了。
5月20日,隨著LPR報(bào)價(jià)再次下調(diào),各大國(guó)有銀行也相繼宣布降低人民幣存款利率。調(diào)整后,一年期定存利率低至0.95%,三年期1.25%,五年期也僅有1.3%!
年初以來,大額存單紛紛停售,高利率保險(xiǎn)產(chǎn)品也難覓蹤影。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析,這種現(xiàn)象的出現(xiàn)并非偶然,因?yàn)槌掷m(xù)的低利率環(huán)境,往往會(huì)催生投資領(lǐng)域所謂的“資產(chǎn)荒”。
未來很長(zhǎng)一段時(shí)間,你會(huì)發(fā)現(xiàn)安全的、高收益的投資選項(xiàng)越來越少。
與此同時(shí),市場(chǎng)上也出現(xiàn)一個(gè)歷史性現(xiàn)象:租金回報(bào)率與存款利率的“黃金交叉”。
根據(jù)中原最新數(shù)據(jù),深圳的平均租金回報(bào)率約為1.66%,這個(gè)數(shù)字,已經(jīng)超過了目前主流銀行的五年期存款利率1.3%。
這是否意味著,在深圳核心區(qū)買一套房收租,比把錢存在銀行更劃算?
在低利率時(shí)代,這是一個(gè)非常吸引人的話題。
02
買房竟比租房更劃算?
當(dāng)房子的租金回報(bào)率超過銀行存款利率,房子就值得買了嗎?
事實(shí)上,房子和其他商品一樣,自有其合理價(jià)格。在國(guó)際上,最常用的衡量標(biāo)準(zhǔn)就是“5%的租金回報(bào)率”。
即該房產(chǎn)通過出租可以在20年左右回本,租金回報(bào)率在5%以上的房產(chǎn)就是有價(jià)值購(gòu)買并出租的。
深圳目前的平均租金回報(bào)率約為1.66%,看上去距離5%還有不小的差距,但這并不意味著所有的房子都達(dá)不到5%。
想要得到高租金回報(bào)率,必須伴隨著“低單價(jià)+高租金”。
低單價(jià)的房產(chǎn),往往不在核心區(qū),而高租金意味著必須在核心區(qū),這不是前后矛盾嗎?
事實(shí)上,深圳有一種產(chǎn)品能夠滿足,就是核心區(qū)的小戶型“真公寓”,單價(jià)一般是周邊商品房的一半,但租金卻非常可觀。
我們不妨找個(gè)典型案例,以深圳福田區(qū)為例,目前在售的小戶型“真公寓”一只手?jǐn)?shù)得過來,五一期間剛好入市一個(gè)新品,京基宸悅府的小戶型產(chǎn)品“天薈公寓”。
先簡(jiǎn)單總結(jié)下項(xiàng)目特點(diǎn):
1、低總價(jià),低門檻:建面約38-43㎡戶型,折后總價(jià)約156-170萬,這個(gè)價(jià)格很友好,現(xiàn)在核心區(qū)的新房,沒有“7090”限制后,戶型越做越大,總價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬上千萬,這種低門檻的小戶型反而越來越稀缺。
2、地段足夠核心:項(xiàng)目位于福田核心板塊梅林,南向緊鄰蓮花山/市民中心,雙地鐵口,四條地鐵環(huán)繞,周邊商業(yè)配套醇熟,生活氛圍濃厚。
3、真公寓,住宅化:項(xiàng)目是市場(chǎng)上常說的“真公寓”,也就是受到政府承認(rèn)的“商務(wù)公寓”。現(xiàn)在深圳的商務(wù)公寓越來越住宅化,不僅可積分,且享有民水民電,戶戶帶陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái)還能通燃?xì)狻?/strong>(深圳在2020年7月之后,已經(jīng)不再審批新的商務(wù)公寓用地和規(guī)劃了。這意味著,現(xiàn)在市面上能買到的商務(wù)公寓,都是存量,賣一套少一套)
接下來仔細(xì)算一筆賬,這種真公寓,租金回報(bào)率如何。
看看項(xiàng)目周邊的租金水平:
御錦公館約125-135元/㎡/月
嘉鑫輝煌時(shí)代約140-150元/㎡/月
理想公館高達(dá)150-180元/㎡/月
深業(yè)上城更是達(dá)到170-200元/㎡/月
綜合來看,京基宸悅府作為全新房、帶精裝修交付,并且擁有京基品牌的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理,其租金水平有望超過周邊次新房,年租金回報(bào)率預(yù)計(jì)能超過5%。
如果考慮自住,計(jì)算京基宸悅府的月供,你會(huì)發(fā)現(xiàn)比租房還要?jiǎng)澦恪?/p>
當(dāng)買房比租房劃算時(shí),就會(huì)有越來越多人開始買房,因?yàn)榇蠖鄶?shù)人算得明白,與其每月將大幾千交給房東“打工”,不如自己供一套房,擁有一套屬于自己的資產(chǎn)。
目前在深圳租房市場(chǎng)中,小戶型公寓越來越受到年輕人的青睞,租金價(jià)格也非常可觀。
因?yàn)楝F(xiàn)在的年輕人居住觀念正在轉(zhuǎn)變,單身經(jīng)濟(jì)崛起讓他們不再追求大空間,反而更青睞設(shè)計(jì)新穎、配套完善、服務(wù)便捷的現(xiàn)代化公寓。小巧精致易打理,符合快節(jié)奏生活方式。
像京基宸悅府這類小戶型公寓,對(duì)比同區(qū)域那些設(shè)施和服務(wù)跟不上的老舊住宅,對(duì)高凈值年輕人的吸引力只會(huì)越來越強(qiáng)。
除了上面兩種小戶型,京基宸悅府還有建面約45、48㎡兩房公寓、以及建面約114㎡雙陽(yáng)臺(tái)四房住宅在售,這些產(chǎn)品都是罕見的低門檻買入核心資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。
03
中軸崛起下的置業(yè)邏輯
在當(dāng)下充滿不確定性的市場(chǎng),很多人買房還是存在擔(dān)憂:租金會(huì)一直漲嗎?房?jī)r(jià)真的到底了嗎?
一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是,年輕人向大城市聚集的洪流并未改變,深圳尤為如此。
剛剛過去的“五一”假期,深圳軌道交通以超4519.84萬人次的總客流,日均903.97萬人次的驚人數(shù)據(jù),再次刷新歷年同期記錄,同比2024年激增26.1%。
這不僅是城市吸引力的表現(xiàn),更是未來租賃市場(chǎng)堅(jiān)實(shí)的需求基本盤。
而在城市內(nèi)部,高端產(chǎn)業(yè)和高凈值人群也呈現(xiàn)高度分化的格局。
近年來,深圳著力構(gòu)建“三條軸線”的全新發(fā)展格局,而城市價(jià)值正有回歸并強(qiáng)化“中軸”的趨勢(shì)。
過去的深圳中軸,是市民中心、平安金融中心、蓮花山公園勾勒的城市脊梁。如今,這條中軸線獲得了前所未有的強(qiáng)勢(shì)賦能!
一條全新的“黃金中軸”正從南向北強(qiáng)勢(shì)崛起:以河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)為戰(zhàn)略起點(diǎn),串聯(lián)起香蜜湖新金融中心與國(guó)際風(fēng)投創(chuàng)投街區(qū),而京基宸悅府所在的梅林-彩田片區(qū),正是這條“黃金中軸”上的重要節(jié)點(diǎn),也是“深圳智谷”的核心承載區(qū)。
“深圳智谷”,是福田規(guī)劃投入約500億打造的高科技總部基地。未來,超20萬高精尖人才將在此匯聚,招商局金融科技、大疆、榮耀等科創(chuàng)巨頭已搶先進(jìn)駐。
當(dāng)一個(gè)區(qū)域規(guī)劃走向現(xiàn)實(shí),產(chǎn)業(yè)和人才開始實(shí)實(shí)在在地聚集過來,身處其中的房子,它的分量和未來的可能性,自然會(huì)跟著發(fā)生變化。
就拿京基宸悅府來說,它所在的梅林,交通確實(shí)方便。
附近有幾條地鐵線,比如4號(hào)線和9號(hào)線的上梅林站、梅村站,走路幾分鐘就能到,還有10號(hào)線和在建的22號(hào)線。這樣的交通條件,也讓房子出租的時(shí)候,能有更多的選擇和底氣。
對(duì)于那些常常需要往返深港的人來說,從這里坐地鐵6個(gè)站就能到口岸,確實(shí)方便了不少,難怪會(huì)吸引一些香港的朋友關(guān)注。
示意圖
日常生活方面,樓下不遠(yuǎn),走路大概三四百米就是卓悅匯,周邊的卓悅中心、COCO Park這些商場(chǎng)也都不遠(yuǎn),吃喝玩樂、買東西都挺方便。
一個(gè)地方配套成熟,人流量自然就大,消費(fèi)也旺,這對(duì)房子的出租和以后想轉(zhuǎn)手,都是實(shí)實(shí)在在的好處。
除了這些,像深圳圖書館、音樂廳這些地方,雖然不是天天都去,但有這些文化場(chǎng)所在旁邊,感覺整個(gè)區(qū)域的氛圍都不一樣。
實(shí)景圖
周末有空,去聽聽音樂會(huì),逛逛圖書館,也是一種享受。再加上周邊的蓮花山、梅林山、筆架山,想爬山、呼吸新鮮空氣,都有地方去。
這些實(shí)實(shí)在在能提升生活品質(zhì)的配套,才能吸引高端租客,賦予物業(yè)更高的圈層與溢價(jià)空間。
數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn),福田核心板塊公寓年均空置率僅約6.2%,遠(yuǎn)低于全市平均水平。這說明大家認(rèn)可這里的價(jià)值,隨著“深圳智谷”未來超20萬高精尖人才的持續(xù)導(dǎo)入,區(qū)域內(nèi)的租住需求將進(jìn)一步激增。
回到最初的問題,在深圳買一套房收租,比把錢存在銀行更劃算?深圳樓市到了抄底的時(shí)刻嗎?
數(shù)據(jù)顯示,截至2025年4月中旬,深圳一手住宅庫(kù)存已降至約2.61萬套,整體去化周期縮短至約5.1個(gè)月,很多核心地段已經(jīng)面臨無房可賣的局面。
微觀層面的積極信號(hào),正與宏觀層面的暖風(fēng)同頻共振。
一方面,國(guó)家層面穩(wěn)樓市、促經(jīng)濟(jì)的決心堅(jiān)定不移。從降準(zhǔn)降息釋放流動(dòng)性、降低融資成本,到高層會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,再到各地探索政府收購(gòu)存量房產(chǎn)、推動(dòng)城市更新和“好房子”建設(shè)……
一系列“政策組合拳”的核心指向清晰明確:樓市,必須穩(wěn)住。
另一方面,外部環(huán)境也傳來積極訊息。就在5月12日,備受關(guān)注的中美經(jīng)貿(mào)會(huì)談取得超預(yù)期進(jìn)展,關(guān)稅問題迎來重大突破。
這一積極信號(hào)迅速點(diǎn)燃市場(chǎng)熱情,人民幣資產(chǎn)應(yīng)聲上漲,為經(jīng)濟(jì)前景注入了寶貴的確定性。
正是在這樣國(guó)內(nèi)政策托底、外部環(huán)境改善的共同作用下,我們看到資金成本在降低,市場(chǎng)信心在重建,而占家庭財(cái)富核心地位的房產(chǎn),其價(jià)值正被不斷夯實(shí)。
在此背景下,京基宸悅府憑借其“1字頭”的低總價(jià)、福田雙地鐵口的黃金地段、不限購(gòu)不限貸、可積分、通燃?xì)庖约翱捎^的租金回報(bào),無疑成為了當(dāng)下極具吸引力的資產(chǎn)配置選擇。
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