收購存量商品房用作保障性住房，是高層對化解房地產(chǎn)風(fēng)險工作的重要部署之一。

在年初財政部宣布2025年新增發(fā)行的專項債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房專項債項目后，各地積極落實該政策為房地產(chǎn)領(lǐng)域去庫存、穩(wěn)市場提供資金支持。

首批專項債收購存量商品房項目落地浙江

當(dāng)前，各地發(fā)行地方政府專項債券用于收回收購存量閑置土地工作推進(jìn)速度正在加快，數(shù)據(jù)顯示，廣東、四川、湖南、福建等省份均已發(fā)行用于收回收購存量閑置土地的專項債。

但近日浙江省率先將專項債的應(yīng)用范圍拓展至收購存量商品房工作。

根據(jù)浙江省財政廳披露的文件，其5月20日發(fā)行的“2025年浙江省政府專項債券（十三期～二十期）”中，有“25浙江債23”“25浙江債25”和“25浙江債26”等3只專項債精準(zhǔn)對接收購存量商品房用作保障性住房項目，融資總額達(dá)16.53億元，涉及浙江省內(nèi)8個項目。

其中，湖州4個項目獲專項債融資14.86億元，接近此次專項債支持收購存量商品房項目融資總額的九成。此外，溫州3個項目獲專項債融資1.04億元，嘉興桐鄉(xiāng)市1個項目獲0.63億元專項債資金支持。

對此，易居研究院認(rèn)為，專項債收購存量商品房是今年一項重要工作。通過浙江省實踐，說明各地在陸續(xù)推進(jìn)有關(guān)工作，亦說明財政或債券工具在去庫存方面將發(fā)揮更大的作用。

三四線城市有望率先推進(jìn)

從浙江省此次推進(jìn)專項債收購存量商品房工作來看，僅在湖州、溫州和嘉興三個地級市實施，省會杭州暫時沒有跟進(jìn)。這也意味著，專項債收購存量商品房工作，可能會率先在一些發(fā)達(dá)的三四線城市推進(jìn)。

四川省在5月30日即將發(fā)行的“2025年四川省政府專項債券（十七至二十四期）”計劃也顯示，其專項債項目清單里中包含了南充市順慶區(qū)2025年收購存量商品房用作保障性住房項目、南充市儀隴縣收購存量房用作保障性住房項目，涉及金額1.68億元，而成都和其他城市的專項債均為收購存量閑置土地項目。

實際上，這也與當(dāng)前三四線城市庫存過高，去庫存訴求較大等因素有關(guān)。

根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)，2025年4月份監(jiān)測的64個三四線城市存銷比高達(dá)30.5個月。遠(yuǎn)超一線城市13.4個月和二線城市18.2個月的水平，更是超過了14個月的合理水平。

單從上述浙江省3個城市來看，湖州去庫存周期明顯高于嘉興和溫州。這也說明，湖州推進(jìn)項目較多，與市場庫存結(jié)構(gòu)和現(xiàn)狀基本吻合。通過利用專項債收購存量商品房，也為后續(xù)庫存去化壓力的下降創(chuàng)造更好基礎(chǔ)。

易居研究院認(rèn)為，三四線城市高存銷比暴露出此類城市供大于求的矛盾，庫存積壓嚴(yán)重且去化難度較大。此類問題既和人口規(guī)模、城市能級等有關(guān)，也和購房需求潛力等有關(guān)。因此，浙江省通過專項債收購存量商品房的實踐，為破解三四線城市和高庫存城市的去庫存矛盾提供了可借鑒路徑。

用足用好政策組合拳

地方積極推進(jìn)專項債收儲閑置土地和存量商品房的舉措，為后續(xù)各地用足用好政策組合拳提供了思路。

易居研究院指出，除此類政策工具外，后續(xù)金融創(chuàng)新工具也可以積極推進(jìn)，這都可以為存量房地產(chǎn)的去化提供更大支撐。而庫存和存量的問題，本質(zhì)上也是一個金融風(fēng)險問題。若不及時化解，會產(chǎn)生很多沉淀成本，并滋生金融風(fēng)險。因此，要充分認(rèn)識到此類資金在解決房企去庫存方面的重要功能，并和房企防范化解金融風(fēng)險、改善流動性等工作進(jìn)行有效對接。

此外，通過專項債工作，將庫存商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，本身就體現(xiàn)了民生導(dǎo)向。當(dāng)前各類資源積極跟進(jìn)，有助于構(gòu)建“商品房-保障房”的動態(tài)轉(zhuǎn)化機(jī)制。這種機(jī)制在滿足商品房市場去庫存的同時，也有效保障了保障房的供給工作。“市場盤活+民生兜底”的模式，為其他地區(qū)提供了可復(fù)制、可推廣的樣本，也實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)利益與社會效益的雙贏。

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