從3月公積金放寬到4月樓市政策“組合拳”，再到5月自規(guī)局10條新政，青島正以“月度級(jí)”政策節(jié)奏構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的“立體支持體系”。這種環(huán)環(huán)相扣的政策體系，既精準(zhǔn)錨定購(gòu)房成本、以舊換新、產(chǎn)品品質(zhì)等，展現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)痛點(diǎn)的精準(zhǔn)洞察，也透露出“以政策紅利持續(xù)激活樓市”的長(zhǎng)遠(yuǎn)考量。

NO.1 商品房簽約情況

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-5月青島共計(jì)簽約商品房27879套、約369.76萬(wàn)㎡，簽約總金額538億，較去年同期套數(shù)下滑0.9%，面積和銷售金額分別上漲2.1%和4.8%。前5個(gè)月商品住宅簽約均價(jià)為14544元/㎡，同比上漲2.7%。

（2025年4月商品房供銷價(jià)數(shù)據(jù)為5.1-5.29）

5月新增商品房2977套、37.98萬(wàn)㎡，簽約新建商品房6582套，約89.59萬(wàn)㎡，銷售總金額137.98億元，簽約套數(shù)、簽約面積、金額較上個(gè)月均出現(xiàn)大幅上漲，漲幅分別為39.8%、42.3%和46.6%，較去年同期相比，套、面、金同比下滑6.0%、1.2%和1.0%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，5月簽約均價(jià)為15401元/㎡，環(huán)比上漲3.0%。

其中商品住宅新增2716套，約33.38萬(wàn)㎡，簽約5447套、約71.52萬(wàn)㎡、銷售總金額111.69億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個(gè)月均大幅上漲，幅度維持在46%左右。簽約均價(jià)為15616元/㎡。

二手房方面，今年以來(lái)，青島的二手房交易一直較為活躍，價(jià)格企穩(wěn)跡象明顯。5月份青島市二手房成交5613套，環(huán)比下滑18.4%，同比下滑13.7%。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，5月青島新建商品住宅的成交熱點(diǎn)集中在西海岸、膠州、城陽(yáng)、即墨。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以1749套、24.07萬(wàn)㎡的簽約量位居第一位，占全市總簽約量的33.7%；膠州市在膠州灣空港新城、榮盛錦繡外灘(品月苑)等項(xiàng)目集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，簽約量躍至高位，1015套、約12.28萬(wàn)㎡，占比17.2%；即墨區(qū)簽約718套、約8.28萬(wàn)㎡，占比11.6%；城陽(yáng)區(qū)簽約460套、約7.52萬(wàn)㎡，占比10.5%。

（去化周期=當(dāng)前活躍存量/近6個(gè)月月均去化量）

去化周期方面，商品住宅市場(chǎng)的去化周期縮短至19.8個(gè)月（去化周期已去除死庫(kù)存），其中主城區(qū)（市南、市北、原四方、李滄、嶗山）去化周期縮短至17.8個(gè)月，低于18個(gè)月風(fēng)險(xiǎn)警戒線。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體活躍庫(kù)存去化周期呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，但這并不足以說(shuō)明市場(chǎng)已完全脫離中高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間。在居民住房消費(fèi)理念加速迭代的背景下，各區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)出現(xiàn)顯著分化。不同板塊在供需關(guān)系、價(jià)格走勢(shì)和成交活躍度上的差異持續(xù)擴(kuò)大，部分熱點(diǎn)區(qū)域憑借配套資源優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品力等去化效率顯著提升；而部分缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域，仍面臨庫(kù)存積壓、銷售乏力的困境，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)尚未得到有效緩解。

其中原市北區(qū)去化周期最短，13.1個(gè)月。缺乏新地供應(yīng)是導(dǎo)致原市北區(qū)去化周期短的關(guān)鍵因素，該區(qū)域2023年至今區(qū)域內(nèi)僅成交1宗商住用地。近期市北新都心板塊新掛牌兩宗地——市北果品市場(chǎng)地塊&福州北路雙山地塊，于6月拍賣，兩宗地塊的入市，將打破區(qū)域新房市場(chǎng)的沉寂，為板塊帶來(lái)新的項(xiàng)目選擇。

此外，李滄區(qū)去化周期為14.9個(gè)月。其中東李世博園板塊隨著森林公園、招商璀璨璟園等項(xiàng)目的去化，存量房源大幅減少，去化周期明顯縮短。目前，該板塊的存量房源主要集中在昆侖天麓灣和青鐵芳華地等項(xiàng)目。由遠(yuǎn)洋代建的萬(wàn)竹云峰項(xiàng)目、海創(chuàng)地塊、去年億聯(lián)拿下的地塊，目前均尚未啟動(dòng)。金茂LC0605-27地塊規(guī)劃方案公示，11棟5-12F別墅、洋房，預(yù)計(jì)7月份入市。

作為剛需和剛改新寵的老四方區(qū)去化周期為14.9個(gè)月。其中老四方板塊是主城區(qū)新盤最集中的區(qū)域，不僅有海信悅瀾山、中海云境、濱海國(guó)際中心等流量盤，還有通和悅章、國(guó)信和悅等住宅新規(guī)下，得房率大幅提升的品質(zhì)樓盤。此外，綠城環(huán)海灣閻家灘地塊、市北城發(fā)地塊等預(yù)計(jì)也將在今年面世。

在板塊方面，除世博園和老四方板塊外，張村河由于地理位置優(yōu)越且土地供應(yīng)充足，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商入駐，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤(rùn)嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項(xiàng)目。北岸大宇地塊尚未啟動(dòng)。

在商品住宅面積區(qū)間方面，90-144㎡的住宅面積段在當(dāng)前市場(chǎng)上占據(jù)了最高的市場(chǎng)份額，其占比穩(wěn)定在65%至80%之間，其中110-130㎡表現(xiàn)最為突出，本月占比為32.0%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場(chǎng)的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

青島供地這盤棋的“棋感” 越來(lái)越通透了。

剛剛過(guò)去的5月，青島將供地聚焦于城市核心與潛力板塊。嶗山王家村地塊、市北新都心福州南路地塊、新都心果品市場(chǎng)地塊、西海岸金沙灘、西海岸江山南路等6宗優(yōu)質(zhì)地塊上線，為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入新的活力。值得注意的是，其中嶗山王家村地塊、市北果品市場(chǎng)地塊、黃島中心城區(qū)漓江西路南地塊采用的是地塊預(yù)申請(qǐng)制度。這種 “先探需求、后定供應(yīng)” 的創(chuàng)新玩法，避免了土地資源錯(cuò)配，給房企預(yù)留了深度研判的空間，更顯青島在土地管理上 “以市場(chǎng)為導(dǎo)向” 的智慧。

市北新都心福州南路地塊，為商住用地，（商住比45：55），占地面積約2.46萬(wàn)㎡，容積率2.5，建面約6.16萬(wàn)㎡。容積率2.5，地塊起拍樓面地價(jià)9600元/㎡。

市北新都心果品市場(chǎng)地塊，住宅用地，占地面積約27347.8㎡，容積率2.4，計(jì)容建面6.6萬(wàn)㎡，起拍樓面地價(jià)11000元/㎡。

發(fā)布預(yù)申請(qǐng)公告的西海岸金沙灘漓江西路南地塊，容積率僅1.1，建面約3.4萬(wàn)㎡，周邊各項(xiàng)配套完善，且海景資源豐富，疊加低容積率，未來(lái)極有可能打造瞰海低密高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

西海岸江山南路東地塊，城鎮(zhèn)住宅用地，占地面積約5.13萬(wàn)㎡，容積率1.8，建筑密度約9.22萬(wàn)㎡，起拍價(jià)7999元/㎡。地塊坐擁優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源、教育配套實(shí)力強(qiáng)勁，且周邊多個(gè)熱門新盤中海半山雲(yún)境、瑞源名嘉荷府等。

嶗山區(qū)王家村梅嶺東路以北地塊發(fā)布出讓預(yù)公告，城鎮(zhèn)住宅用地，占地面積約18653㎡，容積率2.0，地塊起拍樓面地價(jià)22500元/㎡，起拍價(jià)低于柏悅府28796元/㎡的起拍價(jià)，每平米低6296元。

第三批次的高新區(qū)火炬路南側(cè)地塊成功出讓，被金茂&高新區(qū)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)（青島東方伊甸園文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司）斬獲！成交樓面地價(jià)3850元/㎡，成交總價(jià)3.86億。

NO.4 政策層面

5月自規(guī)局10條新政重磅發(fā)布，從推動(dòng)好地塊建設(shè)好房子、支持大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）有序建設(shè)到推進(jìn)已建成地下空間有效利用三個(gè)方面助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。值得注意的是，這是繼2024年兩次出臺(tái)《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》后的又一重要政策調(diào)整。

在推動(dòng)建設(shè)好房子方面，新政進(jìn)一步擴(kuò)大了對(duì)居住項(xiàng)目容積率的支持，包括風(fēng)雨連廊、單層小區(qū)大堂、小區(qū)內(nèi)必要的配套設(shè)施等方面均做了不計(jì)容計(jì)算。同時(shí)陽(yáng)臺(tái)管控方面也做了優(yōu)化，進(jìn)深不超過(guò)2.1米的部分計(jì)一半面積。

新政提出支持大型商業(yè)綜合體有序建設(shè)，瞄準(zhǔn)城市商圈能級(jí)提升與消費(fèi)場(chǎng)景創(chuàng)新；此外，還推進(jìn)已建成地下空間有效盤活，針對(duì)部分區(qū)域存在的地下空間閑置問(wèn)題，提出簡(jiǎn)化用途變更手續(xù)等。

房貸利率方面，5月7日國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，宣布降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。

5月20日，央行發(fā)布降息信息：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。與4月的3.6%相比下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，這是本年度第一次降息。LPR下調(diào)后，青島房貸利率同步調(diào)整，銀行在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)空間小幅收緊5BP，青島首套和二套房貸利率執(zhí)行“LPR-45BP”，也就是3.05%。

調(diào)整后，青島商業(yè)房貸利率：

住宅首套：利率3.05%（首付15%）；

住宅二套：利率3.05%（首付15%）；

公積金首套利率2.6%（首付15%）；

公積金二套利率3.075%（首付15%）。

2025年1-5月

開(kāi)發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2025年1-5月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開(kāi)發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約267億元的銷售額，這一成績(jī)占據(jù)了全市商品房市場(chǎng)的49.6%。其中，前十名開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)尤為亮眼，凸顯了它們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的強(qiáng)大實(shí)力和不斷提升的影響力。

特別值得一提的是，海信地產(chǎn)在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)卓越，市場(chǎng)份額持續(xù)增長(zhǎng)。1-5月簽約金額36.76億元，海信君璽簽約6.07億、海信臻悅簽約5.3億、海信璟悅簽約4.8億。

憑借銀豐玖璽城、銀豐御璽、 銀豐玖璽臺(tái)三大紅盤的強(qiáng)勁熱銷勢(shì)頭， 銀豐地產(chǎn) 迎來(lái)業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，以28.82億元的亮眼簽約成績(jī)位列榜單亞軍寶座。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，位居第三位，共計(jì)簽約25.92億。

2025年1-5月

開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各房企股權(quán)占比口徑來(lái)計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對(duì)一家企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行審閱。

2025年1-5月，海信地產(chǎn)在新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售榜單中獨(dú)占鰲頭，以36.64億元的權(quán)益銷售額高居榜首。特別值得一提的是，幾乎所有項(xiàng)目均由海信地產(chǎn)獨(dú)立開(kāi)發(fā)，這不僅展現(xiàn)了其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的雄厚實(shí)力，也凸顯了其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的顯著優(yōu)勢(shì)。

銀豐地產(chǎn) 以權(quán)益銷售金額28.82億，位居第二。

天一仁和權(quán)益銷售金額為25.13億，排名第三位。

2025年1-5月

新建商品房開(kāi)發(fā)商銷售面積TOP20

2025年1-5月新建商品房開(kāi)發(fā)商銷售面積TOP20累計(jì)銷售面積153.85萬(wàn)㎡，占全市簽約總面積的41.6%。

海信地產(chǎn)以簽約14.96萬(wàn)㎡位居第一位，海信臻悅、海信君璽和海信璟悅成為拉動(dòng)銷售的絕對(duì)主力，為海信地產(chǎn)的領(lǐng)先地位奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

華新園和天一仁和分別以簽約面積11.66萬(wàn)㎡和11.42萬(wàn)㎡，緊隨其后，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2025年1-5月

商品住宅銷售總金額TOP10

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化時(shí)期，隨著市場(chǎng)泡沫的逐步剔除，行業(yè)將逐步回歸至地段與產(chǎn)品力的核心競(jìng)爭(zhēng)。品質(zhì)，日益成為檢驗(yàn)市場(chǎng)的關(guān)鍵“試金石”，那些具備卓越品質(zhì)的“好房子”愈發(fā)受到消費(fèi)者的熱捧。

從榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤在市場(chǎng)上占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)，天一仁和吾疆、銀豐玖璽城、越秀青鐵和樾府、嶗山·首府、海信君璽、海信臻悅6盤躋身TOP10。高端改善市場(chǎng)的活躍反映了人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求，以及對(duì)稀缺資源的需求。

天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽，簽約量猛增至第一位，共計(jì)14.28億。

位于嶗山前海一線的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目銀豐玖璽城，以10.86億元的簽約額榮登銷售榜亞軍寶座。自項(xiàng)目入市以來(lái)，憑借其金家?guī)X優(yōu)越城市地段和卓越的產(chǎn)品品質(zhì)，始終穩(wěn)居高端市場(chǎng)熱銷前沿。

張村河板塊有三個(gè)盤入選，越秀青鐵和樾府簽約7.57億，海信君璽簽約6.07億，海信臻悅簽約5.3億，三大項(xiàng)目憑借板塊發(fā)展紅利與高品質(zhì)產(chǎn)品，成為改善客群的焦點(diǎn)選擇。

作為嶗山核心備受矚目的品質(zhì)樓盤， 嶗山·首府 工程進(jìn)度穩(wěn)步推進(jìn)中。項(xiàng)目依托金家?guī)X核心不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)、精工匠造的建筑品質(zhì)與高端改善的產(chǎn)品定位，自面市起便成為高凈值人群競(jìng)相爭(zhēng)藏的焦點(diǎn)。今年1-5月，其以6.21億在全市商品住宅銷售榜中穩(wěn)居第六位；在嶗山區(qū)商品住宅市場(chǎng)中亦表現(xiàn)亮眼，躋身銷售前列。

2025年1-5月

商品住宅銷售總面積TOP10

2025年1-5月商品住宅銷售總面積TOP10中，膠州灣空港新城集中網(wǎng)簽5.59萬(wàn)㎡住宅，遙遙領(lǐng)先。

華新園愛(ài)樂(lè)之城和融創(chuàng)維多利亞灣集中網(wǎng)簽大批房源，以簽約5.52萬(wàn)㎡和5.37萬(wàn)㎡位居第二、三位。

1、統(tǒng)計(jì)時(shí)間為：2025年1月1日至2025年5月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對(duì)數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過(guò)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、公開(kāi)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗(yàn)證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價(jià)格綜合統(tǒng)計(jì)。

4、《新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各房企的股權(quán)占比口徑來(lái)計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2025年，青島該不該買房？