5月28日，福州市長樂區自然資源和規劃局發布公告，擬于6月19日出讓航城街道一幅52.19畝低密宅地，地塊位于榕航路東側，起始價3.08億，容積率僅為：1.1。此前，恒申控股競得長樂2024航拍-7號，福州濱海臨空競得2024濱拍-9地塊，其容積率也是1.1。種種跡象表明，福州近郊，低容積率項目正在加速推出。

▎福州多地推出多幅容積率1.1低密宅地

近兩年，福州土地市場總體平淡，但是有兩方面的表現卻十分突出，一方面市中心，尤其安置房，高容積率項目紛紛上馬，另一方面近郊，尤其長樂、閩侯，低容積率項目在加速推出。

2025年4月30日，閩侯舉行2025年度第三次土拍，福建金云泰科技實業以底價2250萬元競得閩侯2025-04號地塊，樓面地價2899元/㎡，地塊容積率：1.2，而根據原控規指標，地塊容積率為2.8。

比1.2更低的并不少。3月10日，長樂的一場土拍，福州濱海臨空開發建設有限公司以底價3.42億成功競得31.36畝2024濱拍-9號地塊，該幅地塊容積率僅為：1.1。

更早前，2024年12月11日，長樂舉行當年第五次土拍，福建申遠房地產以底價3.8億競得62.65畝2024航拍-7號地塊，成交樓面價約8271元/㎡，該幅地塊容積率同樣為：1.1。

加上6月19日，長樂擬出讓航城街道一幅容積率僅為1.1的52.19畝地塊。容積率約1.1的低密宅地正陸續成為福州近郊，尤其長樂土地市場的供應主流。

▎容積率1.2以下，往往開發成為高端別墅

過去我們經常說，很多城市被困在了高容積率之中，為了追求城市建設得更高、更快，建造了無數高容、高密的剛需性住宅，典型如貴州、武漢。其實，也包括福州，舊改項目容積率過3的比比皆是，有的甚至還超過了5。

而容積率對于住宅產品形態有著決定性作用，容積率越高，就代表著樓層數越高，居住舒適度也會相應打折扣，業內普遍認為容積率低于1.2的可以叫做低密地塊，用來建造6層洋房、別墅還有疊拼等改善產品。

以鵬湃·國公館為例，項目占地215畝，容積率僅為1.0，這意味著項目在保證舒適度的同時，也提供了更多的公共空間和綠地。這種低容積率的設計，使得項目能夠吸引更多的高端客群，形成一個純粹的圈層氛圍。

▎政策松綁，類別墅產品有望明顯放量

事實上，早在2003年，低容積率別墅土地供應就在全國層面被叫停，其后限墅令不斷加碼，2016年國土資源局發布通知，明確提出暫停別墅的審批。

然而，從2021年下半年開始，全國樓市進入深度調整期，房企的拿地積極性普遍降低。本來偏高的容積率導致土地無人問津，不少城市不得不適應市場行情而調低容積率。

2023年9月，自然資源部下發文件，其中提到建議取消遠郊區容積率不得低于1.0的限制。顯然，低密宅地被熱捧的背后，一方面是市場的需求，另一方面則是政策的松綁。

不可否認，“向高向密”時代已經一去不復返，而下調容積率作為土地供應主流，目的很明顯：提高產品品質。尤其今年，多地還將低密度宅地和“好房子”的推廣結合起來，這樣的住宅產品不僅樓棟密度低、綠化率高，舒適度更有著極大的提升。

有資深業內人士表示，這種新型低密度住宅產品的大量推出，勢必具有更高的市場認可度，但也會對存量新房以及二手房市場產生影響，后兩者的價格或許會進一步走低。

文章來源:樂居買房