100萬的房子租出去一年租金14萬，1000萬的現金存銀行，一年利息有10萬。現在問你是應該買房子還是應該持有現金？請把你的答案打在評論區。

而你知道這個問題最有趣的地方在哪嗎？如果把它放到4年前來問，描述應該是這樣的：1000萬的房子租出去一年租金10萬塊，1000萬的現金存銀行，一年利息30萬，該買房還是該存錢。你發現沒有？短短4年早已是滄海桑田。

更加離譜的是，4年前的時候，人們卻往往更愿意選擇房子。哪怕它的租金回報率不如當時的存款利息，只因那時候還處在房價上漲的周期。但現在大家肯定會偏向于持有現金，因為已經被這幾年的房價下跌給跌怕了，哪怕現在的存款利息還不如房價租金收益。

那為什么會出現這么大的變化呢？怎么看起來好像是房子的租金漲了，存款的利息降了？

不，這只是表象。更深層次的原因是，這幾年房價降了，導致房子的租金回報率看起來更高了。現在價值1000萬的房子，雖然租金能有十幾萬，但幾年前它的房價可能是1千三四百萬，硬是在最近幾年給跌下來的。

但你發現了沒有？我們在評判這個問題的時候，必須要以當下的視角來進行分析。什么意思呢？就是隨著這幾年存款利率一降再降，定年期利率已經降到了1%以下。

也就是說，現在1000萬的存款定存一年的利息收益就只有10萬塊左右。而現在市值1000萬的房子，也許它4年前是1400萬，但你不用管，因為已經是過去式了，就按照現在的1000萬市價來看待它。它出租一年的租金回報大概能有14萬左右，已經開始高于銀行的存款利息了。

房子和現金就像是一個蹺蹺板，一邊是房價下跌，導致房租收益率提高；另一邊是利率下降，導致現金回報率降低。兩者從幾年前的失衡關系，現在又重新回到了一種平衡。

而當你看明白我上面所說的這一系列描述之后，接下來就有幾個更重要的問題需要我們去探討和面對了：

一、存款利率還會不會繼續降低？

二、房租還會不會繼續降低？

三、房價還會不會繼續降低？

這三個問題的答案將會決定從現在開始，我們該如何選擇，到底是存錢還是買房。

先說第一個問題，存款利率還會不會繼續降低？大概率會。我過去一年多里一直有跟你們念叨，現在是一個降息的大周期，并且這個趨勢還在延續。而我們眼下的降息步伐還比較克制。等對面川普搞定美聯儲，美國開啟新一輪降息之后，我們也有更多空間跟著降，直到資產價格出現反轉，物價開始上漲，新一輪通脹到來的時候才有可能會反向加息。

第二個問題，房租會不會繼續降？對于絕大多數城市而言，接下來都會面臨這個很現實的情況，因為租金不跟你講大道理。你說你房子再好，租客只要租不起，那這個租金就只能降。而房子一旦空置租不出去，就等于白白損失現金流。

但是以眼下的現狀來說，人口減少、降薪裁員、通縮周期來看，房租所面臨的挑戰都是毋庸置疑的，只有少數能夠不斷吸引外來人口且保持良好發展的城市，才能穩住當前的租金價格，但這個比例會很低。不信的話，你就查一查自己城市最近幾年的人口凈流入情況。不過，甭管這個情況如何，你都要知道，生育率的爆裂趨勢才剛開始傳導，這會是一個長達幾十年的大周期過程。

那么分析完了利率和房租之后，咱們再來看房價的未來，思路就會更加清晰了。利率下降利好房價，因為購房者的房貸壓力會減小，同時倒逼存款從銀行里出來；而房租下降則會利空房價，這代表著房子這項資產所產生的現金流回報率在降低。因此，從中期也就是未來兩三年的角度來看，降息的節奏會支撐房價；從長期的5到10年甚至20年來看，人口減少所導致的房屋空置率提高以及租金下滑等問題，則不利于房價。

這樣的分析還不夠全面，因為影響房價漲跌的，還有一個很關鍵的因素，就是債務驅動能力。一定得是有后來者愿意負債加杠桿進入樓市，才能推動房價上漲。你現在回看前面幾年買房的人是不是都背上了房貸？他們就是當初助推房價的貢獻者，但是居民的負債能力是有限度的，一個人不可能無限借錢。

這幾年，居民杠桿率在65%附近已經停滯增長了。現在別說人們不愿意借錢，甚至提前還貸的都開始變多了。所以這時候只能等到人們的債務壓力小了一些之后，在下一個周期里重新推動房價上漲。而從這個角度來看，它的過程也將會非常漫長。

但這件事情更加難的地方在于，它在這個過程中會出現無數多的變量因素，去干擾你的判斷，同時又影響你的生活。很多時候我們倍感無奈，但卻不得不面對。因為經濟這家伙你不去理他，他就會來給你上強度，所以只能保持對于信息的判斷能力，才能做出更好的選擇。