百強房企總土儲貨值已連續四年“縮水”。

CRIC披露最新數據顯示，截止2024年末TOP100房企土儲總量收縮明顯：

總土儲貨值25.17萬億元，同比下降13%；

總土儲建面15.73億平米，同比下降12%。

具體到房企來看，百強房企中有96家房企總土儲貨值下降，降幅超過20%的房企數量占比達到15%。

不過，由于房企銷售降幅大于土儲總量收縮的速度，房企仍然面臨較大的存貨去化壓力。百強房企截止2024年末的土儲貨值去化周期加權值以6.93年創歷史新高。貨值規模在1000億至3000億房企的去化周期高達9.01年。

房企的投資邏輯被重構，貨值規模高不再是優勢，而小體量、健康的存貨儲備或是保障企業穩健運營的關鍵。

百強房企總土儲貨值和建面雙降。

截止2024年末，TOP100房企總土儲貨值和總土儲建面分別為25.17萬億元和15.73億平米，較去年分別下降13%和12%。

自房地產行業開啟新一輪“去庫存”以來，百強房企總土儲貨值自2020年達到峰值后逐年下降，到2024年百強房企總土儲貨值較2020年高峰期已下降了45.2%。

尤其是原本土地儲備較多的規模房企，明顯加強了土儲去化，且龍頭房企“瘦身”明顯。

CRIC數據顯示，TOP100房企總土儲貨值中，96%房企的貨值出現下降，其中貨值下降幅度超過20%的房企數量占比達15%。

這意味著，總土儲貨值下降已成為普遍存在的事實。其中，規模在5000億以上的房企數量明顯減少，只有13家。而千億以下的數量占比明顯增加，達到了38家。

2024年總土儲貨值排名前十的房企中，貨值規模下降較大的分別為萬科地產、碧桂園、招商蛇口、保利發展等，其中萬科地產的總土儲貨值下降十分明顯，貨值較去年末減少了超3400億，下降了約25%。據年報披露，2024年末萬科存貨賬面價值為5190.1億元，同樣較2023年底縮水26.0%。

盡管百強房企2024年土儲貨值和土儲建面雙雙下滑，但由于市場需求疲軟，房企銷售出現降幅更快。同期，全國新建商品房銷售額下降17.1%。

在此背景下，房企仍面臨較大的存貨去化壓力。

根據TOP100房企總土儲貨值榜，百強房企截止2024年末的土儲貨值去化周期加權值為6.93年，為歷史新高。原因在于不少出險房企的銷售腰斬，導致整體去化周期快速上升。

其中，貨值規模在1000億至3000億的房企，去化周期高達9.01年。這類房企多為出險房企，由于銷售快速下降導致去化周期變動較大。但濱江集團是該規模中的例外，2024年的貨值規模為1701億，位列榜單44名；而相應的2024年合約銷售達1116億，去化周期僅為1.52年。

除此之外，貨值規模在萬億以上的房企去化周期為8.22年，同樣較高。

而貨值規模在5000億至萬億的房企，去化周期最短達到了5.01年，該梯隊包括華發、龍湖、越秀等房企。

在當前行業深度調整的背景下，市場銷售疲軟，貨值規模高已不再是優勢，健康的存貨儲備才是保障企業穩健運營的關鍵。

2024年50家典型上市公司存貨賬面價值總計7.98萬億元，較去年末大幅下降15%，其中已竣工存貨賬面價值占比27%，達到近五年來的最高值。在當前環境下，現房庫存逐漸成為擠占房企流動性的重要因素。

值得注意的是，房企總存貨賬面價值“縮水”。

2024年，50家典型上市房企中有94%計提了存貨跌價，確認了存貨跌價損失1677億元。

從歷史來看，典型房企自2021年至今累積確認了存貨跌價損失5581億，2021年至2023年每年確認規模大概在1300億左右，而2024年存貨跌價損失大幅增加26%。

若未來市場長期疲軟，房企或仍有進一步的資產減值壓力。在行業發展的新階段，存貨的高質量要遠遠重要于大體量。

房企總土儲規模下降更多是房地產行業“去庫存”背后的深度調整和投資重構，行業迎來新的發展模式，從“規模為王”轉向“產品為王”，針對土地儲備房企戰略規劃近乎一致，即新增投資轉向核心一二線城市，更加注重平衡投資與回款之間的關系，把企業現金流安全擺在首位。

對于當前房地產而言，存量土地回購是房地產止跌回穩的核心引擎。目前，多數房企已將庫存去化視為當前企業最重要的戰略方向，比如保利發展、金地集團在年報中均有提及要配合地方政府的收儲工作，降低資金占壓。

未來，房企應密切關注各地“穩地產”的政策機遇，積極配合相關的政策加快自身存量去化，在城市更新中尋找新的投資機會。（來源：丁祖昱評樓市）