北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

北京人都有自己的房子嗎？未必，至少有200萬北京戶口的是“京籍無房戶”。

因為北京有2200萬常住人口，組成960萬戶家庭。其中擁有北京戶籍的是1427萬人，按戶均2.3人計算就是620萬戶。

而按照統(tǒng)計，北京的住房擁有率是70%，也就是30%的家庭沒有房子，按北京戶口計算的話就是186萬戶，428萬人。這不是個小數(shù)字吧？

當然肯定有人會說，北京的外來人口是800萬呢，他們才是無房戶的主力軍。

這話肯定沒錯，但北京的房產(chǎn)數(shù)量僅有不到800萬套，其中還有250萬套是出租房。也就是說，北京至少有200萬戶左右，擁有兩套或兩套以上房產(chǎn)。那800萬減去200萬，真正擁有房子的家庭總量不過是500多不到600萬戶。

而北京戶籍的家庭就有620萬戶，即便是全北京所有的房子都是北京人的，那也還有至少幾十萬是無房戶啊。

而且其實誰心里都明白，在任何一座大城市，外來人口才是購房的主力。不光是一線城市，二三線也差不多，只要是人口流入城市，那都是新來的外地人才著急買房呢，本地人或是有房，或是麻木了。

北京在高峰期的外來人口購房率甚至達到50%以上。最高點是2006年，也就是樓市暴漲之時+限購之前，非京籍購房比例達到56%。即便是2010年之后各種的限購，非京籍購房比例也一直在30%上下波動。至于北京人這占比70%，其中有很大一部分其實是“換房”，而首次購房的北京人并不是很多。

反正按我的估算，擁有北京戶口+18歲以上，但個人或家庭名下無房的，至少在100萬戶左右。也就是至少有200萬人不擁有自己的房子，只能是住在父母產(chǎn)權(quán)的房子里，或者是租房，他們比北漂兒還無奈。北漂兒好歹還有個老家的退路，北京人往哪兒退？

另外多說一句北京這800萬套房的數(shù)字依據(jù)。一是由各大中介統(tǒng)計的，大約在760萬套左右。然后是按照北京官方公布的人均居住面積是35.85平（建面），那2200萬人就是7.8億平米，按照100平建面一套房，那就是780萬套房。

第三是參考上海的數(shù)字，他們有2500萬人，官方公布的存量房數(shù)字是850萬套，平均2.94人一套房。香港的數(shù)字是750萬人口擁有249萬套房，平均3.01人一套房。其他各大城市也基本都是3人左右一套房，那如果北京也參照這比例，住房總量才不到740萬套。

第四是參考的基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字：電網(wǎng)公司說，截止2024年，北京已經(jīng)更換了762萬塊智能電表，占家庭住房總量的98.5%。自來水公司說，北京已經(jīng)完成330萬戶智能水表的更換，占家庭總量的50%。燃氣公司說，北京共有799萬戶家庭智能燃氣表需要更換。

那即便是采用燃氣公司的最高數(shù)字，北京也才只有799套屬于家庭的房產(chǎn)。但是這其中實際上是包含部分公寓的，只不過因為是帶燃氣，所以才統(tǒng)計為家庭。至于自來水的數(shù)字為什么低，那是因為部分郊區(qū)用的還不是自來水唄。

當然，智能電表的數(shù)字也不能說非常準確。因為有些住宅區(qū)還是去物業(yè)買電的，也有的小區(qū)還用臨時電呢，這些應(yīng)該都沒納入統(tǒng)計。但是，即便是有這些情況，那762萬戶里也是包含“胡同平房”的，這總量也有20多萬戶呢。

所以得出大致的結(jié)論，北京住宅總量不超過800萬套，大致應(yīng)該是750-780萬套左右。而常住人口的無房戶至少在300萬戶（甚至是400萬戶），其中北京戶籍的無房戶則至少100萬戶（甚至200萬戶）。居北京，大不易啊……

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。