北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

北京人都有自己的房子嗎？未必，至少有200萬(wàn)北京戶口的是“京籍無(wú)房戶”。

因?yàn)楸本┯?200萬(wàn)常住人口，組成960萬(wàn)戶家庭。其中擁有北京戶籍的是1427萬(wàn)人，按戶均2.3人計(jì)算就是620萬(wàn)戶。

而按照統(tǒng)計(jì)，北京的住房擁有率是70%，也就是30%的家庭沒(méi)有房子，按北京戶口計(jì)算的話就是186萬(wàn)戶，428萬(wàn)人。這不是個(gè)小數(shù)字吧？

當(dāng)然肯定有人會(huì)說(shuō)，北京的外來(lái)人口是800萬(wàn)呢，他們才是無(wú)房戶的主力軍。

這話肯定沒(méi)錯(cuò)，但北京的房產(chǎn)數(shù)量?jī)H有不到800萬(wàn)套，其中還有250萬(wàn)套是出租房。也就是說(shuō)，北京至少有200萬(wàn)戶左右，擁有兩套或兩套以上房產(chǎn)。那800萬(wàn)減去200萬(wàn)，真正擁有房子的家庭總量不過(guò)是500多不到600萬(wàn)戶。

而北京戶籍的家庭就有620萬(wàn)戶，即便是全北京所有的房子都是北京人的，那也還有至少幾十萬(wàn)是無(wú)房戶啊。

而且其實(shí)誰(shuí)心里都明白，在任何一座大城市，外來(lái)人口才是購(gòu)房的主力。不光是一線城市，二三線也差不多，只要是人口流入城市，那都是新來(lái)的外地人才著急買(mǎi)房呢，本地人或是有房，或是麻木了。

北京在高峰期的外來(lái)人口購(gòu)房率甚至達(dá)到50%以上。最高點(diǎn)是2006年，也就是樓市暴漲之時(shí)+限購(gòu)之前，非京籍購(gòu)房比例達(dá)到56%。即便是2010年之后各種的限購(gòu)，非京籍購(gòu)房比例也一直在30%上下波動(dòng)。至于北京人這占比70%，其中有很大一部分其實(shí)是“換房”，而首次購(gòu)房的北京人并不是很多。

反正按我的估算，擁有北京戶口+18歲以上，但個(gè)人或家庭名下無(wú)房的，至少在100萬(wàn)戶左右。也就是至少有200萬(wàn)人不擁有自己的房子，只能是住在父母產(chǎn)權(quán)的房子里，或者是租房，他們比北漂兒還無(wú)奈。北漂兒好歹還有個(gè)老家的退路，北京人往哪兒退？

另外多說(shuō)一句北京這800萬(wàn)套房的數(shù)字依據(jù)。一是由各大中介統(tǒng)計(jì)的，大約在760萬(wàn)套左右。然后是按照北京官方公布的人均居住面積是35.85平（建面），那2200萬(wàn)人就是7.8億平米，按照100平建面一套房，那就是780萬(wàn)套房。

第三是參考上海的數(shù)字，他們有2500萬(wàn)人，官方公布的存量房數(shù)字是850萬(wàn)套，平均2.94人一套房。香港的數(shù)字是750萬(wàn)人口擁有249萬(wàn)套房，平均3.01人一套房。其他各大城市也基本都是3人左右一套房，那如果北京也參照這比例，住房總量才不到740萬(wàn)套。

第四是參考的基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字：電網(wǎng)公司說(shuō)，截止2024年，北京已經(jīng)更換了762萬(wàn)塊智能電表，占家庭住房總量的98.5%。自來(lái)水公司說(shuō)，北京已經(jīng)完成330萬(wàn)戶智能水表的更換，占家庭總量的50%。燃?xì)夤菊f(shuō)，北京共有799萬(wàn)戶家庭智能燃?xì)獗硇枰鼡Q。

那即便是采用燃?xì)夤镜淖罡邤?shù)字，北京也才只有799套屬于家庭的房產(chǎn)。但是這其中實(shí)際上是包含部分公寓的，只不過(guò)因?yàn)槭菐細(xì)猓圆沤y(tǒng)計(jì)為家庭。至于自來(lái)水的數(shù)字為什么低，那是因?yàn)椴糠纸紖^(qū)用的還不是自來(lái)水唄。

當(dāng)然，智能電表的數(shù)字也不能說(shuō)非常準(zhǔn)確。因?yàn)橛行┳≌瑓^(qū)還是去物業(yè)買(mǎi)電的，也有的小區(qū)還用臨時(shí)電呢，這些應(yīng)該都沒(méi)納入統(tǒng)計(jì)。但是，即便是有這些情況，那762萬(wàn)戶里也是包含“胡同平房”的，這總量也有20多萬(wàn)戶呢。

所以得出大致的結(jié)論，北京住宅總量不超過(guò)800萬(wàn)套，大致應(yīng)該是750-780萬(wàn)套左右。而常住人口的無(wú)房戶至少在300萬(wàn)戶（甚至是400萬(wàn)戶），其中北京戶籍的無(wú)房戶則至少100萬(wàn)戶（甚至200萬(wàn)戶）。居北京，大不易啊……

關(guān)注“章哥說(shuō)買(mǎi)房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。