成本到收益全面碾壓深圳福田梅林卓越中心頂層整層比租樓劃算3倍的資配方案

一、項目整體概況

地理位置：位于深圳市福田區(qū)梅林街道梅都社區(qū)中康路126號，卓越城綜合體核心商務(wù)樓宇，樓下即地鐵5號線/9號線換乘站上梅林站L口，周邊眾多公交線路密集，15分鐘直達深圳CBD、福田高鐵站和深圳北站，接駁香港落馬洲口岸，輻射大灣區(qū)商務(wù)圈。

二、建筑指標與空間設(shè)計

A座為地上28層、地下4層的超高層甲級寫字樓，建筑總高度達158米，本案位于28層（頂層），標準層高4.1米，凈高2.9米，屬樓宇最高層，視野無遮擋。采用單邊核心筒布局，實現(xiàn)59米大面寬、17米進深的通透空間，配備冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，錯峰用電降低能耗。地下4層為停車場及設(shè)備用房，保障高效商務(wù)運轉(zhuǎn)。

三、入駐生態(tài)與區(qū)域價值

作為福田北中軸地標，A座吸引多元企業(yè)入駐，涵蓋新能源、信息技術(shù)、法律服務(wù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域，形成高端商務(wù)集群。樓下20萬㎡卓悅匯購物中心、梅林天虹商場、深圳檔案中心等政務(wù)商業(yè)配套環(huán)伺，梅林公園、大腦殼山等生態(tài)資源豐富，構(gòu)建產(chǎn)城融合的優(yōu)質(zhì)辦公環(huán)境。

四、本案核心資產(chǎn)詳情

產(chǎn)權(quán)與空間屬性

• 證載信息：持有10本產(chǎn)權(quán)證，證載面積合計2232.24㎡，已打通為整層無柱化空間，可靈活規(guī)劃總裁辦公區(qū)、會議中心、開放式辦公區(qū)等功能模塊，適配總部型企業(yè)定制需求。
• 物業(yè)指標：位于28層（總高28層），建筑垂直高度超100米，盡享360°城市景觀；房屋用途為辦公，商品房性質(zhì)，建成于2016年，土地使用年限40年（2012-2052年，剩余約27年）。

五、投資價值與交易亮點

價格優(yōu)勢突出：

起拍價：7037.01萬元，折合單價3.15萬元/㎡，顯著低于福田中心區(qū)同品質(zhì)寫字樓均價（普遍超5萬元/㎡），成本優(yōu)勢顯著。

穩(wěn)定租金收益：當前市場租金210元/㎡/月，年租金收入達562.5萬元，按起拍價計算年化回報率8%，遠超寫字樓市場平均水平（4%-6%），現(xiàn)金流穩(wěn)定且抗風(fēng)險能力強。

空間稀缺性：

頂層整層物業(yè)具備地標昭示性，全明落地窗設(shè)計最大化采光面，適合企業(yè)打造形象展示總部；無柱化連通空間減少改造損耗，降低二次裝修成本。

區(qū)域增值潛力：

依托梅林-彩田片區(qū)城市更新規(guī)劃（舊改體量超300萬㎡），未來商務(wù)氛圍與配套能級持續(xù)提升；地鐵上蓋物業(yè)屬性疊加北站樞紐輻射效應(yīng)，資產(chǎn)保值能力強勁。

六、適配客群與場景建議

• 企業(yè)自用：科技研發(fā)、金融投資、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)頭部企業(yè)，可利用整層空間構(gòu)建多功能復(fù)合辦公場景，強化品牌辨識度。
• 機構(gòu)投資：適合保險、信托等長期持有型投資者，依托穩(wěn)定租約與區(qū)域價值成長，實現(xiàn)資產(chǎn)配置多元化。
• 資產(chǎn)運營：可改造為高端聯(lián)合辦公空間，精準匹配福田北新興產(chǎn)業(yè)集群的柔性辦公需求，提升空間利用效率。

本案以頂層整層的稀缺屬性、高性價比的交易條件、穩(wěn)定優(yōu)異的租金回報，成為福田核心區(qū)不可多得的商務(wù)資產(chǎn)標的。無論是企業(yè)戰(zhàn)略布局自用，還是作為穩(wěn)健型投資配置，均能在深圳中軸線發(fā)展機遇中占據(jù)價值高地。

以上信息僅供參考，房源尚未開展相關(guān)盡調(diào)及背景調(diào)查，請待詳核之后再參拍！