房地產市場止跌回穩進程中，無論是新房還是二手房市場，高端市場均表現得相對堅挺。

尤其是二手高端市場，今年4月，在二手房整體成交熱情略有回落的背景下，北京、上海、深圳和杭州二手豪宅掛牌和成交占比雙增。

其中上海總價3000萬元以上高端住宅新增掛牌占比達到了0.58%，達到2025年以來最高點。

掛牌量上升背后是豪宅業主資產配置優化的避險選擇，同時新房市場豪宅供應爆發，客觀上也使得部分豪宅客戶的置換需求前置。

與高端二手房掛牌量同步上行的還有成交占比，除了杭州之外，北京、上海和深圳總價1000萬以上成交占比均呈現同環比齊增態勢。

二手房東掛牌積極性是市場情緒的實時溫度計。

從CRIC監測的京滬深杭新增掛牌套數來看，2025年一季度四城二手房掛牌量呈現出逐月遞增態勢，但是到了4月業主掛牌積極性顯著下降，環比2025年3月日均都出現了回落，其中深圳、杭州同比更是下降7%和29%。

如果細分到總價段我們可以看到，北京、上海和杭州豪宅業主掛牌積極性有所增加。

以北京為例，4月總價800-3000萬的高端改善房源掛牌占比為14.23%，環比持平，總價3000萬元以上占比為0.38%，環比有所增長。

上海則呈現出明顯上揚態勢，尤其是2025年4月以來總價3000萬元以上新增掛牌量占比達到了2025年以來高點，占比已接近0.6%。

而深圳則呈現出明顯差異化特征，總價800-1000萬元和1000-3000萬元各面積段占比均出現了不同程度的回落，高端業主掛牌積極性不升反降。

高端二手房市場出現短期掛牌量上升現象，背后主要有三方面原因：

一是高位套現的避險心態：一方面一線核心地段豪宅長期被視為抗跌資產，在房地產行業整體調整期，部分房東認為豪宅價格可能已觸及階段性高點，選擇在高位套現以鎖定收益。另一方面房地產稅試點預期等政策不確定性增加持有成本，尤其是多套房持有者傾向于提前減持高總價資產，避免未來政策沖擊。

二是流動性需求驅動下的優化資產配置。

三是“賣舊買新”的置換需求，尤其是以上海為代表的核心城市一手豪宅供應爆發，產品力持續升級，客觀上也使得部分豪宅客戶將置換需求前置。

二手豪宅掛牌增長，成交同樣堅挺。

從成交總價段來看，除了杭州之外，京滬深總價段1000萬以上二手房成交占比均呈現同環比齊增態勢。

與高總價段成交占比持增趨同，京滬深三城140平以上面積段成交套數占比同樣穩中有增，高改和豪宅需求旺盛。

這意味著，在一手豪宅供應有限的情況下，部分高端客群為了自住和滿足資產增值保值需求而被“擠壓”至二手房市場。

與剛需小區“以價換量”略有不同，高端住宅呈現出“越漲越買”的特征，即房價持穩，抗跌性良好。

CRIC選取了上海、深圳2025年4月單月成交套數超3套以上典型項目，小區價格持穩的比例超過了六成，環比漲跌幅基本在10%以內，其中上海、深圳2025年4月可比房價環比增10%以內小區分別達35.88%和34.47%。

以上海為例，房價更保值增值的小區多集中在城市核心區，靜安區、普陀區和徐匯區多個小區成交均價環比都有所上漲，比如位于徐匯區的絲廬花語，4月成交了3套房源，均價10.9萬/平方米，環比上漲16%。

同樣在深圳，南山區的半島城邦花園(二期)和福田區的香格麗苑環比漲幅分別為15%、17%。主要原因是高端新房供應相對稀缺，加之高端客群愿意為優質的產品和物業等增值服務買單，二手次新房也成為很多高凈值人群主流選擇之一。

4月京滬深等二手住宅成交雖環比持降，但高端豪宅市場掛牌占比和成交占比雙增，并展現出較強的增值和保值能力。

短期來看京滬深二手房市場還將延續震蕩行情，高改和頂豪需求相對穩定，成交占比或將延續穩中有增，增幅大小還將受到新房高改和豪宅盤供應影響。而哪些城市核心區的大戶型產品價格抗跌性更強。（來源：丁祖昱評樓市）