寫在前面：前一段時間，櫻桃大房子由于寫了一些敏感的話題，就被……已有兩周沒更新了。

　　一個不好的消息，樓市又開始探底了。

中指研究院的數據，5月全國100個重點城市二手房均價1.38萬一平，環比跌0.71%。

　　這已經是今年的四連跌了，而且跌幅數據一直在擴大，5月份的數據，已經追平了去年市場最慘淡的9月。去年9月，百城二手房均價環比跌0.7%。

　　這就是說，去年924政策到目前基本上已經沒什么效力了，接下來如果沒有政策兜底，預期市場會更差。

　　這和4月份我們的判斷是一致的，但5月份的區別在于關稅的影響已經開始逐步全方位顯現。6、7、8月淡季只會更差。

　　目前受關稅影響最大的6個城市，深圳、上海、蘇州、寧波、東莞、金華。

　　這些城市，大家可以去看5月的樓市成交都不太好。

　　但具體到各城市情況還不太一樣。

　　像蘇州，受關稅影響最大，24年蘇州對美出口額僅次于深圳，對美出口占比在六個城市中排名第一，5月的二手房成交量也降得最多。

　　4月份蘇州二手房成交量6763套，5月份5117套，下滑了24%左右。

　　蘇州市場是新房偏改善，二手房主打剛需，剛需對收入持續性和就業安全敏感度是非常高的，關稅沖擊，企業承壓傳導至消費端的情況下，這些人會率先對市場做出反應。

　　到房地產端的變化就是，立馬脫離市場，延遲購房需求。

　　所以5月份蘇州的二手房市場降溫明顯，關稅形成的堵點是主要原因。

　　上海就不說了，這兩年持續分化狀態，新房高端改善占主導，5月上海又出了9個“日光盤”；二手還是以價換量，5月上海的二手成交還在2萬套以上，量算是溫和健康的狀態，但是成交價環比上月還是有所下降的。

　　這說明上海二手房市場熱度雖然還在，但是已經有往下走的趨勢了。

　　而且目前上海的二手房掛牌量非常高，全網去重后仍然超過20萬套，創了近幾年的新高。

　　供大于求的背景下，再加上經濟承壓，上海二手房整體的市場熱度是很難維持的。

　　深圳也是外貿大市，受關稅影響也很大，5月深圳的二手房成交量又降到榮枯線（5000套）以下了，一些去年價格有漲的樓盤，現在價格又開始回到漲價前的水平了。

　　比如深圳網紅盤華潤城，由于投資者太多，總有人扛不住月供壓力，碰上關稅戰這樣的突發事件，只能砸盤，去年10-12月漲了一波，但現在價格又回調到10月之前了。

　　比如89平3房，去年底成交價大概在1100-1200萬之間，現在同戶型甚至賣到998萬了；小區125平3房也是，去年11月成交價1520萬，近期有業主報價1460萬，實際的成交價格還可以再往下談。

　　類似在跌的還有龍華龍悅居，去年9月份這個小區64平2房成交最低295萬，最近業主最新報價已經跌破280萬。

　　其他城市情況也都一般，樓市成交整體都在往下走，降價房源開始刷屏的也有，具體就不再說了。這里有媒體統計的各城市5月份前25天樓市成交情況，大家可以簡單看下。

　　那么對于當前的市場該怎么看呢？市場還會不會再出現一次急跌猛跌？

　　不會，這一點其實我們早就說過，目前的市場漲也好跌也好，幅度都不會太大了，只不過樓市磨底期會很長，市場周期性的波動很正常。

　　去年我認為今年有些城市有望率先止跌企穩，但是因為今年突發關稅戰，導致很多企業受影響，大家的就業和收入預期肯定也受影響，很多從事外貿行業的人又不敢買房了，所以又讓這個樓市的穩定期推遲了。

　　現在房地產政策基本上已經出完了，只剩下北上深還有最后一點比基尼，就算全脫光，估計也只能維持短期的穩定。

　　關稅戰不穩定之前，未來的震蕩是很正常的。

　　至于這個振蕩期會有多久，由于外部形勢不明朗，川普太善變了，所以現在我都沒法下結論。

　　現在適合什么人買房呢，就是如果你是剛需或者急于改善，碰到合適性價比合適的好產品，那還是可以買。

　　因為現在的新房子，得房率和品質都明顯提高了，成都、長沙的得房率都可以做到160%，廣州也能做到130%了，如果價格不變，那其實等于是在降價了。

　　如果是想投資的話，一定要看持有成本，看租售比，租售比高的，你就當理財產品持有也劃算。

　　畢竟現在的銀行利息已經降到1以下了，一年期定期也才1.3%，說句實話，要想找收益穩定又安全的投資品，現在真的是不容易啊。

　　如果你的房子租售比能達到兩三個點，那就持有別賣了吧，因為你賣了錢存起來還不如收租劃算。