上海買房、賣房到底要不要看租售？

　　這兩年“租售比”成了上海樓市里的熱詞。

　　反正買房的、賣房的都喜歡強調租售比。

　　買房的會說房價下跌，租售比還要上漲，租售比要到3%、4%以上才行。

　　賣房的會說，要看租售比，那去買公寓、商鋪、寫字樓、小產權房等等不是更好。

　　現實的狀況是關注“租售比”的人越來越多了。

　　甚至有人奔著租售比去買房的。

　　被妖魔化的租售比真的這么香嗎？

　　上海的租售比又跌了

　　大家對于租售比的關注度不斷提高是從這輪上海房價下跌開始的。

　　所以，我們先來看看，這輪周期中，上海的租售比到底經歷了什么變化。

　　按照很多人的理解，房價下跌通道中，租售比應該是慣性上漲的。

　　甚至可以無限高。

　　事實真的如此嗎？

　　從2021年房價和租金觸頂開始，上海整體的租售比開始進入上漲通道。

　　從最低1.5%，到最高1.8%。

　　房外房研究院制圖/基于中原數據

　　上海租售比增長最迅猛的時間是2023年3月到2024年9月。

　　也是上海房價下跌最狠的時間，租金滯后于房價1-2個月同步下跌。

　　2024年9月之后，隨著房價跌幅大幅度放緩，租售比開始下跌。

　　在房價、租金下跌同步放緩之后，租售比也開始震蕩。

　　基于此，如果從因果關系上看，似乎是房價在主動影響租售比。

　　而不是租售比在主動影響房價。

　　可以肯定的是，房價下跌或者上漲的這個“果”，可以在租售比上體現。

　　房價增速是關鍵

　　那我們看到 的租售比變化的本質到底是什么？

　　其實是“房價增速”的具象結果。

　　我們抽出房價增速、租金增速、租售比增速來看就明白了。

　　上海房價的變化最為劇烈，房價同比最高增速能達到50%以上。

　　租金同比最高也只有30%。

　　房外房研究院制圖/基于中原數據

　　但是二者的趨勢是同頻的，同漲同跌。

　　也就意味著，租售比的增速變化主要是由房價的劇烈波動導致的。

　　租金有影響，但占比偏小。

　　最近半年，上海房價同比下降幅度快速收窄，基本和租金跌幅一致。

　　所以租金回報率漲不動了。

　　我們分產品類型來給大家展示一下，房價劇烈波動是如何影響租售比的。

　　對比2025年5月和2024年5月的房價、租金跌幅。

　　郊區次新和郊區老房子的掛牌跌幅和租金跌幅差最大。

　　所以這倆的租售比漲的最多。

　　房外房研究院制圖/基于LJ數據

　　我想，大多數人應該不會因為郊區老房子租售比漲的最多，就跑去買郊區的老房子吧。

　　愿意買的，多數買家的主要原因還是預算限制和工作地原因。

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　　租售比的反常識

　　租售比和我們常規買賣交易的反常識好像經常出現。

　　2025年5月，上海租售比前20的板塊集中在普陀、寶山等區域。

　　甘泉宜川、豐莊以2.5%租售比吊打新天地、南京路等老錢區域。

　　凡是房價洼地、偏遠村鎮、老破小聚集地，大概率是高租售比板塊。

　　像海灣、外岡、月浦這些地方，租售比高不高，絕大多數人甚至都不關心。

　　房外房研究院制圖/基于LJ數據

　　回報率低的板塊都是中介比較喜歡炒作的板塊或有學區溢價板塊。

　　比如聯洋、新江灣城、華涇、御橋、斜土路等。

　　也就是說額外附加值高的地方，租售比通常都會低。

　　房價跌的猛，租售比漲的猛的地方，會有多少人認為這些地方真的跌到位了？

　　租售比同比增長20%以上的地方有，佘山、莊行、柘林、洞涇、宣橋、奉賢金匯、海灣。

　　基本都是郊區的，而且多數租售比都在2%以上了。

　　房外房研究院制圖/基于LJ數據

　　市區租售比增長比較明顯的地方是：

　　西藏北路、閔行金匯、西郊、鎮寧路等。

　　板塊間的共性就是自住的屬性更高。

　　不算是特別熱門的板塊。

　　房價漲，租售比下跌的地方，會有多少人認為這些地方還要猛跌？

　　租售比同比下跌10%以上的地方有：

　　淮海中路、南京東路、斜土路、漕河涇、嘉定新城路。

　　主力都是徐匯、黃浦的。

　　房外房研究院制圖/基于LJ數據

　　價格上相對堅挺的，租售比就上不去。

　　我看了下，全市唯一一個租金、價格、租售比都漲的地方，就是徐匯濱江。

　　但是這里的租售比也不高。

　　房外房研究院制圖/基于LJ數據

　　是代表買徐匯濱江不應該看租售比，還是徐匯濱江的房價還要跌呢。

　　租金流和房價下跌

　　不過有一點是可以肯定的：

　　2020年9月以后買房的，賺的租金還不夠房子本金虧得。

　　以現在的利率、房價和租金水平來估算。

　　假設買套房子持有5年，再賣掉。

　　可以推算，理論保本售價=投入（首付+月供）+沉默機會（首付存銀行）-租金收入

　　那么想要保本，房價需要漲4.3%，差不多5%左右，不然這5年就白搞了。

　　房外房研究院制圖

　　假定以這5%的價格增速來作為基準。

　　看下房價的漲幅：

　　下圖反映的是2025年5月的房價和歷史各月房價的漲跌幅。

　　大于0，說明如果你在當時買入，到現在2025年5月，房價是漲的。

　　如果大于5%，那么是可以保本的，如果小于5%，保本概率不大。

　　①小于5%的時點，全市是2020年9月。

　　郊區次新房2020.8，市區老房子2020.11，市區次新房2021.2，郊區老房子一直都低于5%。

　　②2021年2月份開始，如果是在這個時點之后買入的，所有品類產品價格均下跌，是虧本的。

　　③只要買的夠早，房價現在還有增幅，賬就算的過來，比方說在2020年前買市區的次新或老房子，價格依舊保有5%以上的漲幅。

　　④最后就看未來5年，房價能不能有5%的增幅。

　　房外房研究院制圖/基于LJ數據

　　再換一個極端情況。

　　假設買入價的時候，租售比已經達到了3%，同樣的情況下，5年能承受房價下跌2%。

　　房外房研究院制圖

　　其實很小的房價波動，就消除了租金的影響。

　　如果這是為了租房的“現金流”買房，還是需要慎重，尤其是貸款買房。

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　　購買行為變了

　　一定要在買房看不看租售比里面說哪個更合理，似乎不太好說。

　　這兩年大家關注租售比，更多地是反應出購買行為的變化。

　　現在房價不漲了，買房的成本就會比以往更突出。

　　大家就會拿買房成本和租房成本比，拿買房這件事和其他資產收益比。

　　如果買到租售比很高的房子，似乎就是在給自己省租金了。

　　比如買一套市區100多萬的老破小，房貸4000，租金也要4000，那就算房價跌好像也虧不到哪去。

　　畢竟租房也是4000 的硬性支出。

　　另一個原因是投資客少了。

　　買房投資的可從不管租售比，吃的就是房價漲幅。

　　在一個版塊沒成熟前買進，在板塊成熟后賣出。

　　現在主力買房的自住、改善為主，那肯定希望買配套更成熟的地方。

　　租售比自然會顯得高。

　　這點和租房類似，你去看上海市區很多老破小板塊的租售比都相對比較高的。

　　最后一點就是，現在到處都找不到穩定且收益高的產品。

　　以前你本金多，銀行給你的大額存單4%、5%，那時候租售比也就1%+。

　　現在銀行給你2%都算高的了，租售比也快到2%了。

　　只是在普跌之下，租售比有了上桌和其他資產收益對比的機會。

　　租售比始終只能是眾多樓市參考指標之一。

　　不是唯一且具有決定性的指標。

　　市區地段加持的房子，去討論租售比本身就失去意義。

　　奉賢海灣就算租售比到了5%，市區的人還是不會過去買。

　　如果是同樣條件下的內部比較，那又有了意義。

　　比如看中了同樣總階段的幾個房子，選擇租售比高的，也是一種控制風險的方式。

　　上漲的時候是房價洼地被填平的過程，下跌就是房價高峰被削平的過程。

　　但是價格的梯度依然存在，地段、配套有優勢的房子租售比低一點是正常的。

　　如果好的房子跌到和一般的房子一樣，那就意味著一般的房子還要跌。

　　而房價的下跌還要帶動租金下跌。

　　所有資產實現同一租售比也是不現實的。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。