最近這段時間， “地王”實在是多得有點數不過來了

不光在公開土拍中屢屢刷新板塊、區域的樓面價紀錄

事實上另一個更為低調的協議出讓市場，也誕生了多個價格不菲的地塊

最典型的就是5月31日端午節當天，徐匯東安新村最大一幅宅地落地

前后三塊地加起來超過523億元，直接殺瘋了登頂世界總價“地王”

至此，上海今年前5個月協議出讓的總金額正式突破800億元大關

幾乎快是前四輪公開土拍總額421億元的兩倍了

開頭先跟大家解釋一下，協議出讓和普通土拍有什么區別

這兩種土地出讓方式的本質不同，在于是否引入了市場機制

前者主流的做法是“協議出讓+產權轉讓+聯合開發”

先由上海國資企業以協議出讓拿下地塊，再通過聯交所引入央國企或頭部房企共同開發

在這過程中嚴格把控規劃要求，使得核心地塊的產品打造更符合區域的總體面貌

因此我們可以說，當下在城市更新的新階段

協議出讓正以更猛烈的姿態，沖擊上海的土地市場

01

今年協議出讓到底有多猛

說是今年前5個月

其實仔細算下來，也就從3月21日到5月31日，差不多70天左右的時間，上海一共協議出讓了13塊地

主要包括黃浦余慶里的7塊地、徐匯東安新村的3塊地、楊浦新江灣城的2塊地，還有后灘“九宮格”的1塊地

盡管數量不多，但這些核心地塊無論哪一個地塊放到土拍市場上，都是“王炸”級別

黃浦余慶里的土地包就是絕對的黃金位置，寸土寸金

處在人民廣場、外灘等城市地標和豪宅社區的中間位置

緊鄰南京路步行街、豫園、新天地等多個商圈，被多條地鐵、多所學校和三甲醫院環繞

徐匯東安新村地塊同樣在內環內，南側靠近內環高架路，并和西岸金融城接壤

東安新村地塊控規圖

還有后灘“九宮格”地塊，河對岸就是天際線林立的前灘，隔著黃浦江又是徐匯濱江

因此，這些地塊的單價也是一個比一個高，不斷刷新紀錄

東安新村127b-23地塊的樓板價來到12.6萬/平，逼近綠城潮鳴東方13.1萬/平的上海單價地王紀錄

再結合地塊周邊項目的售價作為參考

黃浦余慶里土地包相鄰的金陵華庭，備案均價達到18.9萬/平，158套房源當天日光

預計新地塊打造出來的新房單價有望突破20萬/平，風貌別墅可能接近28萬/平

東安新村地塊附近的豪宅項目更多，銷售情況更火爆

3月底開盤的能建西岸譽府，均價還只是14.3萬/平

5月11日開盤的綠城潮鳴東方，均價就達到了19.5萬/平

待入市的宸嘉龍華項目，推出的疊加單價預計也不低于18-19萬/平

該地塊則計劃打造純大平層豪宅，單價更是奔著20萬/平就去了

不得不感嘆，協議出讓地塊的位置更好、單價更高、面積更大，真的是來勢洶洶

02

協議出讓并非簡單的土地出讓

大家再看看協議出讓主要的競得企業

可以發現多個地塊其實都被上海地產集團拿下來了，被稱為上海“最大地主”，開發過多個住宅項目

上海地產集團部分住宅項目

當然，它到處“囤貨”并不是簡單的土地儲備，不追求住宅銷售的“一槍頭”買賣

而是作為政府管理國有資產的“操盤手”

更精準的為每一塊地，找到最合適的房企來擔任“城市合作開發商”

在這樣的匹配下，轉讓后多個已經入市的項目，都取得了不錯的銷售表現

保利外灘序BUND45甚至創下了上海去年認購率的最高記錄

更具有代表性的是前灘三林濱江段的成片開發，規劃打造海派低密花園洋房

這兩年推出的新房房價在11到13萬/平之間，供不應求

兩塊地協議出讓給華潤，在去年年底交付了前灘潤璟，采用了石材和紅磚立面的洋房、疊拼合院

前灘潤璟實景圖

目前還在推進配套的商業落地

還有三塊地交給陸家嘴集團打造前灘公館，立面風格也是經典的海派風貌，四次開盤都觸發了積分

根據總的規劃圖顯示，接下來片區內還有三幅住宅地塊等待出讓開發，以進一步豐富住宅供應

除了總體的風格要求外，協議出讓還對部分地塊提出了更細致的要求，以追求“可持續性”開發

比如去年黃浦區協議出讓的新天地地塊，就對商業占比、歷史建筑面積、保護更新規模等都做了明確規定

因此，這里開發的住宅產品更為多元

既有限高100米的超高層，也有高層、洋房，同樣包括獨棟的風貌別墅

當然，今年協議出讓的部分地塊也取消了不少限制

像東安新村住宅地塊就沒有中小套和租賃用房、保障房的要求

首批住宅主打200平以上的純大平層豪宅，快的話今年年底就能亮相

東安新村127b-23地塊出讓合同

后灘“九宮格”已經出讓的兩塊地，都是要求中小套型住宅配比不低于40%，不需配建租賃用房和保障房

而黃浦余慶里7塊地中，也僅有1塊地要求建設租賃住房

整體呈現“北商南住”的布局，北側規劃多元商業，南側打造錯落住宅

未來將建設風貌別墅、超高層、租賃住房、商業、辦公樓在內的多種業態

黃浦余慶里土地包概念方案效果圖，僅供參考

新江灣城E1-08A地塊的條件更優越

容積率低至1.1，預計打造斷供已久的洋房和聯排組合

03

為什么此時此刻要大力推進協議出讓

這幾年上海土地供應呈現“質升量控”態勢，總成交總金額連年下降，但仍排在全國首位

其中，最明顯的趨勢就是協議出讓的規模正在越來越大

2023年總額還只有723億元，2024年就已經突破了1000億元

今年更是在短短兩個月內就超過了800億元，有望全年再創新高

第一個原因，就是這些地塊都極為核心、至關重要

尤其像黃浦區去年拿出來的新天地96&97街坊地塊

遴選明確要求開發商的年度進出口和國際業務額年均不低于200億美元，以及有能力引入全球品牌評估機構發布的酒店品牌

圖源：上海土地市場

連在上海開發經驗豐富的兩家港資房企，瑞安房地產和嘉里建設都只能遺憾錯過

最終地塊被老牌外資開發商豐隆集團，以及廈門聯發聯合體，以87.4億元的總價拿下

這家集團在新加坡打造出了許多地標性豪宅和綜合體項目

將充分發揮產品優勢，為新天地精心開發下一個比肩翠湖天地的豪宅IP

圖源：豐隆集團官網

更不用說東安新村這個上海史上最大規模舊改的單塊土地，一舉一動都飽受大家的關注

像城市綜合體開發改造的過程中，對涉及到的多方開發者都有極高的要求，難度非常大

由國資托底拿下，協議出讓給徐匯城投的三家公司，再通過上海聯合產權交易所，進行市場化的股權轉讓

為房企分擔了巨額的舊改資金壓力，大幅降低了開發風險，也規避了流拍風險

第二個原因，協議出讓區別于公開土拍“價高者得”的原則，可以使地塊價格更穩定，以免影響周邊房價大幅度波動

黃浦和徐匯相關地塊的樓面價，都低于同區域招拍掛地塊

更側重于公益性、歷史保護或產城融合項目的打造

與此同時，又能借助有市場競爭力的房企，保證土地的高品質和高效率開發

并給它們保留足夠的利潤空間，以便更多地投入到“好房子”的研究中

最后，上海自2023年起就來到了城市更新的沖刺期，政策不斷完善和加碼支持

今年2月明確提出全面提速“兩舊一村”改造，對全市的舊改項目進行了更詳細的分工方案

協議出讓的地塊涉及到風貌舊改、地下空間、城中村改造等，對方案和出讓條件的要求都比較高

通過定向篩選合作方，可以更精準地助推城市更新

04

當前，上海的土地供應形成了“市場化招拍掛 + 定向協議出讓”的雙軌模式

像瑞虹新城一些熱門的純商品化地塊走市場競爭路線

而中心城區長周期、低利潤的舊改地塊，更多以協議出讓的方式，來推動所在片區的高質量發展

接下來，還會有更多的一二線城市在城市中心的核心地段

增加住宅用地的協議出讓規模，釋放出更多優質的儲備地塊

最終和公開土拍賣地各分半壁江山，甚至金額都可能超過土拍

這些地塊一方面將重構土地價值，向“政府控盤+房企卷品質”的模式進化

另一方面也會為改善群體帶來更豐富的豪宅供應

以上為正文，來自遠山

這是真叫盧俊公眾號的第6108篇原創文章