來源:每日經濟新聞
每經記者|陳利 每經編輯|魏文藝
在5月末舉行的幾場土拍中,多家民營房企強勢拿地,引起業界廣泛關注。
其中,在5月30日的廣州土拍中,敏捷集團以總價33.2億元連拿番禺區4宗宅地;在同日重慶舉行的土拍中,海成集團以14.3億元斬獲重慶汽博地塊。此外,在5月27日的長沙土拍中,嘉信地產以總價8.68億元、溢價率23%競得洋湖片區一宗熱門地塊。
實際上,今年以來在公開市場拿地的民營房企較以往明顯增多。中指研究院最新統計顯示,今年前5月,拿地金額百強房企中有接近三成為民營房企。除濱江集團進入拿地金額榜前十外,包括四川邦泰集團、浙江得力房產、重慶海成集團等多家民營房企進入拿地金額榜前四十。
在近幾年的房地產行業調整期,土拍市場的主角一直是央國企和地方城投企業,此番民營房企拿地回暖,釋放出什么樣的信號?
6月4日,中指研究院企業研究總監劉水通過微信向《每日經濟新聞》記者分析指出,民營房企重返土拍市場,表明房地產市場信心正在逐步恢復。房企對未來市場的預期有所改善,這有助于土地市場預期的修復,進而提振地方政府的土地財政預期。
上海市中心區某地塊 圖片來源:每經記者 包晶晶 攝
多家民企“搶地”引關注
在近幾年央國企和地方城投企業主導的土拍市場,近期卻因為幾家民營房企的強勢拿地而備受關注。
5月27日,民企嘉信地產旗下公司經過24輪激烈競價,擊敗中海地產、中國金茂、綠城中國、保利發展等頭部房企,以總價8.68億元、溢價率22.98%競得長沙市洋湖片區一宗熱門地塊。
5月30日,在重慶舉行的一場土拍中,民企海成集團以總價14.3億元成功競得渝北區H02單元02街區002/01、003/01兩宗核心地塊,面積達158.41畝,預計可建體量達到19.63萬平方米。
至此,海成集團已經在汽博中心成功拿下6宗地,實現連片開發。此次拿地也標志著海成集團深耕重慶主城的戰略布局再進一步。
同日,廣州出讓5宗住宅用地,其中位于番禺區的4宗地塊,由民企敏捷集團旗下的廣州璟恒房地產開發有限公司以總價33.2億元競得,平均成交樓面價14081元/平方米。
來源:中指研究院
值得注意的是,這是敏捷集團自2021年以來首次在公開市場拿地,也是近年來廣州民營房企罕見的大規模土地收購行為。
拿下上述4宗地后,敏捷集團一舉躍升至克而瑞《2025年1—5月中國房地產企業新增土地價值TOP100》榜單第十九位。
在這份榜單中,濱江集團以275.3億元的拿地金額穩居民營房企首位,同時也是唯一進入拿地金額TOP10的民營房企。自今年開年以來,濱江集團就延續了2024年的拿地節奏,多次溢價在杭州搶地。
今年1月24日,在經過220輪報價后,濱江集團以總價54.56億元、樓面價64834元/平方米、溢價率71.25%競得杭州湖墅單元地塊,創下彼時杭州土拍史上最高樓面價紀錄,同時也是杭州首宗樓面價超過60000元/平方米的宅地。
3月25日,濱江集團在經過72輪競價,以總價52.03億元、溢價69.86%競得杭州西興單元地塊,剔除幼兒園建筑面積后的樓面價達77409元/平方米,刷新了由其創造的杭州宅地樓面價紀錄。
拿地同樣積極的還有來自四川的邦泰集團。5月29日,邦泰集團以底價2.88億元、樓面價3042元/平方米拿下南寧長堽村五組舊改約56.8畝核心地塊,這是繼4月29日獲得江南區地塊后,邦泰集團在南寧的又一次重要布局。
據克而瑞數據,今年前5月,邦泰集團新增地塊15宗,拿地總金額達52.8億元,在民營房企中僅次于濱江集團,排在行業第十四位。
事實上,自2021年起,邦泰集團就開啟了全國化擴張的步伐。尤其是2023年以來,邦泰集團頻繁活躍于全國土地市場,成為土拍市場的一匹“黑馬”。2024年,邦泰集團權益拿地金額117億元,在民營房企中僅次于濱江集團。今年以來,邦泰集團的拿地強度依然延續,新增地塊70%位于中西部城市,地塊體量并不大,溢價率普遍低于15%。
來源:克而瑞
記者梳理發現,今年前5月,包括新希望地產、中天美好集團、保億置業、大華集團、龍湖集團、海成集團、得力房產在內的民營房企,均進入克而瑞房企拿地金額榜前四十。
“民企重返土拍市場受到多重因素影響。一方面,核心城市房地產市場仍保持了一定活躍度,5月一二線城市新房價格環比仍保持上漲;另一方面,各地政府加大優質地塊的供應力度,推出了不少位于城市核心區、配套成熟的地塊。”劉水指出,房企對核心城市新房市場銷售回穩比較看好,過去幾年民營房企拿地普遍較少,當前有一定的補倉意愿。
“當前有拿地能力的民營房企多數經營情況正常,并且有一定的投資意愿和資金實力?!眲⑺硎?,其中部分為經營穩健的頭部民營房企,如濱江集團、龍湖集團;另有部分是區域性的中小型民營房企,抓住市場調整期逆勢拓儲,如邦泰集團、興耀房產集團、海成集團等。
核心城市成“必爭之地”
需要注意的是,與頭部央國企布局全國的策略相比,盡管今年以來民營房企的拿地量在增加,但大多仍聚焦各自持續深耕的核心城市。
以嘉信地產為例,據長沙當地媒體報道,在等待5月27日的土拍結果過程中,嘉信地產已經在洋湖片區的地塊邊上安排了紅毯、大型機械,等結果一出來,馬上舉行開工儀式,實現“拿地即開工”。
這已是嘉信地產在不到兩個月內第二次落子洋湖片區。此前的4月9日,嘉信地產以總價11.66億元競得該片區另一宗地塊,兩次拿地總金額超過20億元。
值得一提的是,在5月23日成都三宗近郊地塊的出讓中,參與競拍的房地產企業均為民營企業。其中包括此前一直在土拍市場表現活躍的邦泰集團和嘉禾興地產,同時也出現了澳南、甘肅鵬悅等新面孔。
來源:中指研究院
最終,郫都區地塊被金沙鷺島以總價3.42億元、樓面價7250元/平方米、溢價率59.34%競得;新都區大豐街道地塊經過20余輪舉牌爭奪,被嘉禾興地產以總價6.03億元、樓面價7300元/平方米、溢價率19.67%奪得;新都區新繁街道地塊則被澳南以底價獲得。
作為成都本地民營房企,嘉禾興地產今年已在成都拿下多宗地塊。3月19日,成都溫江柳銘置業發生股權變更,成功轉讓一宗44畝住宅用地,其新股東之一正是嘉禾興地產;3月28日,嘉禾興地產以樓面價7050元/平方米競得成都市溫江光華新城一宗47畝地塊。
中指研究院數據顯示,今年前5月,持續深耕杭州的濱江集團在杭州拿地金額榜上穩居首位;興耀房產集團也在杭州增加了土地儲備,并進入杭州拿地金額榜前十;新希望地產則進入了成都拿地金額榜前十。
“隨著各項‘穩市場’政策的落地顯效,核心城市市場有望保持修復。民企重返土拍市場,表明市場信心正在逐步恢復,房企對未來市場的預期有所好轉,有助于土地市場預期修復,提振地方土地財政預期?!眲⑺赋觯袠I在經歷三年多優勝劣汰后迎來新生力量,也將推動行業格局的重構,形成更加健康的市場競爭格局。
不過需要指出的是,今年前5月,土地市場分化也在加劇??硕鸨O測顯示,上海、杭州、成都等地平均溢價率均超過15%,而非核心城市、非核心區域地塊對于房企的吸引力則持續下降。
“頭部房企聚焦高能級城市優質土地資源的戰略性增儲,民企現身熱點城市土地市場,并在核心城市尋求優質資產布局機會。”克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院院長丁祖昱在報告中分析指出,目前大多數房企仍在持續收緊投資策略,“這意味著房企更加注重精準定位和項目質量把控,優化土儲結構已成為房企發展的關鍵”。
丁祖昱表示:“未來房企仍會聚焦抗風險能力強、安全性高的一二線核心城市,優先選擇高周轉、去化快、利潤空間充足的項目,同時減少低能級城市的投資布局,以更好地控制風險,提升資金使用效率,從而實現穩健發展?!?/p>
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