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嚴控砸飄窗、偷面積!廣州住宅新規,要收緊了!

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  近日,業內一直在傳言,廣州即將嚴查“偷面積”,“高得房率”產品要進一步收緊了。

  今天,樓市君收到業內人士爆料:

  相關部門已基本完成政策制定,執行方案很快就要來了。

  根據規劃內容,樓市君大概提煉了要點,先提前給大家劃劃重點:

  1、飄窗結構必須采用外挑設計,禁止通過內凹方式變相增加室內面積。

  2、建筑外立面的結構柱,全部計入容積率面積,不再允許作為“贈送面積”。

  這一點,直接針對部分開發商的“偷面積”操作——將承重柱、剪力墻、管井等關鍵結構,在報建時偽裝成“裝飾柱”或“裝飾板”,以此規避面積計算,后期再改造為室內空間。

  這種做法,可能帶來建筑安全隱患

  3、40米以上樓層不允許改動花池。

  按照按國家最新住宅規范,層高不低于3米來參考,40米以上約等于12-13層的高度,則屬于高層建筑。

  花池若被違規改為陽臺或室內空間,外立面開窗、拆改可能導致高空墜落,威脅行人安全。

  4、建筑內部天井的寬度、高度必須符合消防規范,禁止為增加戶型數量而壓縮天井尺寸。

  目前市面上,有個別新盤為了增加戶型數量或在客廳位增設飄窗,而壓縮天井尺寸,容易使得不同房源之間的窗口間距狹小,存在一定的消防安全風險。

  按5月1日起執行的國家標準《住宅項目規范》,新建項目樓高100米內,天井寬度不能小于2.4米;100米以上的,不能小于6米,以確保住戶的安全性。

  5、所有尚未取得《建設工程規劃許可證》的住宅項目,必須按照上述標準進行報建。

  作為項目建設的前置必備證件,《建設工程規劃許可證》相當于開發商合法開工的“批文”,其審批標準直接決定了項目的規劃設計方向。

  此次新規特別明確:對于已經取得工規證的在批項目,可以繼續按原審批方案推進;而所有尚未獲批的新報建項目,則必須全面執行新的設計標準。

  這一政策安排,為開發商報建提供明確的界定依據,防止出現突擊報建“高贈送”戶型的現象,維護市場公平性。

  總的來說,新規將重點整治砸飄窗、偷花池、偷結構柱等等方式變相增加使用面積的行為,并將新房使用率控制在合理區間。

  樓市君咨詢了業內人士的意見:廣州新房按照上述標準執行后,住房使用率或維持在100%內。

  而這場由廣州率先發起的戶型新規迭代潮,最早源于2023年11月。

  2023年開始,廣州陸續放寬了容積率新規,將陽臺占比從15%提升至20%,飄窗深度從60cm增加到80cm。

  近兩年來,廣州的新房使用率一直在走高。

  這也導致了,不少項目為了追求高使用率,對房屋結構進行各種過渡“擴大化”改造。

  不過,產品不斷提升使用率,看似是利好,但產品新規迭代太快,也容易讓買房人、存量房業主和開發商缺乏安全感。

  1、加速二手貶值,原先使用率70-80%的產品受到沖擊。

  目前,貝殼找房的二手房源數量超過19,樓齡15年以上的占超70%。

  

  | 5月5日廣州二手掛牌量

  | 來源:中介

  高齡+低使用率+落后戶型,在新規產品的沖擊下,二手房難免會更難賣。

  重點是,置換需求得不到釋放,也會間接影響到新房庫存的去化。

  2、加劇新房買家觀望情緒。

  產品使用率頻繁更迭,會讓買家潛意識默認“新房產品沒有最好,只有更好”。

  如此一來,新房買房周期不斷延長。

  

  |廣州城景航拍

  | 廣州樓市發布 攝

  3、產品新規迭代快,受傷的還有開發商。

  現在廣州市面上,還有許多使用率不到100%、甚至只有80%的存量新房。

  在新規產品的影響下,這些房子還沒變成二手,就跟著“被動降級”了。

  不僅存量新房未售先“過時”,就連剛推出的“最新款”,也可能很快失去競爭力。

  

  |廣州城景航拍

  | 廣州樓市發布 攝

  別忘了,還有2020-2021年高價拿地的開發商。

  當年樓市行情火爆,溢價40%以上拿地的開發商不在少數。

  他們這些項目大多沒趕上住宅新規,現在開始賣現樓,難免會在產品設計上明顯處于劣勢。

  

  |廣州樓市發布 制圖

  所以我們常說,使用率越來越高,看似對買家的利好,但實際上也苦了二手業主、存量新房和過往拿地的開發商。

  如今,廣州即將收緊產品“超新規”,對市場各方都是好事一樁。

  5月7日,國務院舉行的新聞發布會上,央行和金融監管總局在發布會上提出幾大增量金融政策,加力鞏固房地產市場止跌回穩勢頭。

  當前,房地產市場正處于企穩回升的關鍵期,避免過度競爭、維護市場秩序顯得尤為重要。

  新規實施后,有望結束“偷面積”的惡性競爭,引導行業回歸產品品質和服務體驗的本質競爭,為購房者創造更加透明、規范的置業環境。

  最后,讓我們共同期待相關政策的正式出臺。

  相信全新的產品規范標準,可以保持政策穩定性、促進廣州樓市健康可持續發展。

  

  

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