明天就是高考啦，在這里提前祝考生們旗開得勝~

回到西安的住宅市場，雖然沒有高考那么令人緊張，但每月的二手房數(shù)據(jù)仿佛也是一次小考的展示。

這不，最新出爐的5月西安二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，又暴露出近期二手房市場的整體走勢。

數(shù)據(jù)二連降

成交量跌回8000+套

根據(jù)西安住建局剛剛公布的數(shù)據(jù)來看，5月份，西安存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積88.19萬㎡；其中，住宅網(wǎng)簽備案8260套，面積83.75萬㎡。

相較于上月和上上月，能發(fā)現(xiàn)西安二手住宅成交量出現(xiàn)了兩月連降，再橫向?qū)Ρ热ツ甑浆F(xiàn)在，如果除去今年一月和二月的春節(jié)影響，能發(fā)現(xiàn)這是去年9月之后成交量首次跌回8字頭。

當(dāng)然，整體對比往年5月的西安二手成交數(shù)據(jù)來看，同比還是有所上漲，漲幅6.68%。

成交量之外，需要關(guān)注二手房的套均面積變化情況，5月西安二手住宅套均面積101.39㎡，目前僅比去年12月和今年1月的套均面積少一丟丟，但整體來看，現(xiàn)階段西安二手房的主力流通產(chǎn)品已經(jīng)來到了100+㎡。

對比2022年8月至今的整體套均面積，三年前的96㎡到現(xiàn)在的101㎡，增長5㎡也意味著二手房市場上的一些市場變化。

一方面，前幾年的新房交付后流入二手房市場，讓二手存量的整體面積段也有所變化。

另一方面，現(xiàn)階段無論是新房還是二手房，無論是否首套，大家對于生活的需求都有所變化。曾經(jīng)不到百平米夠住就可以，但現(xiàn)在為了住得好，很多朋友開始關(guān)注100+㎡的住宅產(chǎn)品。

三重因素影響

接下來買房要擦亮雙眼

數(shù)據(jù)的變化之外，結(jié)合本周最新出爐的5月百城房價來看，雖然全國樓市預(yù)期在回升，但二手房整體還是在下降，最新數(shù)據(jù)來看，5月西安二手房價環(huán)比下跌0.69%。

這個價格變化其實很清楚的說明現(xiàn)階段全國包括西安依舊是以價換量的市場。當(dāng)然這樣的市場情況變化，其實是三重因素影響。

其一，現(xiàn)階段無論是新房還是二手房市場，都進(jìn)入了存量時代。這讓房子呈現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)，購房者選擇變多，就更關(guān)注性價比，價格更實惠、產(chǎn)品優(yōu)勢更強自然會更容易銷售，這樣的邏輯一二手同樣適用。

而這就導(dǎo)致了新的比舊的好，性價比高的比性價比低的好，品質(zhì)高的比品質(zhì)一般的好，再加上置換的需求，反映在二手市場上就是四個字“以價換量”。

其二，在政策紅利下，擁有高贈送大露臺的四代宅新房，因贈送量大而受到更多購房者關(guān)注。如果用大差不差的價格能夠買到一個帶小院兒、戶內(nèi)空間更大的且更新的房子，你會選二手還是新房？大多數(shù)答案都是后者。

再加上現(xiàn)階段全國自上而下的品質(zhì)內(nèi)卷，產(chǎn)品代際差讓很多人開始想要置換，從而賣掉手中現(xiàn)有住宅，更讓很多因價格、品質(zhì)糾結(jié)的人果斷拋棄二手市場。房源多了買房人少了，數(shù)據(jù)端的表現(xiàn)就十分明顯了。

其三，新房購買過程中的貸款、首付等利好政策以及西安目前新房購買的案場優(yōu)惠，讓很多原本還徘徊在二手市場的朋友開始向新房市場轉(zhuǎn)移。

在這樣的市場大環(huán)境下，千萬不要覺得「我又不買二手房，和我啥關(guān)系。」二手房市場反映出的情況，對現(xiàn)階段買房有十分重要的指導(dǎo)作用，這是趨勢，提前關(guān)注很重要。

因此，在二手房數(shù)據(jù)表象的背后，對于購房者來講，接下來買房一定要注意擦亮雙眼，同時如果購房邏輯還沒轉(zhuǎn)變，一定要改改了。

其一，買房不能“只買貴的”更要“買對的”，也別只圖便宜，當(dāng)下購房價格不再是主要影響因素。所以不要光看價格就匆忙出手，一方面或許會影響自己后期居住的體驗感，另一方面未來一旦需要出售置換，很可能會出現(xiàn)賣不出去、被壓價等情況，導(dǎo)致自己的利益受損。

其二，買房關(guān)注特定資源，如擁有優(yōu)質(zhì)的教育、交通等資源或地處高價值核心區(qū)等，這類住宅因為外部特定資源的價值，不會受到市場大環(huán)境的影響，因此帶來更高的價值潛力，甚至一些優(yōu)資源高價值樓盤會依舊價值堅挺且產(chǎn)品搶手。

其三，關(guān)注綜合實力與因素，尤其現(xiàn)階段有部分四代宅也開始交付馬上流入二手市場，別單純的為了買大，更要關(guān)注品牌、地段、產(chǎn)品等綜合因素，選擇更適合自己的才會住的更舒適。

當(dāng)然，對于著急入住無法等待交付周期或者是沒有更好新房選擇的朋友，現(xiàn)階段二手選擇較多，可以多多保持關(guān)注，但這里要注意還是理性看待市場，不要被表象的數(shù)據(jù)擾亂思緒。

最近如果有購房需求

你是考慮關(guān)注在售新盤

還是會在二手市場撿漏

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