北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，大家都說西城的頭部高中比較多（海淀離我太遠就不考慮了），高中階段又非常重要，所以老想著去西城，不知道我的這個認知是否正確。之前說小升初換到西城圖什么，可能是覺得目前買個離我非常近的房子能住上12年再換房，要不然住個6年就要換房。

另外，您說的目前的政策下不太合適，具體是指什么呀？如果小升初跨區政策上只能去西城倒數的初中，我就徹底打消這個念頭了。

西城能兼顧學區和居住的小區，您會比較推薦哪幾個呀？（您之前提到中信城，還有其他可以考慮的嗎），我接下來跟蹤關注具體房源。通常來講，政策是否都不追溯呀，比如我現在買西城，萬一后續政策有大變化，我基本還是能享受目前的對口學校，這個邏輯對嗎？

您覺得未來五六年，北京學區房會隨著孩子減少有大的調整嗎，我問這個其實是想綜合判斷是直接加預算買西城合適，還是孩子上學前再置換到西城，您的建議如何呀？

A：

1、想法沒錯，西城的好高中就是多。高中每個年級才幾千人，那就有五金剛，而海淀人數翻了番，也不過是六小強。所以西城的平均教育資源才在北京排第一，甚至有可能是全國第一。海淀則是整體資源最多，但人均不如西城。

2、西城到目前為止的政策是，如果沒有六年小學學籍，那轉學生只能派位，而且順位靠后+不得直升。也就是大抽獎的概率很低，更多的意義是得到西城學位。也未必是倒數，但一般都是片區內的注冊校，過去叫大波兒轟。這看各學區的資源吧，好學區只要不跨區就算成功。

而東城的政策相對更公平。雖然也是派位，但如果小學轉學的話有可能進入直升校，如果進入的話也可以直升。也就是不吃虧，和六年學籍的沒什么區別。

3、西城兼顧學區和居住的，這太多了，哪個學區都有。比如月壇的發改委宿舍就算兼顧的，保值也挺好，就是不便宜。金融街的金城華庭，對口華嘉小學普通，但畢竟是頂級學區，而且小區非常新，溢價率也很低，就是也挺貴的。

4、邏輯對，一般的政策都有時間節點，老人老辦法，新人新辦法。但在我看來，反正也不是731的，那以后的政策很可能會越來越寬松，畢竟孩子少了，至少犯不上再度加碼。也就是說，就算按照現在的政策，未來也未必占到便宜。

5、孩子少了自然調整啊，商品價格是由供需關系決定的。參考日韓和咱們臺灣省的先例吧，都人口減少很多年了。

日本的快樂教育最徹底，所以到現在除了文京區（相當于海淀）之外都沒什么溢價了。韓國首爾是大多數學區溢價都下降，只有江南三區繼續受追捧，還動不動領漲。臺北是信義等核心三區還剩下最強的六所明星小學有溢價，其他普通校的逐年降的差不多了。

6、常規建議是如果預算高，那就買最牛學區的高總價宜居房產，這種房相對溢價低。而且因為房子是用來住的，即便學區功能下降，居住的功能則會加強，以上先例都是這種情況。也就是風口時雖然什么豬都滿天打油飛，但退潮后就知道誰穿著褲衩兒了，好資源才永遠稀缺。

如果預算不是太高，那常規建議是要么就盡量找到溢價低的，要么就到時候再考慮。總之我沒明確建議，看自己的判斷吧。

僅供參考。

二

Q:

請教個問題，我天津北辰的房子2018年買的126萬（首付是80萬），目前市場價60萬吧（貸款還有30萬），目前毛坯出租中（年租金6000，另外租戶支付物業和取暖費）。

這房子以后不會住了，是等幾年回本（迷茫），還是賣了拿到25左右的本金出來。計劃今年底在北京買房，需要本金中，但賣了天津這個幫助又不是特別大。幫指導下。

A：

1、這套房是2018年上半年小陽春買的吧？所以價格高。首付80萬，7年還款得小20萬了吧，算上利息是本金百萬。收回25萬，不計房租的話相當于賠了75萬，算上房租也得賠70多萬吧？那這得看自己是否愿意割肉了，換誰都挺疼的。

但這套房市場價60萬，毛坯年租6000，收益率才1%，租售比高達1200，而且還沒算物業取暖費，算上就更不劃算了。比北京市區非學區房的收益低很多，朝石豐200萬房子現在不少能租4500左右，收益率2.5%或更高。

2、這房簡單裝修之后能租到多少啊？如果能租到1000就算還行，否則說明仍然有泡沫。雖然未必再跌，但橫盤站崗幾年是大概率的。

或者說凈收益率如果能達到1.5%以上才算勉強合適，否則至少是幾年內還會繼續站崗，就算大盤回暖這里也不會得到太多利好，就因為泡沫得慢慢消化。凈收益率是指減去物業取暖費+空置期的年化收益。

3、總之這套房就是非常典型的自住為主，能自住就留著，不自住的話也就是天津落戶的價值了。收租金的收益率太低，指望漲回來的話可能性幾乎沒有。

因為假定這套房漲回原始價，那就是至少翻番。而這里如果翻番，北京是不是就得更高點兒啊？可誰敢相信這么瘋狂的漲幅啊，至少是幾年內不可能，我反正不信。

僅供參考。

三

Q:

請問，在通州金帥府有個一居室，450w左右。劃片小學和初中比較好。現在不夠住了。是小換大在這個片區（換同片區怕卡去年五一后房產證時間上學排位政策），還是保留一居？去附近其他片區（預算500w左右）哪個比較好？這兩種都需要貸款，金額差不多。

A：

1、金帥府450萬的一居，那就是70平的那種。戶型偏大，即便沒有溢價的坪效也不高，如果不住的話留著不劃算。

這套房能租多少錢啊？估計5000來塊錢吧，租售比8/900，比東西海的老破小都高（700多），但人家那是包含30%學區溢價的數值啊。也就是說，在同等價格的情況下，疊加學區，那這套房沒有東西海占坑兒房的性價比高，更別提朝石豐等區了。

所以如果是為了上學的話就留著，只是從經濟角度不太劃算。要是換學區的話就更沒必要留著了，學區房有一套就夠，溢價部分過了高峰期都可能受影響。

2、換到哪個片區這只能自己定了，涉及學區還是由家長決定吧，外人不好多說。

3、但我沒太看明白這預算，另外購房是500萬。那如果賣掉的話就是950萬嗎？如果是的話，那這總價在通州很高了，肯定能買到宜居的大房子，但流動性大多偏弱，價格走勢也未必強。

所以如果真是千萬左右，那在不考慮通勤的情況下，朝陽都能買到頭部校的學區房了，溢價還不算高，從性價比的數值來說比通州劃算。

4、按房產證時間排位，應該不至于。明年就是入學人數的拐點了，之后至少連續六七年持續下降。那除了很熱門的，大部分學校不至于學位緊張，也就沒必要難為家長。

僅供參考。

四

Q:

想咨詢下關于買房的事。我的情況：本人京戶，未婚，以后在京發展，想買房把父母接過來自住，手里現金**，還貸能力不高但穩定，房價總價想控制在250。

1、之前看過西紅門（興海家園）、新宮、高米店、和義、玉泉營、西羅園、豐臺東大街、大紅門（建欣苑）等片區，西紅門的樓齡最新戶型合理，但只能買一居，且早晚高峰堵車嚴重；大紅門建欣苑樓齡不新，可以買兩居，但客廳無窗。

2、我住和工作都在翠林小區附近，翠林小區老破小，但是上班方便，生活便利性強。

3、在考慮這兩年買房的必要性，跟樓市遇冷和婚前財產都有關系。

A：

1、簡單說吧，如果單從地段兒來說，常規排序是玉泉營（包括兩邊的草橋和首經貿），之后是高米店和西紅門。再其他的看具體小區吧。

興海是典型的回遷安置房，年頭兒長了價格就基本跟隨大盤，不吃虧不占便宜。但這具體房源和通勤看自己的感受了，外人不好建議。建西苑房齡中等吧，北京第一批經適房，質量不錯，其他方面的不算強。

2、房子是用來住的，覺得合適就買唄。翠林就是普通老小區，優勢是居住的性價比高，但價格走勢略弱，南城很多都這種情況，還不如近郊新區呢。

3、買房的必要性看自己了，有需求就買，不著急就再等等。樓市每隔幾年就遇冷，這次的降溫幅度雖然不如2008年，但受災面積和持續時間超過2014年。等著吧，看政策和成交量，兩個都有利好就盡快，出現一個就關注，都沒有就甭著急。

4、總之我好像沒什么可說的似的？既然是在翠林上班，那常規建議就是看玉泉營三環外的東西兩邊，首經貿和草橋的地段兒都挺好。

僅供參考。

五

Q:

請問，我想買400萬的房，兩居室，學區一定要好，聽說西城月壇的還不錯，但看了看價格虛高，萬一沒學出來就太不值了。所以想買沒有溢價的，請推薦。

A：

1、這怎么推薦啊，打個比方就是想買個400塊的包兒，品牌一定要好，聽說LV的還不錯，但看了看價格虛高，萬一背出去沒炫成功就太不值了。所以想買沒有品牌溢價的，請推薦。

再打個比方，我家孩子高考400分，想上個名牌大學，聽說清華還不錯，但看了看分數虛高，萬一將來畢業之后沒發財就太不值了。所以想上個400分的985，請推薦。

2、這真沒法兒推薦，商品價格是由供需關系決定的，好東西也必定稀缺，所以才一分錢一分貨的。而且賣房的業主們也都不傻，不僅知道自己的房有學區價值，也會參照周邊價格，沒人會故意的低價賣房的。我幫不上忙。

僅供參考。

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