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海淀朱房村雙子頂豪，你追我趕。

5月30日，臻澐首批521套房源入市，預售均價13.03萬-15.1萬元/平米。當天，它的認籌數突破百套。

一周后，它東邊的鄰居、對手，建發海晏也拿到預售證，403套房源入市，預售均價13.7萬-16.9萬元/平。（海晏選房攻略，待下期解析）

它們是在2025年1月2日同時誕生的。臻澐由華潤置地、招商蛇口和中鐵置業聯合打造，海晏由建發房產獨挑大梁。

臻澐認籌100套，是個啥概念？

如果以單套187平米、每平米13萬元計算，套均2400萬元，100套就是24個小目標。

當然，這只是認籌，不是轉定，更不是網簽。

看到這個成績，臻澐自己的置業顧問都有了感慨：沒想到這么火。

但，臻澐的房子不好選，有點復雜。

它搞了一個概念，在小區中央設計了一個十字軸：東西向為山軸，長約360米；南北向為水軸，長約400米。

說白了，這個十字軸占據了最好的觀景資源，是借景、不是造景，正所謂：見山見水。

這兩個軸跟著地型走，東偏南22度，錯位排布，哪些房子能在家里欣賞直線距離約6公里的西山美景？哪些又能看見清河呢？

如何選臻澐，有技巧。

作為今年北京樓市重磅頂豪，花姐特意為臻澐做了一份詳細的選房攻略，為粉絲們提供參考。

一、預售價：相差5.8萬元/平米

臻澐拿證，分了兩次。

這次，除10#樓以外，其它14棟全部拿到了預售證，準售面積合計9.82萬㎡。

10#共計28套房，是小區內最佳觀清河的樓棟，大概是想壓軸登場。

臻澐的最低單價為3#1單元102室，預售價為11.12萬元/㎡；最高價為5#1202室，預售價16.91萬元/㎡。

最高價與最低價，相差5.79萬元/平米。每個樓棟的同款戶型，一樓和次頂層的單套總價，相差200-300萬元。

這就是頂級豪宅應有的段位。

從整體上看，臻澐的產權得房率比較高。

拿6#來舉例，一個單元、14層，西邊戶229平米、東邊戶275平米，產權得房率達到82.43%。

這擊敗了功德寺和樾玉鳴的8#10層洋房——戶型216平米和267平米、產權得房率為82.4%。

臻澐產權得房率低的，是最西邊的單元，如3#、7#、11#和15#，單套面積在134平米和139平米，為76%-77%，也算是正常范圍內。

不過，這個面積段是臻澐送飄窗最多的戶型，一定程度上彌補了產權得房率稍低。

其余樓棟的產權得房率，皆在79%-83%之間。

這可是每平米13萬元的豪宅，在沒有陽臺的海淀，產權得房率高低，是個關鍵。

二、187平米戶型：中規中矩

1、戶型點評

這是臻澐的主力戶型，四室兩廳三衛，共計210套，占比38.25%。

它是經典的四葉草戶型。

大門避開直沖客衛，家政間在公衛外面，較為局促，只送了一處飄窗。

綜合起來，它不出彩，也不出錯。

2、選房攻略

180平米戶型分布在8棟樓里。東邊的1#、4#、8#和12#，靠近朱房村路，路東是建發海晏；西邊四棟，可以側望西山景致。

1#沒啥景觀資源，但有個小優勢：西南有一片實土，預計樹木比較大，景觀不錯。東端戶南面有個人防出口，高4.8米。

4#的南面是高8.4米的門，1-3層會受到影響，雖不擋光，畢竟距離只有13.4米，還有一道圍墻橫亙，在家坐看小區大門的人來人往，東端戶還可看到出庫出入，喜歡熱鬧可選。

8#的位置不錯，前方有一長條實土、景觀會比較好，就是自行車停車位比較多；再者，旁邊臨近消防通道。

12#在第一排，每一戶在家都可以南看清河，而且不臨馬路、退線約16米。它的南面170米便是北五環。

14#在觀清河的頭牌，噪音和12#差不多，在選擇東端戶1-3層時，要小心東側的大門——高6.7米，比13#進深多了近8米，早上會擋光。不過，它的西端戶北面房間，可以側望一點點西山景致。

11#的西戶比較不錯，西南可以看河景、西北可以往西山；南面有一條實土，園林景觀尚佳。

7#的南面是東西向的山軸，中心景觀位置，樓下是下沉庭院，庭院里是會所，在家里俯瞰，也是一種快樂，北面是一排電動自行車停車場；西戶可以側望西山。

3#位于小區西北面，西北角剛好錯開了位置，可以望西山。它的南面有塊方形的實土，景觀資源不錯。

三、209平米戶型：小角度遙望清河

1、戶型點評

臻澐的209平米戶型，并不多，只集中在2#，共計34套，退頂4套。

該戶型沒有做到南向四面寬。

進大門無玄關，也沒有收納柜。南向兩個臥室送了飄窗。

比較大的亮點是，北面設置了一個約5平米的家政間。

2、選房攻略

它位于小區的最北端，也是最中間的位置，水軸的北面起點。

順著約400米的水軸，2#的兩個中間戶，穿過小區的景觀、中心湖水盤、四季花廳、可以遙望清河。

就中間戶而言，各有千秋。西戶比東戶望河景的面積小點，但樓間距更寬。如果讓花姐選，優先西戶。

兩個端戶的邏輯也差多不，西端戶視野更佳，雖然前方有個室外運動場地。且西戶借著樓棟東偏南22度，可以西望西山。

四、229平米戶型：最實用大平層

1、戶型點評

臻澐的229平米戶型，分布在5棟樓里，共計83套。

這款戶型有五個房間，功能強大。南向四面寬，兩個南向臥室送了飄窗。獨立家政間設在進大門一側。

客廳巧用S墻，把電視柜和墻體做平了，拉大了客廳的空間感。

2、選房攻略

4#有13層，靠近東大門，南面是中心景觀區，視野好，但不見山、不見水。

5#14層，南面是下沉會所，也是不見山、不見水。

9#14層，南北景觀很好，它的西南方向有個小角度，可以看到清河。

10#14層，是小區內看河景最好的樓棟，它東南向的13#和14#中間隔著南大門，間距很寬。

13#兩個單元、14層，南面一路之隔就是清河，最佳觀景樓棟。西端戶1-3層注意南大門的遮擋——高6.7米；同樣距離北五環約170米。

五、275平米戶型：占有十字軸景觀

1、戶型點評

臻澐275戶型在樓王里，分布在4棟樓里，共計65套。

它是邊廳戶型，從大門往里走，會有豁然開朗的感覺。

南向送兩處飄窗，北側一個。但家政間有點小，估計只有1平米，在過道上。

它最大的亮點是邊廳的側面，客廳L型落地窗，餐廳落地窗，北側活動室L型落地窗。

該戶型恨不得把臻澐的美景，全部裝入眼簾。

2、選房攻略

臻澐275平米戶型，各有特色。要給它排出先后順序，蠻難的。

5#位于十字軸的東北方向，不僅占據最大的小區內景觀資源，還可以遠望清河，盡管角度不是很大。由于它錯開了6#設計，西邊可以遠眺西山。

6#位于十字軸的西北角，南面有個四季花廳和中心水系，它也可以小角度看見清河。

9#位于十字軸的東南角，它和5#很像，可以看西山，但看清河的角度更大了。

10#位于十字軸的西南角，雖不能看西山，但是小區內樓棟最佳觀河景的位置，不遠不近，而且不受北五環噪音的影響。

六、134-139-290平米戶型：西山超級艙

1、139平米戶型點評

臻澐有兩款“小戶型”：134平米和139平米，分布在四棟樓里。

這兩款戶型最大的差異是，139平米是邊戶，送了五個飄窗，整個西面，可以遠眺西山美景。尤其是主臥，有個L型飄窗。

它的家政間稍微有點尷尬，位于房子中央，洗衣服是不是會有噪音？開門關門操作，是不是會影響客廳的觀感？

2、290平米戶型

臻澐的290平米戶型，似一個彩蛋。

從地理位置上，它位于西邊的3#、7#、11#，是整個小區最弱的樓棟。

但臻澐的設計師，有著化腐朽為神奇的力量，居然在這三棟樓的13、14、15層的西單元兩套打通，變成一個290平米超級大戶型。

臻澐方面稱之為：摘星戶型?；ń愀敢獍阉Q之為：西山戶型。

一層一戶，五室三廳四衛，主臥雙衣帽間，西側270度觀西山，LDK面積達到100平米以上。但有兩個小問題：1、沒有贈送面積；2、缺保姆房間。

3、選房攻略

它們位于小區的西面，西臨京新高速——約200米，有噪音大的威脅。不過，在這些戶型身上，臻澐采用了五玻雙夾膠雙中空系統窗。

依照花姐來看，不論是想買臻澐還是海晏的業主，如果在意噪音問題，南面北五環更應引起重視。因為，主要生活場景都在南面。

反而西側的噪音，影響并不大。當然，由于樓棟東偏南22度排布，導致京新高速的噪音更多是從西北側襲來。

3#、7#、11#和15#的西單元，有噪音的弱點，但也有一個最大的優點：每一棟都可以“見山見水”。

見山，那是必須的，西端戶的西側都設有飄窗、主臥的窗，還是L型。

見水，西端戶看清河，遠近不同，甚至欣賞河景的尺度，僅次于第一排。

它們面積小、總價低，見山見水，其實蠻好的。

七、日照：恰到好處的東偏南22度

臻澐的樓棟朝向，東南22度。

這讓它的日照有幾個特點：

1、夏天，南面和西北側都有太陽；也就是，西邊一些樓棟的北側房間，也可能射進太陽；

2、冬天，因為太陽偏南，導致西北側不會有太陽。到了下午，南面的陽光就比較少了。靠東側的樓棟，須小心來自海晏的遮擋。

這種朝向有一個優點：就是傍晚可以看落日。臻澐在建筑規劃上，把這個優點用到了極致。

來看一下它的大寒日日照情況：

早上九點：1#西單元和2#大部分樓棟被遮擋，3#、7#、9#、11#的7-10層以下被遮擋；東邊的1#、4#、8#遮擋情況不詳，須結合海晏日照一起分析；其它樓棟陽光不錯，尤其是10#，沒有任何遮擋，這就是13#和14#錯開的好處。

中午12點：對于臻澐來說，太陽已經偏西了，除了2-4層，其余樓棟都沒有遮擋；

下午3時，太陽已經很弱，樓棟之間基本很少有遮擋。

傍晚時分，臻澐觀西山的最佳時刻到了。

海淀西山之上，有一抹絢麗的晚霞。這是一番落日熔金的景色。