太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

太原沒(méi)有像西安樓市大量出現(xiàn)四代住宅，但“零公攤”似乎成為25年度競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

好房子契機(jī)｜推動(dòng)變革????

2025年3月兩會(huì)期間，“好房子”成為熱議，中國(guó)房地產(chǎn)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，品質(zhì)時(shí)代來(lái)臨！2025年3月《政府工作報(bào)告》首次提出“好房子”工程！

2025年3月31日,住建部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，將于2025年5月1日起施行，要求住宅項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)以“安全、舒適、綠色、智慧”為目標(biāo)！

NO. 1｜零公攤住宅發(fā)展

我們先看一個(gè)戶(hù)型圖：面寬達(dá)到16.4米，進(jìn)深14.6米，放在普通住宅項(xiàng)目中，這個(gè)戶(hù)型妥妥的230+平米以上，然而他的建筑面積僅有173平米！

具體分析：改戶(hù)型為“零公攤”類(lèi)住宅，戶(hù)型四周一圈都是贈(zèng)送屬性的面積，具體看拆分的情況，這個(gè)項(xiàng)目在贈(zèng)送上可謂是不遺余力的擴(kuò)展贈(zèng)送面積，得房率108%！

究其原因：這是一個(gè)1.5容積率的項(xiàng)目，地塊僅有17畝，開(kāi)發(fā)商解題無(wú)奈之下，走了一步險(xiǎn)棋，那就是盡可能的提升戶(hù)型的贈(zèng)送，彌補(bǔ)地塊容積率的缺陷，提升溢價(jià)！

當(dāng)然：除了173平米的戶(hù)型外，140平米和125平米的戶(hù)型，也是吊打通面積段的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，可謂是創(chuàng)造了非四代建筑也能實(shí)現(xiàn)超高贈(zèng)送的項(xiàng)目先例！

NO. 2｜太原“零公攤”戶(hù)型案例

回到太原，樓市的現(xiàn)實(shí)是，大部分普通住宅容積率普遍在3.5-4.2之間，房企本身的建筑密度就極高，如果繼續(xù)增加“零公攤”，無(wú)異于容積率變相升級(jí)了1-2成！

具體來(lái)看部分項(xiàng)目的“零公攤”案例：卷王板塊——煤氣化中的中鐵嶼逸書(shū)院和華僑城天鵝堡二期！

其中主打“零公攤”的中鐵嶼逸書(shū)院為中鐵的四期，總共九棟樓，總戶(hù)數(shù)1700多戶(hù)，戶(hù)型89-129平米，層高采用3.0米。其中108和129得房率為99%+以上！

我們單拿129平米戶(hù)型來(lái)看，贈(zèng)送是增加了，但是略顯雞肋，因?yàn)橘?zèng)送的面積并不是加在了戶(hù)型面寬上，而是增大了戶(hù)型的進(jìn)深，從居住舒適感上是降分的！

當(dāng)然，蘿卜青菜各有所愛(ài)，也許有部分客戶(hù)會(huì)稀罕這種“零公攤”的優(yōu)化方案，只是樓評(píng)君認(rèn)為，同樣是“零公攤”概念，并非都是一樣的產(chǎn)品力！

另外，綜改區(qū)的卷王項(xiàng)目——招商時(shí)代主場(chǎng)于6月份也發(fā)布了自己的“零公攤”戶(hù)型，具體來(lái)看一下戶(hù)型的情況！

雖然招商時(shí)代主場(chǎng)是樓評(píng)君2018年的項(xiàng)目定位咨詢(xún)服務(wù)項(xiàng)目，也是2020年競(jìng)標(biāo)代理項(xiàng)目，更是2021-2023年的重點(diǎn)宣傳新媒體服務(wù)商。

樓評(píng)君不避嫌的說(shuō)：招商時(shí)代主場(chǎng)的“零公攤”產(chǎn)品力是明顯高于中鐵的段位的，它的處理是相對(duì)均衡的，但作為初代的“零公攤”先行者，值得肯定的。

NO. 3｜太原“零公攤”發(fā)展趨勢(shì)

樓評(píng)君認(rèn)為，太原“零公攤”產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)要建立在土地降容基礎(chǔ)上！

2015-2024年太原如火如荼的城改類(lèi)項(xiàng)目基本處于尾聲，不少城改項(xiàng)目在2024年的時(shí)間段里集中推動(dòng)建設(shè)，這也為接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化奠定了基礎(chǔ)！

太原商品房如今分化極為嚴(yán)重，樓市戶(hù)均成交面積已經(jīng)接近130平米，大量的家庭面臨換房的改善需求釋放，比較受青睞的是低密類(lèi)的別墅和汾河畔的大平層！

當(dāng)太原土地出讓的容積率從4.2逐步降低到3.0以?xún)?nèi)，甚至2.0的時(shí)候，大量的洋房類(lèi)項(xiàng)目必然要發(fā)展自己的競(jìng)爭(zhēng)出路——優(yōu)化戶(hù)型結(jié)構(gòu)，提升競(jìng)爭(zhēng)力！

好房子，對(duì)于現(xiàn)在太原樓市來(lái)說(shuō)，是相對(duì)缺少的，未來(lái)仍有極大的發(fā)展空間。

從樓評(píng)君的工作來(lái)說(shuō)，很多全國(guó)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目案例，很難在太原的土地上承載，其中最大的弊端是地塊容積率，其次建筑規(guī)范的靈活程度偏弱！

2025年，太原建筑新規(guī)發(fā)布，對(duì)于容積率、建筑密度都有很多的優(yōu)化，預(yù)計(jì)在未來(lái)樓市中：零公攤、大挑空、社區(qū)架空層、下沉花園等會(huì)成為好房子產(chǎn)品新亮點(diǎn)！

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