圖片來源：中房報圖庫

北京土地供應加速。

彭紅俠/發自北京

出人意料的，海淀土地也不好賣了。

6月5日，北京出讓海淀、昌平、石景山4宗地塊，總建筑面積約35.5萬平方米，成交總價約130億元。其中昌平、石景山地塊分別被越秀、北京城建、未來科學城、貝好家聯合體以及中海新城底價競得，海淀寶山雙子地塊被中建壹品、金隅分食。

相比于昌平、石景山底價出讓，海淀寶山雙子地塊盡管有溢價，但整體成交并不火熱。0016地塊競價12輪，被中建壹品27.45億元拍下，樓面價5.51萬元/平方米，溢價率1.76%；0017地塊競價10輪，被金隅33.64億元競得，樓面價5.6萬元/平方米，溢價率1.48%。

海淀寶山雙子地塊

而在15日前，同為西四環外的海淀半壁店雙子地塊，火拼近百輪，被保利發展和北京建工聯合體以45.45億元總價、約12%溢價率成交。直線距離僅約3公里，為何寶山熱度不敵半壁店？

合碩機構首席分析師郭毅認為，相較寶山地塊，半壁店更偏近四環，環線優勢更為突出；在容積率方面，半壁店兩地塊容積率1.3、1.6，建筑控高15米，未來可能打造4層低密洋房社區，而寶山地塊容積率2.1，控高30米（局部36米），預計規劃9~11層的小高層住宅，這樣的產品與半壁店低密洋房社區居住體感會拉開較大差距；教育配套方面，寶山地塊規劃的首師大附中，難以與海淀頂級教育資源相比，因而教育對地塊價值加持相對有限。

從寶山地塊來看，0016地塊地上建筑規模約5.04萬平方米，0017號地塊地上建筑規模約6萬平方米，地塊距離地鐵6號線廖公莊站步行距離約700米，距離西五環入口約800米，交通有一定優勢，但配套相對缺乏，目前寶山主要依托阜石路沿線的石景山資源（如京西大悅城、山姆會員店）及錦繡大地批發市場，大型綜合商業設施尚待提升。

此外，海淀近兩年不斷增加的住宅供應，也為寶山地塊帶來一定壓力。據中房報京津冀統計，自2025年至今，海淀已成功出讓朱房、樹村、半壁店、寶山6宗地塊，建筑面積約43.93萬平方米，土地成交金額約363.48億元。

在寶山北側直線距離約2.5公里處，還有北京即將供應的西郊機場0007、0012地塊和0018地塊。可以想見，未來寶山地塊入市或將直面半壁店項目、西郊機場地塊和朱房、樹村，以及石景山高端項目的競爭分流。

西黃村地塊雖歸屬石景山，但距離海淀核心區并不遠，與寶山地塊直線距離僅約2公里。該地塊距離6號線西黃村站僅 500 米，步行5分鐘可達，800米可達西五環入口，適合中關村、西二旗等區域的有車一族。

石景山西黃村地塊區位圖

與海淀半壁店、寶山村地塊相比，西黃村的最大優勢在于配套成熟度，西井社區底商密集，涵蓋生鮮超市、餐飲、藥店等，滿足日常消費需求，5 分鐘車程可達京西大悅城、當代商城、遠洋春秋里，10分鐘直達山姆會員店、居然之家，商業能級為3宗地塊最高。

西黃村北側1公里是中關村科技園石景山園區，聚集互聯網、金融科技企業，產業人口超 5 萬人，符合職住一體的置業邏輯。

西黃村配套優質，但地塊規劃相對復雜。根據掛牌文件，地塊規劃建筑面積16.46萬平方米，包含11.5萬平方米住宅（648、650地塊）與5.1萬平方米公建（640地塊），且地塊被80 年代老舊小區包圍，呈不規則狹長型，建筑布局受限，部分戶型可能無法實現南北通透。

此外，掛牌文件中提到640地塊內須返還地上建筑規模3.68萬平方米商業面積，回購價格鎖定3000元/平方米，低于建安成本構成財務剛性負擔，對開發商資金實力要求較高。

石景山西黃村地塊建設要求

當前，石景山在售項目有中海學府里、中海寰宇天下天境、長安源境一期（二期項目設計方案已公示）、長安玖章，元璽，以及即將入市的首鋼璟悅長安等，再加上西黃村地塊，石景山庫存在快速攀升，就銷售情況而言，未來西黃村或面臨一定去化壓力。

昌平北四村地塊位于中關村生命科學園三期核心腹地，建筑面積7.99萬平方米，其中0077地塊建筑面積4.17萬平方米，0078地塊建筑面積3.82萬平方米，容積率均為2.6，限高60米。

根據土地出讓文件，兩地塊須配建社區服務站（≥500平方米）、社區文體活動中心（≥1200平方米），且套內90平方米以下戶型占比不低于70%。

昌平北四村地塊區位圖

中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，北四村地塊的核心價值依賴于軌道交通可達性與區域規劃所確立的產城融合導向。當前，現有的昌平線生命科學園站（步行約15~20分鐘）提供了基礎的出行保障。更為重要的是，西側約500米處已規劃地鐵19號線北延線及支線的始發站生命谷站，該站預計于2027年建成。該線路未來將成為連接海淀永豐產業區、金融街核心商務區以及北京中心城區的關鍵廊道，顯著提升區域整體的交通效率與綜合吸引力。

與此同時，強勁的生命科學產業基礎持續為區域注入發展動能。依據《北京昌平區生命科學園CP01-0601~0603 街區控制性詳細規劃》，項目所在的CP01-0601街區被明確定位為“集基礎研究、成果轉化、配套服務和居住功能于一體的產城融合型科技園區”。

張凱認為，作為此規劃區內稀缺的住宅項目，地塊將充分受益于生命科學產業不斷集聚的高素質人才以及隨之而來的區域配套設施全面升級。因此，產業的高能級集聚與高效交通網絡的協同效應，共同構成了驅動該地塊發展的兩大強勁引擎，為其長期增長奠定了堅實基礎。

從周邊新房來看，項目北側龍湖觀萃設計了15棟住宅857套房源，于2024年9月6日取證。截至目前已簽約373套，去化率約44%，成交均價約5.65萬元/平方米。附近新房還有建發城建文源府、建發珺和府，已經進入清盤階段。

對于產品和房價預測，北四村兩地塊限高60米，容積率2.6，兩項指標和龍湖觀萃一樣，參照龍湖7棟6~11層洋房和8棟17~18層小高層，戶型覆蓋77~129平方米二居至四居，項目產品或有所類似。按套均100平方米計劃，約產出房源800套，房價預計在5.5萬~6萬元/平方米，適合昌平南、海淀北的剛需和剛改人群。