財聯社6月9日訊（記者 李潔）房企債務重組有望進入“削債時代”。

日前，融創中國公告稱，現有債務未償還本金總額約74%的持有人已遞交加入境外債重組支持協議的函件。碧桂園也宣布，境外債方面目前已與超過70%的債權人在高息債方面達成共識，目標是在今年內完成境外債務整體重組工作。

隨著融創、碧桂園相繼公布境外債重組進展，出險房企債務重組或重整進展加快。6月以來，旭輝、金輪天地等房企境外債重組已基本獲債權人通過，將進行聆訊；龍光發布債務重組方案，力圖推進債務優化工作。

與此同時，房企債務重組模式正從展期轉向實質性削債。其中，融創境外債重組方案預計化債約600億元；碧桂園的境外債重組提案有望最多減少116億美元債務；旭輝境外債重組預計削減境外債務約52.7億美元，約合379億人民幣。

“如果企業和投資者能夠就‘削債’的債務重組條款達成一致，我們認為房企的短期流動性壓力將得到緩解，企業可以將更多精力投入到資產盤活和銷售上，這對整個行業的企穩將產生積極影響。”惠譽評級亞太區企業評級董事石露露告訴記者。

然而，達成重組方案協議雖能緩解外部融資壓力，房企仍面臨內部經營性現金流的挑戰。石露露認為，短期而言房企存量項目的質量以及資產盤活能力是決定其內生現金流和投資人決策的重要考量點。

“盡管中央及各地政策持續優化調整，房地產市場的復蘇可能主要集中在一線城市及部分強二線城市。但這些城市的競爭正在加劇，因為大多數全國性的國有房企也在重新布局并集中發展這些城市。”石露露表示，“重組房企能否在這些城市補充土地，將對它們的中長期發展產生重大影響。”

房企債務重組加速

近期融創、碧桂園等頭部房企相繼公布重組進展，削減債務規模動輒幾十億美元，標志著行業化債進程進入深水區。

“目前融創已獲得所有債權人的約74%支持，意味著境外債重組基本實質性完成。”一位債務重組分析師表示，在法院裁決債務重組案時，只需參與投票債權人的75%投出贊成票，即視為通過。

接近融創方面人士向記者表示，一旦境外債重組成功，融創將成為行業第一家境外債基本清“零”的大型房企，大幅化解上市公司層面的債務風險，預計化債約600億元。

融創境外債重組獲得高比例支持并非孤例。6月5日，碧桂園首席財務官兼執行董事伍碧君在線上股東會議上表示，已與超過70%的債權人在高息債方面達成共識。

此外，旭輝控股境外債重組也迎來進展，其公告稱，于6月3日舉行的計劃會議上取得所需的法定大多數計劃債權人支持，預計重組后境外債務將減少約52.7億美元。下一步，將于6月26日尋求法院批準該計劃。

同日，龍光集團則宣布優化調整債務重組方案，新重組方案下，標的債券29項原始增信資產將分別用于全額轉換特定資產選項、資產抵債選項中的以物抵債模式和信托抵債模式以及全額留債選項，最大限度盤活增信資產。同時，公司股東額外籌集現金資源和股票資源用于新重組方案。

中指院企業研究總監劉水告訴記者，房企債務重組加速得益于兩方面因素。一是出險房企提供多元化重組方式，如采用債轉股、債務期限展期、資產清償、現金兌付等多種方式相結合的重組方案，能夠滿足不同債權人的需求，提高方案的接受度。

二是，在當前市場形勢下，債權人態度發生轉變。“房地產市場調整時間較長，債權人意識到房企的債務償還難度較大，相較于破產清算和資產持續貶值，更傾向于接受重組方案，以提高債務清償率。另外，部分債權人在出險房企債務不斷換手后持有成本較低，如果重組方案的現金回收價值更具吸引力，他們更愿意接受重組。”

債轉股與削債成主流

值得關注的是，今年房企的債務重組已從展期延付，步入削債減負的深水區。根據融創、碧桂園、旭輝的境外債重組方案，大幅削減債務本金成為核心特征。

這一轉變背后或有嚴峻的債務壓力。克而瑞數據顯示，2025年房企債務到期規模達5257億元，較2024年的4828億元進一步攀升。

“今年房企債務到期規模高于2024年，償債壓力較大。而隨著多家房企的債務重組推進，削債比例提高漸成趨勢。”東方證券研報指出。

“今年不少房企的債務重組削債遠高于2023年水平。”58安居客研究院院長張波告訴記者，今年前5月百強房企銷售總額同比下滑，同時出險房企銷售跌幅更甚，直接導致對這些企業原有的現金流預測模型出現變化。

“在新模型下出險房企未來回款預計還會可能持續減少，這種現金流缺口使得展期策略失效，只有通過削債實現債務規模，才是債權人利益最大化的方式。”張波表示。

劉水進一步解釋，考慮到長周期內新房市場絕對規模下行，短期內市場仍在筑底中，資產貶值壓力猶在，僅延長還款期限，可能面臨再次逾期和二次展期的問題，并不能夠徹底解決債務危機。

“因此，債轉股和削減本金方式能夠實現公司債務規模降低，整體償債壓力得以延后，債轉股還同步增加凈資產，有利于修復公司資產負債表，為公司經營基本面好轉創造條件。”劉水稱。

多位行業分析師指出，未來，在新房銷售尚未回穩以及資產折價壓力下，償債壓力較大的房企將加速債務重組進程，且提高削債比例可能是普遍趨勢。

政策環境為房企債務重組提供支撐

房企債務重組加速的背后，是政策環境與市場融資條件的同步改善。

政策層面，金融監管總局局長李云澤在5月7日國新辦新聞發布會上表示，加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，助力持續鞏固房地產市場穩定態勢。

“這意味著未來更多配套政策將不斷落地，針對企業端的貸款支持將不斷加大。”劉水表示，預計未來房地產項目融資“白名單”政策將繼續完善，促進資金實質性落位，改善企業資金面。

與此同時，城市房地產融資協調機制對于保障項目的順利建設和交付，穩定金融機構信心、緩解企業資金壓力、促進風險隔離與化解、推動市場預期改善均有積極作用，有利于債務重組工作的順利推進。

一位房地產行業分析師指出，預計政策支持起到的作用將越來越明顯，比如4萬億元融資白名單、房企存量住房和閑置土地收儲，這些對于出險房企的資產變現償債具有一定推動作用。

市場層面，房企融資成本有所下降。中指院數據顯示，今年5月，房地產企業債券融資總額為288.8億元，同比增長23.5%。債券融資平均利率為2.35%，同比下降0.43個百分點，環比下降0.41個百分點。

“未來在制度創新方面，通過可轉債分層設計、服務信托、并購融資優化等工具，重塑房企債務重組邏輯，但仍需應對銷售回暖持續性、信用修復緩慢等挑戰。”張波稱。

事實上，房企債務重組雖加速推進，但行業風險仍未完全出清。

劉水認為，房企的重組成功并不意味著上岸，債務重組成功將有助于緩釋風險，但企業真正走出危機，還需要市場回暖支持，企業基本面獲得改善后才能夠避免重復展期或者重復重組。