文｜鄧浩志

收緊“偷面積”后，廣州房價將被劃分出三個層次

這兩天，廣州樓市傳聞將大幅收緊“偷面積”的設計，包括對花池、飄窗臺等區域偷面積的限制。其具體內容很多房產博主都有介紹，我就不重復了。今天我們集中探討一下會對樓市產生怎樣的影響，特別是能否讓持續下跌的二手房價穩定下來。

首先，這個政策對廣州樓市，無論是新房還是二手房產生的影響肯定是巨大的。有說“超新規”產品未是絕版了，在售項目立馬大肆宣傳：客戶要抓緊，房子可能漲價……如果真的禁止“超新規”產品，那140%、130%甚至120%使用率的新房真的會買少見少，至于會不會漲價？按目前大勢看，廣州核心城區“超新規”樓盤也只能實現穩住價格，郊區盤還有打折，因此該政策的出臺對新房價格影響不大，超高使用率產品價格也不見得會因此明顯上漲。

關鍵在于禁止‘偷面積’之后的產品，其使用率會是多少？如果嚴格執行2023年11月允許陽臺面積最大為20%的設計要求，也允許“陽改房”的話，那套內使用率的營銷口徑最大也不會超過100%。如果再允許不太過分的“偷面積”，可能使用率會在110%以內。但如果連“陽改房”都不允許的話，那套內使用率就會回到10幾年前的情況，使用率不會超過90%。所以，最終如何執行建筑規范才是關鍵。

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需要強調的是，建筑規范是明確的，可執行的，只是有關部門在前兩年審查過程中“故意”手松了。這次回調的嚴厲程度直接影響未來新房的價格走勢。如果嚴格按照規范審查，住房使用率將降回至 80% 左右。那不排除未來全新出讓的項目售價，只有旁邊“超新規”偷面積項目售價的差距超過20%的情況。試想，若使用率一個80%幾，另一個130%，價格差20%是不是已經少算了？但如果只是不讓打飄窗臺，少點花池，也就是說還是允許“偷面積”，只不過不要偷得太夸張。那新舊產品之間的差價可能不至于很嚴重。

但總體而言，廣州同一個區域的房價未來會分為三個層次。最貴的，是近期入市或即將入市的“超新規”產品；其次，是未來偷面積受限的、更新的樓盤；最低的，則是廣大的基本沒有偷什么面積的二手房。

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“偷面積”是保護主義+市場惡化的結果

廣州這次整頓“偷面積”的目的是什么？有一種說法是：廣州新樓盤大規模且明目張膽偷面積，已經對二手房價產生嚴重沖擊，從設計專業角度講也造成消防安全隱患，所以要整頓。但這事相關部門不可能不知道，審查部門不可能不清楚。但為什么這么多樓盤，這么多次報批，這么長時間居然全部都通過了？

其實本質上是2020年前后，市屬兩家房企最先偷偷摸摸“偷面積”，當時所有房企都按規范設計，而這兩家房企卻造出來近100%使用率的房子，于是實現了銷售速度更快，銷售單價更高。其后其他房企對這種不對稱競爭有意見，于是這種獨家“偷面積”逐步全面放開。最后直至出臺建筑新規，允許陽臺占比20%。但為了維持市屬國企的競爭優勢，特別是最近兩年又有一家主業非地產的市屬國企進入房地產行業后，新一輪住房使用率軍備競賽在2024年全面展開。這幾家企業部分新開發的樓盤先后高調發布了領先全市其他樓盤的120%使用率的產品，甚至超130%使用率的產品。偷面積的辦法可謂無所不用其極，80來平方能實現以前120平米的空間。

當然，允許偷面積和樓市不景，土地市場不佳有密切關系。在賣地的時候，允許“偷面積”更多，等于間接提高了樓盤的容積率，間接降低了土地成本，提高了新地塊的競爭力。這在土地市場低迷的大勢下，也有利于土地的出讓。

現在問題來了，如果禁止“偷面積”是單純從設計角度考慮，那有可能能夠得到全面的貫徹，執行。但如果仍然要考慮刻意維持個別房企的競爭優勢。那未來會不會還是可以偷面積？只不過某些可以允許多偷點，某些不允許偷太多呢？

實話實說，廣州樓市是一線城市中最弱的，甚至部分二線城市都比廣州強。如果再繼續實行這種明顯地方保護政策，那其他地方的房企就更加不敢來廣州拿地，廣州的土地就會更加“滯銷”。就算能賣出去，最終入手的可能來來去去還是那幾家局內人罷了。這對廣州的財政狀況而言并非好消息。況且，某些局內人并沒一心一意押注廣州，近期在外地拿地的金額已經超過了廣州本地。所以，城市管理者必須從長計議，不能只看眼前。

不“偷面積”，二手房價仍難止跌

很多房V的解讀，認為新房超高使用率對二手房價造成了嚴重影響，但本質上是整個房地產市場和房價都在下行，只不過新房以其超高使用率，超高產品力硬“拉住”了下跌的價格。

如果未來的新樓盤不允許“偷面積”，那么最新的、不能大幅“偷面積”的新房價格也會出現下跌，其價格將低于此前可大幅‘偷面積’的 “超新規”產品。

房價要穩定，首先樓市要企穩，成交量要見底反彈。目前看，廣州也只有核心區域成交量比較穩健，外圍區域依舊弱勢。新房價格，二手房價格價穩不穩，關鍵并不在“偷面積”這個問題上。