2020年的5月25日，位于北京朝陽區北四環東路115號院的大樓張燈結彩。這天，是徽商銀行慶祝其北京分行開業第一天，同時，掛在大樓門口9年之久的包商銀行門牌被摘下。

徽商銀行一度被認為是五年前那起包商銀行破產案中的最大贏家之一，其突破了“跨區擴展”的政策限制，通過收購包商銀行的部分資產和業務，進入北京、深圳、成都和寧波四大重點城市。北京和深圳兩座一線城市對于合肥而言，業務量是數量級的增長。2024年，徽商銀行總資產正式突破2萬億，穩住了“中西部第一大行”的位置。

在那場收購中，除了業務、負債和人員，徽商銀行接受了4處優質的不動產，即包商銀行四座城市分行的大樓，其中就包括北京分行的115號院。

沒想到，徽商銀行當115號院主人的時間，沒能超過包商銀行。

近日，徽商銀行北京分行在北交所掛牌轉讓130余套房產，合計轉讓底價約8.24億元，其中115號院整棟樓就在名單中，報價約7.6億元。不僅是北京，去年7月，徽商銀行也通過掛牌的方式處理掉原屬于包商銀行的成都“力博樓”，后通過返租在1-2樓辦公。

“公司覺得我們用不了那么多辦公室，整體賣掉，我們搬去海淀辦公。”徽商銀行北京分行的一名員工對《鳳凰WEEKLY地產》透露。

徽商銀行賣樓的背后是由正轉負的經營現金流、包商銀行遺留的資產負擔，以及“三任董事長因貪腐落馬”的內控陰影。

“次甲級寫字樓”整體打包

徽商銀行在近日掛牌的8個多億的資產中，最主要的就是北京分行的大樓，共132套房產，分兩個項目一起打包轉讓。除了之外，還有西城區和豐臺區的幾處資產。按照其在北交所上傳的資料，北京分行所在大樓約1.6萬平米的辦公空間已經部分騰空，項目的狀態是“無抵押、無查封，部分使用”。

“據觀察，徽商銀行此次出售節奏較為審慎，未見在市場中大范圍鋪開。”萊坊北京商業物業服務部總經理嚴區海對《鳳凰WEEKLY地產》說道。

事實上，北四環東路115號院是第二次上架。歷史信息顯示，去年12月初，徽商銀行第一次掛牌了北四環東路115號院8號樓辦公、商業、車位等共129套房地產，當時的轉讓底價是8.48億元。時隔半年，降價了約1個億。可見徽商銀行試圖通過降價來快速成交。

徽商銀行北京分行大樓 來源/徽商銀行大廈項目資料截圖

徽商銀行北京分行確實“搬家”心切，根據可以查詢到的公開資料，在第一次把北京分行大樓上架時，即去年12月，北京分行就開始公開招標“總部適應性裝修改造項目”，聯系地址位于海淀區海泰大廈。《鳳凰WEEKLY地產》近日通過撥打當時招標的聯系人電話，得到的信息是“招標已經結束，已經裝好了”。企查查App顯示，徽商銀行北京分行的聯系地址在今年5月18日遷至海淀區海泰大廈。

與去年轉讓的成都大樓類似，北京分行大樓所在的片區及整個城市在近幾年都遭遇了寫字樓市場的大幅下行。

根據萊坊最新的報告，2025年第一季度，北京甲級寫字樓的租金按季下降5.8%至每月237元/平方米，全市空置率上升0.2個百分點至18.6%。從過去14年看，2025年一季度的租金幾乎回到了2011年的水平，最高點在2012年底、2013年初，接近400元。徽商銀行北京分行開業是在2020年，全北京市如今的租金相比2020年一季度（347.7元/平方米/月）的水平下降了32%。

一季度，115號院所在的亞奧商圈租金與全市水平持平。“與2012-2013年期間的最高點相比，2025年一季度，全市的租金水平與下降了近40%，而亞奧商圈距高峰時期下跌了約30%。”萊坊嚴區海分析，“2020年，徽商銀行接手北四環東路115號院8號樓作為其北京分行大樓，此后一直都在自用。”

嚴區海還介紹，亞奧商圈以央國企（北辰、中海等）、科技公司（小紅書、字節跳動等）及部分頭部金融企業為主。不過，目前商圈內可供出售的資產相對有限，徽商銀行北京分行大樓作為近年來該區域內少有的在售項目，更凸顯了其稀缺性。整個亞奧商圈在過去三年內大宗交易市場較為平靜，未出現規模性成交。

接連賣樓，或能彌補現金流

《鳳凰WEEKLY地產》以投資者的身份致電徽商銀行董辦，詢問賣樓原因，得到的回復是：“我們這邊不清楚。”

但接連出手成都、北京分行大樓，跟“錢袋子”不無關系。

徽商銀行在2024年總資產突破2萬億，總營收扭轉上一年的負增長，同比上升18.05%至336億元。歸母凈利潤已維持了連續四年的增幅，增加6.8%至154億元。

不過，與其他排在前列的城商行類似，徽商銀行的增長勢頭在減慢。從2021年到2024年，其總營收的增速分別是12.6%、2%、0.4%、1.6%，歸母凈利潤增速分別為19.8%、16.9%、7.7%以、6.8%。

在一片正增長中，徽商銀行2024年部分類型的現金流出現了“紅色警報”。Wind數據顯示，其全年經營活動現金凈流量為-257億元，是過去五年中第一次出現負值。投資活動現金流為-690億元，已連續五年為負。現金凈增加額為-8.6億元，已持續兩年負數。也就是說，該行的經營活動產生的現金流入不足以覆蓋經營所需的現金支出。

從2024年年報來看，加劇徽商銀行經營現金流惡化的原因里，有一項十分明顯，即撥備金的增加，其不良貸款撥備覆蓋率同比2023年上升了14.53%個百分點至286.47%。

徽商銀行北京某支行

一般來說，只有在不良貸款比例上升、宏觀環境明顯惡化等原因下，銀行才會增加撥備覆蓋率，尤其是不良貸款比例現狀。但徽商銀行2024年不良貸款率是下降的，為0.99%，較上年末下降0.27個百分點。但值得注意的一個指標是，徽商銀行“關注類貸款”比例在快速上升，2024年關注類貸款增加了43.56億元，達到113.74億元。

徽商銀行從包商銀行破產案中的獲益并非毫無代價，其付出了大量的精力處理不良資產，至今仍有負擔。其2024年年報顯示，該行通過轉讓方式處置不良資產人民幣70231.88萬元，其中處置原包商銀行不良資產人民幣70142.04萬元。到了2024年末，該行在對包括收購的原包商銀行等不良資產處置過程中，因企業破產重整等事宜，經人民法院裁定持有4778.43萬股海南航空股票、274.34萬股南京紅太陽股票。這兩家公司都因出現巨大的財務危機，股價下跌后一直萎靡不振。

2020年是徽商銀行的高光時刻。除了介入包商破產案，當年4月，徽銀理財獲中國銀保監會批準成立，它是全國第三家拿到理財牌照的城商行，在中部地區則是頭一家。

但“高光”持續不到兩年，徽商銀行又出現了內控危機。2022年3月，徽商銀行前董事長吳學民因涉嫌嚴重違紀違法，被有關部門立案調查。加上首任和第三任董事長，徽商銀行歷任5個董事長中，有3任“落馬”。

大踏步邁過2萬億時，徽商銀行的罰單也沒有停止過。2024年，據國家金融監督管理總局披露，徽商銀行收到了41張罰單，涉及分支行15家和從業職員26人，累計罰沒金額近2500萬元。

徽商銀行最新的業績報告顯示，其2025年第一季度的凈利潤為47.75億元，同比增長3.9%，增速減慢0.8個百分點。