今年全國(guó)土拍市場(chǎng)新風(fēng)向，多個(gè)重點(diǎn)城市縮減供地計(jì)劃，堅(jiān)持以需定供，提高住宅用地供應(yīng)精準(zhǔn)性。

2025年，上海土地供應(yīng)總量比2024 年持續(xù)減少。其中，四個(gè)大幅減少，商品住宅、商業(yè)辦公、保障性租賃住房用地、其它保障性住房用地降幅明顯；1個(gè)取消，配售型保障性住房用地取消供應(yīng)。

▲圖片來源：官方網(wǎng)站，同策研究院

注：所有用地中僅兩類舊改用地大幅增加，體現(xiàn)當(dāng)下城區(qū)動(dòng)遷改造的熱度

2024年新物種“配售型保障房”一經(jīng)公布引起廣泛的討論，今年又悄然地消失在供地“清單”中，再次讓人迷惑。2024年，上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)的工作重點(diǎn)中，明確提出要推動(dòng)首批“配售型保障房”項(xiàng)目的啟動(dòng)。一年過去，網(wǎng)絡(luò)上曾傳出部分公職人員收到“配售型保障住房”的排摸通知，但官方渠道未發(fā)出任何關(guān)于此類項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)的通知，不同于配租型保障房的雷霆速度，如供應(yīng)的200塊R4用地已有約60%入市，“配售型保障房”推進(jìn)速度緩慢的原因是什么？上海未來還會(huì)新增“配售型保障性住房用地”嗎？

帶著疑問我們認(rèn)為可能存在以下三個(gè)方面的原因：

1、政策端：安置房、共有產(chǎn)權(quán)房等可以調(diào)整為“配售型保障房”

2024年7月，上海五部門共同頒布了《關(guān)于保障房房源管理的若干規(guī)定》，這份文件奠定了上海未來保租房建設(shè)的重要宗旨。有三個(gè)重點(diǎn)：1、對(duì)于房源管理，建立各類保障房的統(tǒng)一建設(shè)籌措和房源管理機(jī)制。2、明確保障房的范疇，包括廉租房、公租房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)房、安置房及配售保障房，可根據(jù)國(guó)家任務(wù)計(jì)劃安排和本市供需實(shí)際進(jìn)行調(diào)整。3、房源用途可以互為調(diào)整，并明確結(jié)算方式。

▲圖片來源：上海市房屋管理局

這里也透露了關(guān)于建設(shè)“配售型保障房”的新策略，即存量的安置房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房或廉租房，在符合一定條件下，均可經(jīng)過相應(yīng)程序轉(zhuǎn)化為配售型保障住房。而上海目前存在著大量的共有產(chǎn)權(quán)房和征收安置房，如符合條件能順利調(diào)改，這些存量房源結(jié)算差價(jià)后便可進(jìn)入“配售型保障房”市場(chǎng)。

2、供給端：外來人口流失，配售保障房“按需定建”

“配售型保障房”的供給模式是以需定建，不允許有大量長(zhǎng)期閑置。從原先的配售型保障房用地供應(yīng)計(jì)劃來看，主要分布區(qū)域?yàn)槲宕笮鲁牵缂味ā⑺山?yīng)最大，還有寶山、浦東、閔行少一點(diǎn)，目的是通過有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格為五大新城吸引更多的人才，讓更多的年輕人選擇在這里安家置業(yè)。

▲圖片來源：官方網(wǎng)站，同策研究院

但是2024年，上海外來常住人口總量在下降，外來人口流失高達(dá)23.8萬人，再細(xì)化到每個(gè)行政區(qū)來看，可以發(fā)現(xiàn)，除了嘉定外，去年“配售型保障房”用地供應(yīng)主要分布的區(qū)域人口流失的數(shù)量幾乎都排列前位，比如浦東流失5.4萬人，閔行2.79萬人，寶山2.25萬人，松江2.03萬人等。也就說“配售型保障房”主要分布區(qū)域的人口居住需求在減弱，自然新增配售型保障房得按下暫停鍵。

▲圖片來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)，同策研究院

3、市場(chǎng)端：收儲(chǔ)存量轉(zhuǎn)為配售保障房有利于樓市健康穩(wěn)定

此前經(jīng)我們測(cè)算，去年91公頃的“配售型保障房”供應(yīng)用地，若套均按70平米計(jì)算，供應(yīng)總量是2.6萬套，如果全面入市將直接影響外圍區(qū)域樓市去化。一方面，“配售型保障房”不會(huì)供應(yīng)在主城區(qū)，由于供地總量已大幅減少，市區(qū)地塊需要通過舊改、招拍掛等拉高土地出讓金；另一方面，外圍區(qū)域商品住宅市場(chǎng)已然去化艱難，嘉定、青浦、奉賢、松江去化周期已分別升至12.4個(gè)月、18.2個(gè)月、23.9個(gè)月、22.5個(gè)月。

換個(gè)視角，假設(shè)今年繼續(xù)供應(yīng)配售型保障房用地，按照供地計(jì)劃同比例縮水2成，供應(yīng)總量仍有約2萬套，如果這部分房源不通過新增，而是收儲(chǔ)存量住宅的方式，足以消耗外環(huán)外40%的庫(kù)存（當(dāng)前上海外環(huán)外商品住宅庫(kù)存量4.8萬套）。可見，由增轉(zhuǎn)存能夠提高樓市去化，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存，同時(shí)還能夠優(yōu)化開發(fā)商資金鏈及債務(wù)情況，更有利于樓市穩(wěn)定健康。

綜上，2025年上海也在踐行“堅(jiān)持以需定供，提高住宅用地供應(yīng)精準(zhǔn)性”。表面上看，上海今年雖然沒有新增“配售型保障房”專用地塊，但是“配售型保障房”增加供給的渠道不減反增，比如其他保障房調(diào)改，房企自持5%地塊配建，收儲(chǔ)存量住宅等等方式。在外來人口沒有轉(zhuǎn)出為入的情況下，配售型保障房由增轉(zhuǎn)存的供給方式都會(huì)是主要形式 。

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