◆金京浩

近期，東京一起房租暴漲事件在日本引發(fā)熱議。

東京板橋區(qū)一棟七層老舊的公寓樓里，唯一的電梯突然“故障”停運(yùn)，門口貼著維修告示：“零件損壞，預(yù)計修復(fù)需六個月”。

而在四個月前，整棟樓的住戶都收到了一份租金調(diào)整通知書——月租從7.25萬日元暴漲至19萬日元（約合人民幣8800元），漲幅高達(dá)160%。

70多歲的住戶S女士由于電梯故障，已經(jīng)五天沒有出門了。“這種粗暴手段剝奪了我原本平靜的生活。”S女士無奈地表示。令人更加無法忍受的是，空置房間被掛上民宿平臺，標(biāo)價每晚2.5萬日元，樓中常有帶著大件行李的游客進(jìn)進(jìn)出出，打破了公寓原本平靜的生活。

暴漲的租金與消失的電梯，中國房東的日本困局

這起發(fā)生在東京板橋區(qū)的事件并非孤例。曾有媒體介紹過，在大阪黑門市場附近，一棟公寓樓的住戶在今年2月突然接到通知：房租從9萬日元翻倍至18萬日元。

一位住戶無奈地表示：“根本交不起，所以一半以上的住戶都搬走了。”

在東京板橋區(qū)的案例中，當(dāng)住戶拒絕接受260%的漲幅后，公寓電梯突然“因故障”停運(yùn)。電梯制造商卻透露，在2月的定期檢修中未發(fā)現(xiàn)任何異常，更換零件通常只需一周。

一位自稱“屋主代理人”的男子解釋漲租理由時更是語出驚人：屋主是香港籍人士，以香港房價為基準(zhǔn)，“香港20平方米月租約為40萬日元，而該棟公寓位于優(yōu)質(zhì)地段，當(dāng)前投資回報率不足2%，遠(yuǎn)低于香港市場3.5%至4%的水平”。

法律紅線，日本租房市場的保護(hù)屏障

面對離譜的漲租要求，日本租戶并非毫無保護(hù)。根據(jù)日本《借地借家法》，房東不能單方面強(qiáng)制漲租，租金上漲必須經(jīng)雙方協(xié)商同意。

板橋區(qū)的租戶咨詢相關(guān)不動產(chǎn)協(xié)會后確認(rèn)：租金調(diào)整需經(jīng)雙方協(xié)商同意，否則原租金仍具法律效力。

而對于變相經(jīng)營民宿的行為，板橋區(qū)政府迅速介入，確認(rèn)該公寓并未取得合法民宿經(jīng)營許可后，立即要求平臺下架房源信息。

更嚴(yán)重的是，若中國投資者通過借用日本人名義設(shè)立“空殼公司”購房，可能觸犯日本《商業(yè)登記法》中關(guān)于虛假登記的規(guī)定。一旦查實，涉事公司可能面臨停業(yè)整頓、吊銷執(zhí)照甚至刑事處罰。

連鎖效應(yīng)，中國投資者形象的陰影

當(dāng)媒體和網(wǎng)上輿論曝光和譴責(zé)后，迫于輿論壓力，房東已經(jīng)表示放棄漲租要求，但住戶們對此半信半疑。

此類事件正在日本社會引發(fā)負(fù)面連鎖反應(yīng)。在東京事件曝光后，社交媒體上出現(xiàn)尖銳評論：“中國買家購入日本老舊公寓后大幅漲租、變相經(jīng)營民宿的案例已非首次，類似操作將嚴(yán)重沖擊在地住戶權(quán)益”。

日本媒體在報道中甚至將事件與“中國資金”直接掛鉤。大阪事件中，媒體特別指出新房東是“一家中國房地產(chǎn)公司”，并強(qiáng)調(diào)“因為日元貶值，中國游客愿意花大錢住民宿，每晚1萬日元也愿意”的背景。

這種敘述強(qiáng)化了“中國人炒高房價、擾亂市場”的刻板印象，加劇了公眾對外資的負(fù)面觀感。

投資邏輯，日元貶值下的民宿暴利

中國資本大舉進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場的背后，是投資計算下的邏輯。日元貶值讓日本房產(chǎn)對中國投資者變得“便宜”，而旅游業(yè)復(fù)蘇帶來巨大民宿收益空間。

日媒分析指出：“對中國房東來說，比起每月只收9萬日元的房租，當(dāng)然當(dāng)民宿出租出去更劃算。”在匯率優(yōu)勢下，中國游客愿意支付高價入住民宿。

然而正如這次發(fā)生的短視的逐利行為忽視了日本市場的特殊性。日本租房市場高度規(guī)范，租戶權(quán)益受法律強(qiáng)力保護(hù)。長期穩(wěn)定的租約本是日本市場的特色，卻被一些外國投資者視為“回報率低”的缺陷。

合規(guī)之路，赴日房地產(chǎn)投資的正確打開方式

對于真正有意長期布局日本市場的中國企業(yè)，需要建立全新的投資理念：

法律合規(guī)是首要原則。日本公司法2015年修訂后已允許外國投資者直接設(shè)立公司，部分企業(yè)借助日本當(dāng)?shù)亍懊x人”的做法屬于灰色操作。設(shè)立株式會社需經(jīng)法務(wù)局公證處認(rèn)證，過程透明規(guī)范。

專業(yè)管理不可或缺。投資者應(yīng)委托熟悉日本本土文化的專業(yè)物業(yè)管理公司，避免文化差異導(dǎo)致的沖突。這些公司熟悉《借地借家法》等法規(guī)，能妥善處理租戶關(guān)系。

尊重社區(qū)文化價值。日本社會重視“和”的精神，粗暴改變租金結(jié)構(gòu)、破壞社區(qū)安寧必然招致強(qiáng)烈反彈。在東京事件中，高齡住戶因電梯停運(yùn)而足不出戶的困境，觸動了日本社會的敏感神經(jīng)。

長期經(jīng)營思維轉(zhuǎn)換。松下控股全球副總裁本間哲朗曾經(jīng)對中國市場的評價同樣適用于在日本的外國投資人：（中國在）“創(chuàng)新速度、市場接受能力、人才儲備和供應(yīng)鏈上具有不可比擬的優(yōu)勢”。在日本市場獲得成功需要建立在這些優(yōu)勢上。

資本逐利無國界，但規(guī)則與文化有邊界。那些帶著雄厚資金來到日本的投資者們，面前的選擇題依然清晰：是成為又一個“爆買”后留下滿地狼藉的過客，還是做深諳規(guī)則、尊重市場的長期經(jīng)營者？答案，藏在下一棟公寓的電梯是否暢通無阻之間。