近兩個月，全國房地產(chǎn)市場在持續(xù)降溫，但政策面卻異常平靜。

這，有點反常！

過去樓市降溫超過三個月后，就會有新的政策刺激，比如去年5.17新政、9月下旬新政等。

當前，政策面咋回事呢，是不是工具箱里沒家伙了？

在看似平靜的水面之下，卻有暗流涌動，一項重大的房地產(chǎn)制度改革呼之欲出。

這項重大政策一旦推出，便會對房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)市場造成比較顯著的影響。

這項政策變化，其屬于制度變革：取消期房預(yù)售，實施現(xiàn)房銷售。

期房預(yù)售制度，是自上世紀 90 年代開始進行住房制度改革以來，最重要的住房制度之一。

走過了 30 年的風(fēng)風(fēng)雨雨，曾為我國住宅市場化、商品化改革，做出了很大貢獻。

如今，這項制度終于快要走進歷史 “墳?zāi)埂?了。

近兩個月，老楊從幾個相關(guān)部門的朋友及房地產(chǎn)開發(fā)商處了解到，國家層面正在籌劃，即將實施現(xiàn)房銷售的重大變革。

一旦開始大范圍實施現(xiàn)房銷售，其對不同市場主體的影響各異：有的面臨利空，有的則是利好。

現(xiàn)房銷售的利空，體現(xiàn)在新房供給側(cè)

主要包括建設(shè)新房的開發(fā)商，以及負責(zé)土地出讓的地方政府。

因為實施現(xiàn)房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈將承壓，項目的融資成本、開發(fā)成本都會明顯提升。

由于這對房地產(chǎn)企業(yè)是利空，政策一旦推出，很多房企在拿地時會更加謹慎。

對地方政府而言，過去兩三年賣地原本就不易，房子不好賣，土地也跟著難賣，地方的土地財政早已 “捉襟見肘”。

隨著未來推出現(xiàn)房銷售制度，至少在政策推出后的一段時間內(nèi)，房企拿地會更謹慎，地方政府想賣地。也就更困難了。

近一段時間，全國很多大中城市都在積極推地，甚至拿出 “壓箱底” 的好地（市中心的寶地），顯然這是在加快 “搶跑”。

因為一旦政策出臺并實施現(xiàn)房銷售，必然會實行 “新老劃斷”：政策出臺前已出讓的土地，繼續(xù)按期房預(yù)售模式執(zhí)行；政策出臺后新出讓的地塊，則需實施現(xiàn)房銷售。

地方政府都想在政策落地前多賣幾塊好地，畢竟這些地塊總價高，且容易賣得出去。

而等到現(xiàn)房銷售落地之后，房企拿地意愿將會弱很多，屆時整個 2025 年度很多地方的土地財政將雪上加霜。

現(xiàn)房銷售的利好，體現(xiàn)在買房人與去庫存

一是，對買房人是利好。

未來買現(xiàn)房，所見即所得，開發(fā)商很難在建設(shè)中偷工減料，購房者更愿意購買 “眼見為實” 的好房子，而對 “豆腐渣工程” 或品質(zhì)差的房子則會失去興趣。

這既保護了買房人的權(quán)益，也讓他們能從容挑選房源。

另外，開發(fā)商資金鏈承壓之后，短期內(nèi)部分新房項目可能降價促銷。這也有利于買房人。

二是，對新房去庫存是明顯利好。

當前，很多城市（尤其是弱二線、三線城市）新房庫存壓力巨大。

實施現(xiàn)房銷售后，新出讓地塊的項目，需等房子建好才能銷售，而從拿地到竣工一般需要三年左右。

這就意味著，實施現(xiàn)房銷售后的1－3年內(nèi)，全國很多城市新建商品住宅的供應(yīng)量將明顯減少。

若需求面不變，則新房的供求關(guān)系將逐步明顯改善。也即一年之后，部分城市的新房價格可能止跌轉(zhuǎn)漲。

總而言之，取消期房預(yù)售、實行現(xiàn)房銷售制度 “箭已上弦”，這將是構(gòu)建我國房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容之一。

2020年3月海南省，2025年5月河南省信陽市，出臺新規(guī)，明確文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房一律實行現(xiàn)房銷售?；成為全國首個全面推行現(xiàn)房銷售的省份和城市。??

海南已實施五年了，但由于海南房地產(chǎn)市場規(guī)模很小，房企也少，且旅游度假地產(chǎn)占比較高，所以期房銷售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售的影響，并不大。

如果全國范圍實施現(xiàn)房銷售，則對于全國樓市，尤其是大中房企，將產(chǎn)生明顯影響。

至于具體影響程度，屆時還需持續(xù)觀察。