隨著房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，原本無人問津的不良資產(chǎn)有望成為各路資本爭搶的對象。

中房報記者 許倩 北京報道

房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置，正在提速。

6月9日，京東資產(chǎn)交易平臺信息顯示，恒大集團旗下12家附屬公司的不良債權(quán)被集中擺上貨架，債權(quán)總額113億元。12筆不良資產(chǎn)的持有人均為長城資產(chǎn)北京市分公司，涉及北京、廣州、天津、成都、鄭州、南昌等9個城市12個項目，抵押物為土地、在建工程和房產(chǎn)等。

這也是恒大出險以來，規(guī)模較大的一次債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。

也是6月9日，另一則信息顯示，福晟前灘錢隆廣場總價14億元的債權(quán)將被處置，持有人為長城資產(chǎn)上海市分公司。前灘錢隆廣場曾在2023年11月和2024年1月進行了兩次法拍，起拍價分別為15億元和12億元，但最終全部流拍，因此長城資產(chǎn)將該項目的債權(quán)掛牌處置。

行業(yè)調(diào)整過程中，一些企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約，大量涉房資產(chǎn)被執(zhí)行法拍。但在此前市場不景氣行情下，接盤方寥寥，因此市面上出現(xiàn)了大量以房產(chǎn)、土地作為核心抵押物的不良債權(quán)包。

一些曾欲打造“地標(biāo)級”建筑的項目，亦因企業(yè)陷入債務(wù)危機在急于尋找買家。此外，受失業(yè)及收入減少等原因影響，個人按揭和經(jīng)營貸領(lǐng)域也出現(xiàn)不少斷供情況，涉房不良資產(chǎn)在供給端放量。

“此前因市場下行，不良資產(chǎn)交易受到影響，大量不良資產(chǎn)滯留在銀行或資管公司手中。如今，隨著樓市回穩(wěn)，不良資產(chǎn)投資機會和價值正在顯現(xiàn)，因多數(shù)不良資產(chǎn)交易價格較低，只要市場給力，就可以獲得不錯的收益。”一位從事不良資產(chǎn)盤活的人士稱。

百億資產(chǎn)被擺上貨架

長城資產(chǎn)一次性將價值113億元的“恒大系”12家公司不良債權(quán)擺上貨架。這12個項目資產(chǎn)質(zhì)量良莠不齊，有的項目處于正常銷售中，有的抵押資產(chǎn)為尚未完工的項目用地及樓盤，還有的資產(chǎn)是位于村鎮(zhèn)的地皮。

位于北京的不良債權(quán)，有一筆債務(wù)人為北京恒房興置業(yè)有限公司，總債權(quán)13.87億元。該公司主要開發(fā)項目是位于北京房山區(qū)的新御峰，目前正常銷售中。該筆債權(quán)以新御峰項目用地及在建工程為抵押。

有兩筆債權(quán)項目位于天津。其中，債務(wù)人之一天津山水城投資有限公司，24.77億元債權(quán)的抵押物是武清區(qū)山水城項目的1204套房產(chǎn)，包括現(xiàn)房152套，在建工程1052套，總面積超13萬平方米。項目已停工，公司公章被政府代管。

一筆債務(wù)人為恒大地產(chǎn)集團的10.92億元債權(quán)，抵押物是位于廣州天河區(qū)黃埔大道西的25套房產(chǎn)。

一筆債務(wù)人為成都津金江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的16.75億元總債權(quán)，抵押物是成都新津縣新平鎮(zhèn)迎先村十組等的5宗用地、恒大珺臨閣小區(qū)13套住宅和941個車位、恒大翡翠華庭小區(qū)45套現(xiàn)房商鋪。其中，5宗用地的變現(xiàn)能力值得關(guān)注。

有3筆共計11.42億元債權(quán)的項目均位于貴陽，抵押物中出現(xiàn)貴陽市白云區(qū)艷山紅鎮(zhèn)的農(nóng)村住宅地皮。

幾日前，福清市東瀚鎮(zhèn)恒大御景半島在建項目登上阿里法拍平臺，該項目自2021年7月停工。項目評估價2.287億元，起拍價1.6億元，起拍時間為7月5日。截至記者發(fā)稿，零人報名。此前，恒大御景半島B區(qū)部分房產(chǎn)曾多次掛牌拍賣，均因無人出價而流拍。

此次恒大御景半島被整體放上拍賣臺，意味著法院對該項目進行清算與處理的進一步舉措，也為市場提供了一個重新配置資源的機會。

“錢寶系”資產(chǎn)的處理速度也在加快。6月6日，南京“錢寶系”旗下核心資產(chǎn)——江北福中智慧城與裕廊騰飛產(chǎn)業(yè)園（即錢寶大廈）亦登上司法拍賣臺，起拍總價10.6億元，起拍時間為7月9日。但截至記者發(fā)稿，亦無人報名。

福中智慧城已擱淺十余年。2010年，福中集團拍下江北143畝土地，宣稱要打造50層地標(biāo)建筑、9棟研發(fā)大樓和高端酒店。2012年工程啟動，卻很快陷入停滯。

2017年7月，非法集資案主犯張小雷通過空殼公司“上海寶瞻實業(yè)”，以12億元收購該項目，并包裝成“價值200億元的科技新城”。但5個月后，張小雷投案自首，該項目再度停工。

評估報告顯示，項目15%的土地和203個車位已被其他法院剝離，買家接手后需面對分割的產(chǎn)權(quán)與未知的續(xù)建成本。此外，錢寶大廈土地性質(zhì)仍是“科教用地”，潛在買家需警惕商業(yè)開發(fā)的限制。

拍賣最終是為了項目盤活。據(jù)報道，政府曾嘗試引入國資接盤智慧城，但因債務(wù)復(fù)雜未能推進。市場疑慮還在于，福中智慧城續(xù)建還需投入多少？錢寶大廈科教用地如何盤活？有機構(gòu)算過一筆賬，僅完成智慧城兩棟爛尾樓內(nèi)部裝修，成本就過億元。

資本伺機而動

國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2020年以來，銀行業(yè)金融機構(gòu)歷年每年處置不良資產(chǎn)規(guī)模均在3萬億元左右；去年共處置不良資產(chǎn)3.8萬億元，創(chuàng)歷年之最。

這些不良資產(chǎn)本身并不乏利差空間，亦不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，缺少的是上行的市場環(huán)境。而現(xiàn)在，市場轉(zhuǎn)機正在到來。

6月11日，福州閩侯國企新邑歷史文化街區(qū)保護開發(fā)有限公司以1.3億元底價競得甘蔗街道長江村一幅約合24.24畝的地塊，成交樓面價4022元/平方米。該地塊正是啟航濱江花園所在地塊。

該項目曾于去年12月由閩侯國企福州首邑城市建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司以4017萬元底價在京東平臺競得，其原為福建啟航置業(yè)名下爛尾近10年的項目，當(dāng)時評估價超2.11億元。半年時間，增值2倍。

近日，德陽市爛尾樓盤“城北福第”以1213萬元成交，單價僅731元/平方米。該樓盤只有兩棟樓，均已封頂，建筑位于城北孝感鎮(zhèn)中心，毗鄰火車站。2020年該樓盤開盤價超過5000元/平方米，目前該片區(qū)房價均價仍在5000元/平方米左右。

此次已經(jīng)是該資產(chǎn)第5次拍賣了，前4次拍賣均流拍。第一次拍賣起拍價2377.48萬元；第4次拍賣起拍價1217.27萬元；第5次拍賣起拍價973.8172萬元，最終有3人報名競拍，經(jīng)過25次加價后，以1213.8172萬元成交。

近日，貴港平南縣香江花園樓盤（停工多年）在經(jīng)過4輪拍賣耗時8個月時間、降價1.68億元后，終于找到了接盤方——平南縣水利電力建筑安裝工程有限公司（地方國企），接盤價3.9億元。由此，香江花園有望迎來復(fù)工。

6月6日，上海中福古玩城98套商業(yè)不動產(chǎn)在經(jīng)歷兩次流拍后，被來自蘇州的國有企業(yè)以1.5億元買下，與2.68億元的資產(chǎn)評估價相比，相當(dāng)于打了5折。

曾經(jīng)爛尾的合肥518米地標(biāo)建筑恒大中心，上個月被中海地產(chǎn)以創(chuàng)新“續(xù)建換地”模式接盤，既要完成3.92億元續(xù)建任務(wù)，又獲得優(yōu)質(zhì)住宅地塊開發(fā)權(quán)。

從評估價到拍賣價，這些房地產(chǎn)不良資產(chǎn)無疑都有著誘人的利差。近年來，很多投資機構(gòu)已經(jīng)意識到不良資產(chǎn)領(lǐng)域的機遇。隨著房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，原本無人問津的不良資產(chǎn)有望成為各路資本爭搶的對象。