6月將迎來一手房交易量的季節(jié)性高位，受需求分流影響，預(yù)計法拍房交易量不會延續(xù)本月的快步上升勢頭。

◎ 文 / 馬千里

2025年5月，得益于國內(nèi)穩(wěn)樓市政策的持續(xù)推進，以及關(guān)稅協(xié)議的階段性緩和。與市場情緒的修復(fù)同步，國內(nèi)法拍房市場供求指標(biāo)迅速向常態(tài)水平恢復(fù)。本月法拍房供應(yīng)規(guī)模高位回落，成交量迎來大幅補漲，且溢價房源比例、成交率均有所回升。

本月法拍房新增掛拍量2.5萬套，環(huán)比下降18%，成交4679套，環(huán)比大幅增長276%，并創(chuàng)下年內(nèi)新高，69%的房源溢價成交，環(huán)比上升了3個百分點。本月法拍房掛拍折價率和成交折價率雙雙上行，賣方進一步降低法拍房價格門檻的同時，買方的接受面也在增加，共同促成更多法拍房完成交易。本月法拍房成交率回升至19%，其中寧波、上海、杭州等城市本月法拍房成交率回升至五成以上，核心城市引領(lǐng)之下，本月參拍者信心快速修復(fù)。

核心要點

掛拍量：高位回落，5月新增掛拍2.5萬套，重慶掛拍套數(shù)連續(xù)半年領(lǐng)跑。

交易量：如期回升，成交4679套，環(huán)比大增276%，創(chuàng)2025年以來月度新高，69%的房源溢價成交，環(huán)比上升3個百分點。

成交率：全國平均成交率回升至19%，寧波、上海、杭州均超過50%。

折價率：掛拍折價率再度擴大，促法拍房交易機會增加。

后市展望

正如上月預(yù)判，得益于關(guān)稅協(xié)議的階段性緩和，法拍房供給端拋售情緒緩和，交易端信心回暖向好。5月法拍房供應(yīng)規(guī)模回落18%至2.5萬套，成交激增276%至4679套，創(chuàng)年內(nèi)新高，溢價成交比例也有所回升，全國平均成交率回升至19%，上海、杭州、寧波成交率達到50%以上。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)受到青睞，本月共有361個標(biāo)的的出價次數(shù)超過100次，數(shù)量增長到到了上月的4倍，上海百年花園洋房以50萬/平方米的單價成交，創(chuàng)年內(nèi)法拍房價格新紀錄。

6月將迎來一手房交易量的季節(jié)性高位，受需求分流影響，預(yù)計法拍房交易量不會延續(xù)本月的快步上升勢頭。不過得益于國內(nèi)穩(wěn)樓市進度的持續(xù)推進，近期城市更新行動的快速落地，以及土地收儲工作的大踏步推進，從需求和供應(yīng)兩方面加速房地產(chǎn)走向新的供求平衡，法拍房市場信心仍將持續(xù)從中受益。

再加之國際經(jīng)濟形勢的持續(xù)動蕩變化，如近期美國抵押貸款利率升至高點，購房和再融資申請出現(xiàn)回落，國內(nèi)法拍房有市場有望迎來更多高凈值群體以及國內(nèi)外投資機構(gòu)的關(guān)注。就下半年發(fā)展趨勢而言，法拍房成交率、溢價水平等指標(biāo)有望持續(xù)向好，聚集了大量高凈值群體外向型經(jīng)濟城市表現(xiàn)將更為突出，上海、深圳、杭州、寧波、廈門等城市的表現(xiàn)尤為值得關(guān)注。

01

掛拍量

供應(yīng)規(guī)模如期回落

重慶仍超1000套、連續(xù)6個月居于首位

供應(yīng)端方面，5月新增掛拍3.04萬套，環(huán)比下降18%，同比下降29%。起拍總價232億元，環(huán)比下降30%。新增掛拍套數(shù)、起拍總價均創(chuàng)回落至2025年均值附近。

從各城市情況來看，本月有4個城市新增掛拍套數(shù)超過500套，分別是重慶、成都、蕪湖、鄭州。前4名城市合計供應(yīng)2939套，占全國供應(yīng)總量的11.8%，其中重慶連續(xù)6個月居于首位。本月蕪湖主要是由于寶能睿城一次性掛拍了逾400宗房源，導(dǎo)致其月度新增掛拍房源超過了500套，此前長期都在100套以下。

一線城市本月新增掛拍量均不足300個，廣州最高233個，環(huán)比下降37%。北京掛拍167個居于第二，深圳、上海分別掛拍148和126個。其中新增掛拍總價最高的是北京，達到了25.6億元，連續(xù)兩個月達到20億元以上，也是5月份全國掛拍總價最高的城市。北京掛拍房源主力為朝陽區(qū)的中國國際科技會展中心，自2001年9月建成啟用，擁有5A寫字樓、會展、酒店、公寓等多種綜合功能，是京北地區(qū)的地標(biāo)性建筑之一?。本次合計評估價達到18.8億元，較評估總價折讓三成左右，其中C座202套房源整體作為一個標(biāo)的拍賣，起拍價高達8億元。

02

成交量

5月成交創(chuàng)年內(nèi)新高

上海百年洋房拍出50萬/㎡成交價

成交方面，5月典型城市法拍房成交4679套，環(huán)比大增276%，同比下降17%，創(chuàng)2025年以來月度新高。本月競拍熱度也有所回升，69%的房源溢價成交，環(huán)比增加3個百分點。7.7%的房源競拍次數(shù)超過100次，交易量、競拍熱度均明顯回升。

本月深圳法拍房成交套數(shù)繼續(xù)位居首位，共計211套，廣州、威海、鄭州等8個城市也在100套以上。就金額來看，上海以8.1億元排在第一，深圳以6.3億元排在第二，此外還有杭州、北京在4億元以上，其他城市均在3億元以下。

上月掛拍的上海百年洋房如期成交，經(jīng)過19輪競價，以2.7億元成交，溢價8%,成交單價高達50.46萬元/平方米。該房產(chǎn)為為長寧區(qū)新華路的兩棟花園洋房，1925年竣工，已有百年歷史。目前上海同類保存完好的老洋房僅約50幢，且多數(shù)為私人持有，公開流通極少。該房產(chǎn)所屬區(qū)域曾是多國領(lǐng)事館及僑民聚居地，歷史文化底蘊深厚。原房主已經(jīng)破產(chǎn)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，且擁有完整產(chǎn)權(quán)，此前曾以3.5億元掛牌二手房市場，但未能成交，此次起拍價下調(diào)28.6%，最終如期拍出。不過50萬元/平方米的價格并非上海花園洋房價格新高，此前2024年4月靜安區(qū)巨鹿路一套花園洋房以3.1億元成交，按產(chǎn)證建筑面積計算，成交單價高達100.9萬元/平方米。

03

成交率

5月成交率如期回升

滬杭甬成交率均超50%

據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，5月法拍房成交率19%，較上月增加3個百分點。結(jié)合成交中溢價比例回升來看，法拍房交易熱度與交易量正在同步升溫。

分城市來看，重點城市中寧波、上海、杭州的成交率均超過50%，成都、深圳、廈門也在40%以上。得益于關(guān)稅協(xié)議的階段性緩和，以及國內(nèi)穩(wěn)市場進程的持續(xù)推進，5月份典型城市法拍房市場成交率顯著回升，并回升至年內(nèi)高位。

04

折價率

掛拍折價率與成交折價率雙雙回升

促交易機會進一步增加

5月掛拍法拍房平均起拍折價率為28.9%，環(huán)比增加1.1個百分點，重新回到近半年均線附近；成交法拍房的平均折價率32.5%，環(huán)比增加了1.2個百分點。掛拍折價率和成交折價率相差3.6個百分點，與上月差距相似，但折價率水平共同提升，意味著在賣方降低法拍房價格的同時，買方的接受面也在增加，未來將共同促成更多法拍房完成交易。

對比掛拍和成交折價率差異，一拍房源相差2.8個百分點，較上月縮小0.9個百分點，二拍房源相差3.9個百分點，較上月縮小0.4個百分點；變賣房源兩者相差3.4個百分點，擴大了2.3個百分點。由此可見，5月供求折價率差距雖然整體相差不大，但是內(nèi)部出現(xiàn)明顯分化：一拍和二拍房源的供求雙方認知正在進一步拉近，未來將有更多房源在一拍至二拍階段成交。而那些因存在一定瑕疵而進入變賣環(huán)節(jié)的房源，則更難獲得購房者的青睞。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）