就在前兩天，身邊一位投資人Y總突然神秘地私信我：

“老張，你要奢華酒店不要。”

“只要99個W，你就可以做莊主了。”

原來，是蘇州產(chǎn)權(quán)交易中心一則掛牌信息震動了酒店投資圈：

蘇州獅山悅榕莊及悅椿酒店業(yè)主方——蘇州新高樂融酒店管理有限公司將公司100%股權(quán)以99.13萬元的價格公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

99萬元，在蘇州買一套房子都勉強，如今卻能買下一家國際奢華酒店的經(jīng)營權(quán)。

這則消息一經(jīng)發(fā)布迅速在酒店圈內(nèi)刷屏，表面看是“白菜價”撿漏奢華酒店的好機(jī)會，背后卻是一個投資超12億的奢華酒店開業(yè)僅14個月就資不抵債的殘酷現(xiàn)實。

事實上，還有為數(shù)不少的高星酒店因經(jīng)營不善或資不抵債走向了轉(zhuǎn)讓或拍賣，可等待它們的大多不是轉(zhuǎn)機(jī)而是漫長的等待。

01

99萬背后的8億債務(wù)冰山

據(jù)了解，蘇州獅山悅榕莊及悅椿酒店于2024年3月開業(yè)，是悅榕集團(tuán)在蘇州打造的首家雙品牌復(fù)合體酒店。

酒店室內(nèi)和園林部分由HBA操刀，建筑部分則是GOA大象擔(dān)當(dāng)，再加之金螳螂耗資1.47億元的硬裝，可以說是蘇州奢華酒店新地標(biāo)。

圖源：HotelBrand酒店品牌榜

據(jù)其掛牌信息顯示，轉(zhuǎn)讓方為蘇州市盛瀾美科房地產(chǎn)有限公司，批準(zhǔn)單位為蘇州蘇高新集團(tuán)有限公司（蘇州高新區(qū)管委會旗下）。

令Y總費解的是，開業(yè)剛滿一年的奢華酒店就要以不到100萬的“白菜價”掛牌出售，背后到底有什么難言之隱？

翻開這家酒店的財務(wù)賬簿，一組觸目驚心的數(shù)據(jù)似乎說明了該酒店當(dāng)下的困境：

2024年全年：主營業(yè)務(wù)收入5404.52萬元，凈利潤卻虧損2805.79萬元。

2025年前4個月：再虧1963.41萬元，月均虧損近500萬元。

截至2025年4月30日：負(fù)債總額達(dá)12.49億元，資產(chǎn)僅12.2億元，凈資產(chǎn)為-2969萬元，資產(chǎn)負(fù)債率突破108%。

此外，更沉重的負(fù)擔(dān)來自其債務(wù)結(jié)構(gòu)。

一段時間以來，通過高杠桿投資酒店等商業(yè)不動產(chǎn)成為大型地產(chǎn)集團(tuán)沉淀資金的慣用方式。

去年以來，隨著市場環(huán)境的變化，高星酒店的盈利能力、品牌能力和營銷能力卻不及預(yù)期，償還能力下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2024 年全國五星級酒店平均房價降至599元，同比下降5%，平均出租率僅為61.3%。

此外，近兩年奢華酒店也在扎堆進(jìn)入蘇州。

據(jù)不完全統(tǒng)計，蘇州目前已開業(yè)及確認(rèn)引進(jìn)的高端酒店項目已達(dá)115個，匯聚超80個國際國內(nèi)品牌。

洲際酒店集團(tuán)、悅榕集團(tuán)、希爾頓集團(tuán)、君瀾度假酒店、ClubMed地中海俱樂部、凱悅酒店集團(tuán)、四季酒店集團(tuán)等國際酒店品牌都在重點布局蘇州。

蘇州獅山悅榕莊及悅椿酒店相沖如此激烈的競爭中突圍，其差異化經(jīng)營難度不小。

經(jīng)營收入難以覆蓋債務(wù)等成本，或是導(dǎo)致其經(jīng)營持續(xù)虧損，最終走上資不抵債的道路。

根據(jù)企查查顯示，2024年4月業(yè)主方曾以酒店為抵押獲取8億元的工商銀行貸款，期限15年。

截至轉(zhuǎn)讓前，關(guān)聯(lián)公司對其應(yīng)收款余額高達(dá)4.18億元。

Y總不知道的是，99萬買下的看上去是一家奢華酒店，背后實則藏著12億巨債和每年數(shù)千萬的貸款利息。

一家建筑面積5萬多平、總投資超12億元的酒店，一年的收入才5千多萬元，凈利潤甚至還要虧將近3千萬元，其坪效想必不難計算。

聊到最后，Y總表示他還關(guān)注著另一家悅榕集團(tuán)的雙品牌酒店——蘇州陽澄湖悅榕莊及陽澄湖悅柳酒店，同樣具有蘇州國資背景，投資更是高達(dá)13.5億。

伴隨蘇州獅山悅榕莊及悅椿酒店被擺上貨架，業(yè)內(nèi)也在猜測這家酒店的下一步動向。

02

豪華酒店賣出“白菜價”

近年來，豪華酒店以“白菜價”甩賣的現(xiàn)象屢見不鮮，反映出不良資產(chǎn)在酒店行業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

豪華酒店“白菜價”甩賣的背后，其實是市場調(diào)整、債務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營問題的綜合結(jié)果。

今年1月，上海國展寶龍麗筠酒店掛牌出售100%股權(quán)，單價僅1萬。

項目地處西虹橋青浦華新，由麗筠酒店Radisson與寶龍地產(chǎn)首度合作打造，酒店設(shè)有高級客房、行政客房、總統(tǒng)套房等多種房型。

在Y總批量發(fā)過來的“撿漏”信息中，甚至還有1元起拍的。

去年10月，桂林帝苑酒店有限公司1元掛牌持有桂林帝苑酒店管理有限公司 20%股權(quán)，增價幅度還是1元一次。

該酒店1986年開業(yè)，為高檔涉外五星級酒店。

圖源：阿里資產(chǎn)

看完酒店現(xiàn)場實拍，就明白為什么是1元白菜價了。

桂林帝苑酒店閑置機(jī)器設(shè)備及部分配套設(shè)施

相關(guān)信息顯示，該酒店于2017年停業(yè)，供電、供水以及維護(hù)酒店正常運營所需的設(shè)施、設(shè)備均已關(guān)停，維護(hù)保養(yǎng)狀況較差，機(jī)器設(shè)備無法啟動，廚房設(shè)備一直未使用，部分設(shè)施、設(shè)備處于報廢狀態(tài)，已無法正常使用。

哪怕是撿漏，也有悔拍的。

今年6月，惠州凱賓斯基酒店再次拍賣，起拍價為1.46億元。

該酒店起拍價從10.4億元連降三次，在三拍時曾以5.3億元的價格成交過，但隨后不久由于買家悔拍才要進(jìn)行第四次拍賣。

相較上次拍賣而言，相當(dāng)于打了2.7折，降價幅度非常大。

去年以來，大量高星酒店被折價甩賣，掛牌拍賣數(shù)量增多，但多數(shù)都流拍。

據(jù)統(tǒng)計，2024年163家被拍賣的高星酒店中僅9家成交，流拍率達(dá)95%。

另據(jù)盈蝶管理咨詢數(shù)據(jù)顯示，2024年國內(nèi)掛法拍的酒店數(shù)量是2704家，但達(dá)成交易的僅有215家，只有7.95%。

今年以來，這樣的勢頭并未扭轉(zhuǎn)。

2025年前四個月，在阿里法拍平臺上已有18個價格超過一億元的酒店資產(chǎn)流拍。

曾經(jīng)代表著身份和尊貴象征的高星酒店，如今為何就成了沒人待見的投資項目？

03

地產(chǎn)退潮后，高星酒店如何獨立行走？

業(yè)內(nèi)曾流傳過一組數(shù)據(jù)，或能說明當(dāng)下高星酒店的困境。

據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)高星酒店總統(tǒng)套房的年接待量近200萬間夜，假如每個總統(tǒng)平均住一晚總統(tǒng)套房，僅國內(nèi)的總統(tǒng)套房就可以滿足整個地球所有的總統(tǒng)300年的住宿供應(yīng)量，而事實卻是99%的高星酒店開業(yè)至今一個總統(tǒng)也沒有接待過。

造成今天高星酒店現(xiàn)狀的原因頗為復(fù)雜：不必要的投資、不需要的設(shè)計、大于市場需求的供給……

但究其根本，初心可能才是最大的問題。

就像此次掛牌出售的蘇州獅山悅榕莊酒店就屬于地方政策的硬性要求，而非市場化驅(qū)動的產(chǎn)物。

據(jù)了解，其所屬地塊當(dāng)時拿地政策要求引進(jìn)一家國際知名大牌酒店，土拍要求甚至劃定了一份包含悅榕莊在內(nèi)的十大酒店品牌名單以供篩選。

而這并非孤例，從萬科拋售悅榕資產(chǎn)，到重慶北碚悅榕莊法拍，再到三亞悅榕莊被國資接管，國際奢華品牌的光環(huán)正在中國房地產(chǎn)退潮中褪色。

圖源：阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)

酒店行業(yè)高級經(jīng)濟(jì)師趙煥焱曾犀利指出傳統(tǒng)高星酒店的“八層皮”現(xiàn)象，此次獅山悅榕莊堪稱教科書般的案例：

第一層皮（表皮換地皮）：承諾建酒店獲取拿到地皮

第二層皮（抵稅神器）：巨額投資沖抵房企所得稅

第三層皮（品牌溢價）：國際大牌拉升地價

第四層皮（折舊再抵稅）：開業(yè)后攤銷持續(xù)減稅

第五層皮（資產(chǎn)配置）：持有不動產(chǎn)抗通脹

第六層皮（投資回報）：經(jīng)營收益（獅山悅榕莊到此層就已斷裂）

第七層皮（品牌輸出）：管理權(quán)變現(xiàn)（未實現(xiàn)）

第八層皮（酒店出讓）：資不抵債，掛牌轉(zhuǎn)讓。

當(dāng)房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)失靈，第六層皮（投資回報）無法覆蓋前五層成本時，酒店資不抵債成為必然。

這解釋了萬科拋售悅榕資產(chǎn)、重慶北碚悅椿被法拍加上此次蘇州獅山悅榕莊被低價掛牌轉(zhuǎn)讓的行業(yè)連鎖反應(yīng)。

當(dāng)“地產(chǎn)輸血”停止，高星酒店必須重構(gòu)生存邏輯。

99萬買悅榕莊的黑色幽默背后，是地產(chǎn)資本離場后高星酒店必須直面的生存拷問：

當(dāng)政策紅利消失、地產(chǎn)輸血終止、商旅客源萎縮，如何學(xué)會在市場中獨立行走？

酒店大宗交易市場上沒有真正的“撿漏”，只有算不清的賬和接不住的盤。

當(dāng)酒店淪為地產(chǎn)游戲的附屬品時，再低的轉(zhuǎn)讓價，接盤者都可能成為最后一棒。

統(tǒng)籌 |勞殿 編輯 |阿渲

文中部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)。

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