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小助手：18189215076，買房，裝修，投稿聯系，微信同號。

問答430期

就在昨天，2025年的學區劃分正式出爐，整體變化不大，但港務，高新CID影響明顯，明年學區房是持續堅挺，還是跟著下跌，熱門學區房怎么選，今天中午12點，直播間聊聊。

（中午直播間預約）

問：為什么西安不出二手房指導價？

答：當年出指導價，是因為二手瘋長，影響新房，因此2021年7月，西安102個交易最活躍的小區，除了指導價，10月又增加了103個，指導的價格基本是七折。

當時有人就說，我買賣自由，你指導，我可以不賣，但對買家心態必然有影響，相當于有機構告訴你，這些小區價格虛高，實際成交價參考指導價，最終結果也是如此，有效的抑制了二手房的漲價。

（五月貝殼二手房指數）

但現在早就變天了，如今二手房普跌，一方面是新房產品過快升級，用大門，會所，四代住宅，贈送面積的超配，與二手房迅速拉開差距，很多首次買房的，看完新房，就很難看得上二手。

更重要的原因是，由于收入，房價預期等因素，手握二手房的大量掛牌，而買房的人，受經濟變化，房價下跌預期影響，又很有限，二手房是供大于求的，因此想要快速成交，就得降價打折。

說白了，大家都在打折，新房的特價房、團購房，包括贈送面積，都是變相折扣，二手沒有這些優勢，以前有地段，學區，現在新房也在主城區，也是名校+，地段和學區的短板在逐步追平，甚至超越。

現在政策，市場，都在全力保新房，保土地收入，二手賣貴，賣便宜了，只是雙方的資金流動，關聯方收益有限，怎么可能有政策支持。

問：周邊長期自住，入手三室，景寓學府、公園天下、中海華庭三選一？

答：都是南二環的腹地，生活，交通便利，但周邊居住密度高，房子老舊，房齡新的也在十年起步，現在買這種區域，戶型，物業，房齡，產品都不沾光，唯一就是價格低，且生活便利。

景寓學府在豐慶路，和對面御溪望城一樣，都屬于高密度小區，小區本身屬于蓮湖區建新村地區城中村改造項目，有安置房，有商品房，目前貝殼掛牌均價16000+，除地段優勢外，價格，小區環境，戶型，居住體驗，毫無性價比。

中海華庭在西南二環，是中海在西安的第一個小區，這么多年過去了，雖然房齡大了，但整體維護還可以，大戶型為主，目前貝殼掛牌均價16000+，生活便利，但小區北側為二環快速高架，西南二環多層立交，影響居住體驗。

最后是公園天下，據說是以前空姐、空少住的最多的小區，小區樓下地鐵口，對面豐慶公園，隔壁大唐西市商業，對門民航管理局。

小區房齡也老了，但維護不錯，綠化密度極高，貝殼掛牌均價，目前仍穩定在19000+，但小面積兩室，已有15000+的房源。

三選一，居住環境，生活便利，小區體驗角度，公園天下好太多！

問：保利天悅100㎡小三室，娃已經上學，繼續出租還是賣掉？

答：今年高新區招生政策里明確，同一套房產，若有適齡子女在校接受義務教育，該房屋其他產權所有人子女，受讓人子女等不保證義務教育學區學位，這個對于二手房交易還是有很大影響的。

過去，甲業主買了二手房，當年上了學，然后賣掉，第二年乙業主再上，相當于房子的學區效率最高。但如今，義務教育階段九年時間，如果上學，房子就要在手里，賣掉不保證學區，或者買的人不考慮上學。

對于保利天悅而言，不住只租的情況下，租金的收益是很難覆蓋貸款的，相當于額外繼續替銀行打工還貸，如果是一手房主，買的早，又上學，又自住，這個賬是算得過來的，但對二手，并不劃算。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（私聊房哥，一對一溝通）

目前高新范圍內，三初、四校、逸翠園、十一初、四完、四初等學校選擇越來越多，本來買房的就少，學區房需求也受影響，一直守著保利天悅老產品，后續等漲價幾乎沒有機會了。

當年的全運村、未來城市、桂雨蘭庭、魏瑪公館、曲江大城、保利天悅、萬科國賓等熱門二手房，房價都在往下走了，只是相比無好學區的，更抗跌，僅此而已。

問：西咸新區的鐵一金灣能不能買，邦泰悅九章很火？

答：目前鐵一和管委會合辦的學校，鐵一陸港、鐵一曲江反饋都不錯，因此有大力度扶持的金灣熱度也不低，能源金貿區也成為西咸房價止跌回穩的標志區域，這和鐵一的吸引力有很大關系。

基于這個原因，買鐵一金灣周邊目的已經很明確了，外地的朋友，咸陽的朋友，來上學，且堅定自住，在目前16000+二手房，18000+新房的門檻下，可以去看看，即便以后二手房會跌，也認，畢竟是沖著學校來的。

邦泰本身的火熱，還是基于產品本身，小戶型給出豪宅配置，石材外立面，端廳四代宅，超配的會所、園林等，符合現在好房子的標準，和周邊早期的陽光城、中天、綠地等二手房拉開了明顯差距。

對業主而言，預算可控的情況下，買新不買舊，學區對這里更多是錦上添花。

問：請問房哥，經開綠城春鳴里和白樺林曉，性價比哪個更高？

答：性價比是偽命題，過低關注價格，容易被價格反噬，畢竟天上不會掉餡餅，只是地段、學區的取舍騰挪而已。

在北客站區域土地未供應之前，草灘區域還有機會，畢竟整個高鐵新城，只有草灘尚稷路沿線有新房，除已經交房的綠城、中南、經發外，新房里，綠城的春鳴里、江語云庭產品，品牌是最強的，但這是2024年的處境。

2025年后，北客站南廣場開始供地，白樺林曉、白樺林書香、翰林府陸續面世。一方面，有地鐵四號線，且更靠經開區主城，同時教育用地里的經開八校，有傳言含鐵量很高。

最關鍵的是，還是更新的四代住宅，贈送更大，戶型尺度更夸張，價格也是15000+的門檻，本來高鐵新城買房的人就有限，更具優勢的北客站區域，又分流了草灘區域的需求。

你看，同樣是四代住宅，2025年的，比2024年的，又進步了一大截，怎么選呢，你說！

問：房價降了就要賣掉，那買房的意義是什么？

答：這個問題的難度堪比哲學三問，你是誰？從哪兒來？到哪兒去？為什么要買房呢，這個問題每個人都值得問自己一次。

因為面臨結婚，媳婦家要求沒房就不結，于是貸款買房，自己住。

因為孩子大了，周邊的學校不太好，想換更好的學區房，于是賣舊換新。

收入上來了，原來房子小了，又生了二胎，想改善下，于是換了更大的。

公司通知裁員，收入只有4000塊，房貸8000塊，入不敷出，只有賣房止損。

還有當年上頭跟著投資，27000+買的，現在周邊25000+，新房甚至23000+，投資失誤，賣房止損。

你說，買房的意義是什么，自住都是體驗，不住都是成本，因為不是全款買，貸款本身就是成本，房價降，但貸款不降，不是所有人都能扛得住。

所以，買房的意義到底是什么呢？

問：御錦城18期，辛苦搖上小高層，未收房賣不賣？

答：這就和辛辛苦苦追女神十年，然后娶回家，辛酸自己感動的都能寫本書，但結婚后想的是要不要離婚，這不是先肯定自己，又否定自己。

御錦城辛苦搖上，是受到當年投資買房情緒的影響，跟風行為，沒有評估清楚買這個房子到底是為什么，現在賣，是因為西安房價，尤其二手房下跌，想要止損，干脆不收房，毛坯更好賣。

對于御錦城而言，千畝體量，龐大二手房供應，年年都有人賣房，周邊龍湖、綠地、高科哪個不是超大社區，屬于嚴重供大于求的區域，你不降價，永遠有人先降價，即便是小高層、洋房，甚至別墅，在一個剛需住宅區里，有什么稀缺度。

自住，次新房小高層，周邊地鐵，商業，學校，公園配套齊全，不住價格陰跌，周邊壓根不缺小高層，辛苦搖號也只是感動了自己。

但18期作為核心地塊，又是純大面積，低密度社區，距離地鐵，商業都近，自住還是很舒服的。

問：房哥好，三爻龍湖紫宸，入住有沒有優勢，學校如何？

答：如果我是房東，買龍湖紫宸，我一定介紹是電視塔，不是三爻，三爻本身就代表這個區域城改多，安置房多，家具市場多，影響第一印象。

但龍湖紫宸本身也是城改拿地，當年14000+的精裝，趕上市場好，頻繁搖號，目前二手房貝殼掛牌均價22000+，實際成交價，高層16000+，在周邊已經是比較高的價格。

龍湖的小區，品質還可以，精裝修，綠化，物業水準不差，位置確實一般，周邊西側是安置房組團，東側是建材城組團，南側有清涼山公園，學校是樓下普通公辦，雁塔第一學校。

這個預算向南走，西部大道上，中糧大悅未來城、中海錦業元晟的新房，向西走，綠城春月風華的新房，天地源萬熙天地、金地中央公園、海量新英里的二手都能選。

除非，必須住在南三環邊，非龍湖的小區不買，那紫宸能作為首選。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：Kikyo

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