十年重啟的中央城市工作會議，給房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展定調(diào)。

在全國城鎮(zhèn)人均住房面積超40㎡，戶均住房超1套的大背景下，住房短缺時代終結(jié)，人居需求開始從“數(shù)量滿足”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)升級”。

而回看西安，事實上這半年以來在政策、需求等多方面的影響下，西安的整體購房邏輯、西安各區(qū)買房邏輯，都發(fā)生了不小的變化。

結(jié)構(gòu)變了

購房總價門檻降了50萬

通過對去年年底和今年年中西安樓市的供應(yīng)、成交數(shù)據(jù)來看，整體的價格、主力面積等，住房結(jié)構(gòu)變化相對明顯。

首先來看價格方面的變化。

根據(jù)西安購房銷售平臺的推售項目備案均價來看，上半年西安的商品住宅均價在20947.36元/㎡，對比去年1月到今年6月，能發(fā)現(xiàn)在市場大環(huán)境和政策放寬等多重因素影響下，雖然價格還是以穩(wěn)定為主，但趨勢還是有所下降。

在各種購房優(yōu)惠下，西安主城的實際成交均價在19231元/㎡，同比微跌1%。

而就成交樓盤的均價來看，1.7萬-1.8萬元/㎡依舊是成交主力，相較于去年的14%占比還增長了3%。

這里需要注意，次主力成交均價在1.6萬-1.7萬元/㎡，僅僅半年前，次主力的成交均價還在2.3萬-2.6萬元/㎡。

這樣的變化其實也是因為供需量雙跌、存量去化壓力以及整體市場大環(huán)境等多重因素影響。

數(shù)據(jù)顯示，去年年底12月西安商品房庫存在1063萬㎡，整體去化周期達(dá)到了15.1個月左右，而6月底西安主城商品住宅的去化周期已經(jīng)在18.1個月左右。

存量增加，需求下降，在買房市場之下，為了更好的維持資金流，不少開發(fā)商開始打出優(yōu)惠價格，甚至目前來看案場優(yōu)惠已經(jīng)成為常態(tài)。

單價段占比有所下降，表現(xiàn)到總價來看，雖然150萬-300萬總價房源占比仍然超6成，但相較去年年底400萬的總價節(jié)點來看，今年下移到350萬。

再來看戶型和住宅房型的結(jié)構(gòu)變化趨勢。

整體占比較大的面積段目前依舊是140-150㎡，不過能發(fā)現(xiàn)，建面約140-150㎡已經(jīng)不再是絕對領(lǐng)先，100㎡左右、120㎡左右和130-140㎡的房源占比已經(jīng)相差不大。

尤其要注意，隨著新規(guī)的影響四代宅面積開始下探，讓130-140㎡成為更多購房者的選擇。

一方面價格適中，另一方面有個不錯的得房率讓性價比極高，再加上契稅新政的影響，不少房企們也開始向140㎡及以下的房源面積段進(jìn)發(fā)。

當(dāng)需求碰上供應(yīng)，讓130-140㎡成交面積占比自然相對有所攀升。

邏輯變了

剛需改善首選區(qū)域大不同

相較于之前在買房過程中更多人想要入手大一點的戶型，現(xiàn)階段在四代宅占據(jù)主導(dǎo)，得房率越來越高的大背景下，更多購房者也開始追求得房率+性價比，因此剛需、改善以及高端購房客群，購房首選的區(qū)域也有了變化。

總價200萬以下，浐灞國際港依舊排前列。

整體來看，總價200萬以下的剛需類住宅占比有所回升，就供應(yīng)的房源面積占比來看，140-150㎡之后，小面積房源量占比也相對較大。

結(jié)合克而瑞數(shù)據(jù)機構(gòu)的半年度信息來看，上半年200萬以下的住宅成交主要分布在城西和浐灞國際港，同時由于整體均價和產(chǎn)品的影響，大部分還是保持在150-200萬總價階段。

目前城西區(qū)域的剛需類產(chǎn)品占據(jù)排名榜首，從去年年底的城北未央板塊變到城西，其實和供應(yīng)也有一定的關(guān)系。

上半年城西的供應(yīng)主要集中在蓮湖區(qū)，以中隆凌云天境、華發(fā)利君都薈城央和金輝望云峯尚為主，三盤的備案價格維持在1.6萬-1.8萬元/㎡，面積基本在140㎡及以下，總價保持在200萬以內(nèi)。

浐灞國際港的浐灞和港務(wù)目前排名分別第二第三，兩區(qū)域的主力購房門檻在180萬-260萬，但相較于往年，200萬以下的產(chǎn)品占比有所減少，同時就新盤數(shù)據(jù)來看，接下來兩個片區(qū)推出高端改善的房源量較大，因此下半年或許會產(chǎn)生變化。

200萬-400萬，熱門兩區(qū)域依舊是主力選手。

作為西安目前相對主力的總價段，選擇較多，但需要注意由于購房觀望情緒的增加以及存量去化的影響，這個總價段的產(chǎn)品占比有所收緊，目前來看200萬-300萬占比較高，在37%，300萬-400萬的產(chǎn)品占比量較去年有所下滑。

值得注意的是，這個總價量級中排名前列的依舊是老熟人高新和浐灞國際港。

從此前我們（公眾號：四海為家）發(fā)布的最新購房門檻信息中，就能夠看到，浐灞國際港和高新作為熱門板塊，以140㎡為主力戶型，均價1.75萬-2萬元/㎡。

當(dāng)然在這個排名中能發(fā)現(xiàn)，高新占比有所下降，當(dāng)然這也是因為供應(yīng)而導(dǎo)致。下半年來看，地建嘉信、金茂、邦泰等陸續(xù)入市，也將加速區(qū)域的品質(zhì)住宅供應(yīng)。

港務(wù)進(jìn)軍高端市場，未來潛力值得關(guān)注。

上半年總價400萬以上的主力板塊，曲江和高新毫無意外占據(jù)榜首，但意料之外實際也有些意料之內(nèi)的是浐灞國際港·港務(wù)板塊。

受招商西安璽高端項目熱銷的影響，港務(wù)板塊的400萬以上房源占有率直接增長至第三，占比17%。

目前來看，整個區(qū)域的2萬元/㎡房源占比量有了明顯的升高，同時從不少新盤的放風(fēng)價來看，也有2萬元/㎡的房源規(guī)劃。

例如文昌臨江閱，項目規(guī)劃建面約134-198㎡的四代宅，據(jù)悉不少房源的層高在約3.4米和約3.6米，結(jié)合今年5月1日全國實施的住宅新規(guī)，文昌提前規(guī)劃了這樣的產(chǎn)品，舒適度明顯有所增加。

丨項目樓棟鳥瞰圖

就地段來看，隨著招商西安璽的售罄、綠城雙地王的暫未入市，奧體核心可選不多，而文昌臨江閱一路之隔的高新一中陸港小學(xué)，斜對面就是長安樂一帶一路文化藝術(shù)中心，部分房源還能眺望灞河景，對購房者來講是個不可多得的機會。

丨長安樂實景圖

在不同總價段的首選區(qū)域中，能看到幾乎都有浐灞國際港·港務(wù)板塊的身影，而當(dāng)我們（公眾號：四海為家）仔細(xì)觀察上半年的供應(yīng)情況，也發(fā)現(xiàn)了其中緣由。

浐灞國際港·港務(wù)板塊目前各片區(qū)產(chǎn)品主力有所分化，奧體主打高改、秦漢大道以北以改善為主，這導(dǎo)致不同總價段均有較多選擇。

例如150萬-200萬總價左右，可以關(guān)注120㎡的戶型。之前在我們（公眾號：四海為家）的稿件中就有提到，120㎡可以打造五室，再加上四代的超高得房率，戶型的性價比和成長性值得很多購房者保持關(guān)注。

丨花語博悅建面約120㎡戶型圖

又例如，200萬-400萬的改善，港宸潤府、龍翔奧城云邸、招商梧桐書院都是不錯的選擇。

當(dāng)時間進(jìn)入下半場，就7月來看，25盤次已經(jīng)上線銷售，和6月保持相對均衡的狀態(tài)，意味著區(qū)域的選擇更多，產(chǎn)品選擇面也更加廣泛。

并且部分供應(yīng)量不算太高的區(qū)域如經(jīng)開、未央等也已經(jīng)開始供應(yīng)，例如最近熱銷的大紅盤保利未央璞悅，也是吸引了諸多目光。

在各區(qū)域選房邏輯發(fā)生變化的大環(huán)境下，對于購房者來講需要明確一件事兒，就是明確需求和置業(yè)的板塊，當(dāng)然這或許并不容易。

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注：文中部分?jǐn)?shù)據(jù)&圖片來源于克而瑞陜西，特此感謝！