這是 數說的述說 的 第484篇 原創文章

廣州為了賣房真是拼了！6月13日廣州發布優化房地產政策，限購、限售、限價全取消，現在連首付門檻和利率也一降再降。這招，短期看或許能讓售樓處熱鬧點，銀行也能多收點房貸業務。但老實說，想靠“加杠桿”讓樓市起死回生？難！

真想讓人心甘情愿買房，除非房貸月供比房租還低，這就讓房子除了增值獲利外有了真的投資屬性。但可這明擺著是銀行賠本買賣，不可能！更值得警惕的是，在為了真實拉動房產銷售背后，這種超低首付甚至“零首付”可能藏著危險的“灰色操作”。有些扛不住月供的人，正通過“左手倒右手”的假買賣，用新辦的高成數房貸套錢出來，去填舊貸款的窟窿。

這哪是救市？分明是“以貸養貸”，把今天的雷，悄悄埋給了明天！

降首付的“蜜糖”與現實的“巴掌”

廣州這次房地產政策調整，力度確實夠猛。“三限”（限購、限售、限價）全面退出歷史舞臺，已經釋放了強烈的“救市”信號。而降低首付比例和貸款利率這兩劑猛藥，更是直接瞄準了購房者的錢袋子。理論上，這波操作邏輯清晰，門檻低了，月供少了，能上車的人就多了，成交量自然能回暖。而且對于銀行而言，在經濟下行、優質資產難覓的背景下，相對安全的個人住房按揭貸款（尤其是首套）依然是“香餑餑”，政策松綁意味著能爭奪的“蛋糕”變大了。

這“蜜糖”看似誘人，但藥效能持續多久？能治本嗎？答案恐怕不那么樂觀。

問題核心在于，降低首付，解決的只是“入場券”問題，并沒有真正降低房產的總價負擔，也沒有顯著提升居民對未來收入的信心和支付能力。 它更像是把購房的壓力進行了“時間平移”前期少掏點，但后期幾十年的月供一分不少，甚至可能因為貸款總額增加（低首付意味著貸更多）而壓力更大。尤其在當前經濟環境下，大家對工作穩定性、收入增長的預期普遍偏謹慎，“敢不敢背30年債”比“能不能湊夠首付”更讓人揪心。

真想戳中購房者的“痛點”，什么政策最有效？把房貸利率降到低于核心區域的房租收益率（租售比）！ 算筆簡單的賬：如果一套300萬的房子，年租金能收6萬（租售比2%），而房貸利率只有1.5%，那么月供很可能低于房租。這時買房自住就有了強大的財務吸引力，甚至能吸引長期投資資金。但現實是骨感的，目前廣州首套房貸利率再降，也遠高于核心地段能達到的租金回報率（通常不足2%）。銀行不是慈善機構，存款成本、運營成本擺在那里，把房貸利率降到顯著低于租售比，意味著銀行在做虧本買賣，這顯然不具備可持續性。

所以，降低首付更像是給疲憊的市場打了一針“強心劑”，指望它有效把樓市拉回巔峰，無異于指望一根火柴點燃濕透的柴堆。聽著響，難燒旺。

高抵押率的“雙刃劍”與危險的“變形記”

廣州新政中“降低貸款首付比例”的潛臺詞，其實就是允許更高的貸款成數（抵押率）。這本意是降低購房門檻，但在實際操作中，尤其在市場下行、部分借款人還款能力承壓的背景下，這種“高成數”房貸反而可能催生一種危險的“業務模式”，就是“假交易套貸”游戲。

怎么玩？套路是這樣的，老王前幾年買的房子，當時貸款了200萬（抵押率可能7成）。現在市場不好，房子可能只值250萬了，但老王月供壓力山大，眼瞅著要斷供。這時，某些“神通廣大”的中介或資金掮客登場了。他們幫老王找一個“信得過”的親戚朋友（甚至就是關聯人）小張。老王和小張簽一份假的房屋買賣合同，把房子“賣”給小張，合同價做高到比如350萬（甚至更高）。利用廣州現在超低的（甚至可能的“變相零”）首付政策，小張成功從銀行貸出高成數房貸，比如貸了280萬（按350萬房價算，成數8成）。這筆錢到手后，一部分（比如200萬）用來結清老王原來欠銀行的房貸， 剩下的幾十萬，可能被中介抽走高昂的“服務費”，或者被老王用于暫時緩解債務壓力（比如支付一段時間的新月供）。房子呢？名義上過戶給了小張，但實際可能還是老王住著，或者空置。

這場“左手倒右手”的把戲，本質是什么？本質是債務延期術。
老王成功甩掉了即將逾期的舊債（原房貸），把債務包袱甩給了“新買家”小張。小張背上了基于虛高房價的新房貸。這也是風險放大器，銀行看似收回了一筆舊貸款（老王的），貌似安全了。但實際上，它又放出了一筆基于虛高評估價、更高貸款總額的新貸款！這筆新貸款的抵押物（房子）實際價值可能遠低于貸款金額（比如只值250萬，卻貸了280萬），而且抵押率嚴重不足（超過100%）。借款人小張的還款能力？很可能比老王還差，或者壓根就是“工具人”，從來就沒想著要還款。

這就是極端的不良貸款孵化器，這種操作只是把老王眼前的違約風險暫時掩蓋了，通過制造一筆更大的、基礎更脆弱的新貸款來“接盤”。小張未來一旦無力償還（這概率極高），銀行面對的將是一筆抵押物價值嚴重不足、且可能涉及虛假交易的燙手山芋。未來的不良貸款，就這么被“人造”出來了！

這已經不是正常的住房按揭貸款了，它嚴重扭曲了房貸的本質。如果說之前發生在廣深的經營貸套利按揭還是真實按揭購買的套利行為的話，這就是妥妥的作假欺詐了，因為交易接手的下家根本就不要這套房的所有權和居住權，放貸即不良。

銀行發放房貸的本意是基于真實的居住或改善需求，以房產作為足值抵押物進行融資。而這種“假交易套貸”，完全脫離了真實的購房需求，核心目的就是套取銀行信貸資金來掩蓋舊債風險。它把房貸異化成了一種高風險的“過橋融資”或“債務重組”工具。

更令人憂心的是，在市場下行、政策鼓勵“高成數”的環境下，這種灰色操作的門檻和“誘惑力”都在降低。一些資金鏈緊張的炒房客、投資客，甚至只是普通但財務陷入困境的房主，都可能被卷入這種危險的游戲中。最終，當一個個“小張”們無力支撐時，風險將集中爆發，銀行體系將被迫吞下苦果，而整個市場的風險也被進一步推高。這絕不是危言聳聽，而是高抵押率政策下可能滋生的必然惡果。

杠桿不是萬能藥，穩預期、增收入才是硬道理。廣州降低首付，乃至“三限”全退，其穩定市場、提振經濟的初衷值得理解。短期內，它必然能刺激一部分被首付門檻擋住的剛需釋放，給冰冷的樓市帶來一絲暖意，銀行也能暫時獲得一批新增業務。

但我們必須清醒地認識到，房地產問題的核心癥結在于供需關系的深刻變化和居民部門杠桿空間與信心的不足。單純依靠金融杠桿（降首付、降利率）來刺激需求，其效果邊際遞減，且副作用巨大嗎，它可能延緩市場出清，扭曲價格信號，更可能像我們分析的，誘發“假交易套貸”這種飲鴆止渴的危險操作，為未來埋下更大的金融風險隱患。

降低首付，這劑藥方見效快，但副作用不小，更非根治之策。樓市需要的不是更多“興奮劑”，而是能固本培元的“慢調理”。讓房子回歸居住本質，讓市場在真實需求中尋得新的平衡點，才是長久之道。否則，在虛假繁榮和風險轉嫁的游戲之后，留下的只會是更深的泥潭。

最后問銀行，新的二手房按揭欺詐你們看得懂么，會不會識別？或者，迫于指標壓力想不想識別？