先給大家說幾個數據：

　　上海有48.1%的小區平均一個月賣不掉1套房子。

　　如果你所在的小區一個月能賣5套房子。

　　恭喜你，你已經跑贏了上海91.2%的小區。

　　不要覺得我在夸大其詞，現實情況就是這么殘酷。

　　很多人看新房一開盤就是幾百套房子清盤，以為賣房都是這么牛X的節奏。

　　二手市場遠比你想象的水深。

　　全上海小區真實的交易熱度到底是什么樣？

　　我來給大家揭開神秘面紗。

　　去年9月新政之后，上海樓市的應該算是交易熱度有所上升。

　　所以我們選取了2024年10月至2025年4月這7個月的LJ交易數據。

　　小區樣本總量10912個，觀察所有樣本小區的成交熱度。

　　在這7個月里面按照月均成交劃分5檔。

　　即0套/月、0-1套/月（不含1）、1-5套/月（不含5）、5-10套/月（不含10）、10套/月以上。

　　一套成交都沒有的這里定義為滯銷，5套以上的定義為熱銷。

　　基于上述規則下，我們統計出：

　　全市熱銷小區955個，占比8.7%：

　　其中成交10套/月以上的僅占1.7%，5-10套/月占7%。

　　全市滯銷小區564個，占比5.2%。

　　這些小區在去年10月開始的高成交環境下，居然沒有1套成交。

　　當然市場的主流還是月均成交在1-5套的小區，這些占比高達86.1%。

　　總體結構上是正態分布。

　　從樓齡角度一句話總結就是：

　　回避樓齡20年左右“半老不新”的小區。

　　在熱銷小區中：

　　樓齡與流動性呈“微笑曲線”關系，樓齡兩端熱銷，中間遇冷。

　　房外房研究院制圖

　　近15年的小區熱銷占比還是比較高的。

　　不過郊區的動遷大盤占比會比較高，低總價以價換量成交熱也符合市場情況。

　　魔都財觀制圖

　　1990年以前的房子則是冰火兩重天。

　　也反映出老破小這個類型是分化比較劇烈的。

　　熱銷小區里面大概72%都是外環內的小區，郊區老破小確實比市區難賣很多。

　　這個房齡段中滯銷小區中外環外老破小和老公寓會占主流。

　　當然滯銷風險最集中的，還是“中年危機”小區。

　　2000-2005年樓齡段，熱銷與滯銷占比反轉。

　　樓齡段反映的是購房者偏好兩極分化，要么選擇房齡較新的次新房，要么選擇有拆遷預期或者價格偏低的老房子。

　　看得出購房者在可刻意回避20年左右“半老不新”的小區了。

　　不少房子除了地段稍好點，小區品質、房型、物業配套都已經跟不上時代了。

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

　　從單價的角度來看，可以總結為三個詞：

　　剛需活躍、改善瓶頸、豪宅滯銷。

　　房外房研究院制圖

　　1、剛需市場活躍但有隱憂

　　熱銷主力集中于剛需價格段，單價5W以下的熱銷占比都超過10%。

　　雖然3W以下熱銷小區204個是最多的，但滯銷也有77個也是最多的。

　　這就意味著低價是有優勢，但是不等于賣房的時候就容易脫手。

　　2、改善市場有點陷入泥沼的意思

　　5-7W單價段，雖然熱銷占比較高，但滯銷占比要比3-5W單價段有明細增多。

　　這個單價段，尤其在上海市區能買到的房子都很一般。

　　位置差的老破小、要么就是XX大廈。

　　3、高單價市場流動性枯竭

　　熱銷占比 <滯銷占比的單價節點是7w。< pan>

　　當單價突破7W，滯銷率開始系統性高于熱銷率。

　　10W+的滯銷占比最高，占7.8%，實際滯銷小區69個。

　　不過高總價的小區，想像老破小一樣走量確實不太現實。

　　從環線的角度出發：

　　呈現 “外環外繁榮與風險并存，內環稀缺與僵化共生” 的撕裂格局。

　　房外房研究院制圖

　　中外環是當前流動性比較不錯的安全區。

　　外環外：熱銷主力軍。

　　熱銷小區數量 503個，熱銷占比 12.41%，顯著高于其他環線。

　　結合前面的數據也看得出，買房消費降級也是越來越明顯。

　　內環：滯銷重災區 。

　　滯銷占比 7.42%，為各環線最高；熱銷占比僅 2.17%，全市最低。

　　1、把內環內的結構拆出來看，內環內并非所有小區都安全。

　　滯銷特征是“雙高”，即高單價和高樓齡。

　　10W+，90年以前的小區交易熱度最低。

　　這一類產品更需要一個有緣人，更需要一個認同感。

　　屬于是核心地段，掛了個古董價。

　　房外房研究院制圖

　　2、把外環外的結構拆出來看，外環外并非所有小區都危險

　　外環外是典型的 “剛需次新戰場”，價格敏感度極高。

　　任何脫離“低總價+新產品”定位的，都將面臨嚴峻挑戰。

　　目前看，超過6W的小區，不管什么樓齡，熱銷小區數量快速下滑。

　　低價老房仍有市場：

　　3W以下老破小（2000年前）熱銷48個，證明只要價格夠便宜，房齡可以忍一忍。

　　中間價格需匹配較新的樓齡：

　　4-5W單價段需搭配 2005-2015年次新樓齡才能熱銷（48個），否則去化困難

　　像2000-2005年就僅6個。

　　高價依賴絕對新房：＞7W單價段的熱銷小區沒有2000年以前的，反映外環外高端需求唯“產品力”論。

　　區縣層面的熱銷及滯銷占比符合環線的特征。

　　活躍度呈「近郊強、中心弱、遠郊分化」格局。

　　房外房研究院制圖

　　近郊主導熱銷：

　　寶山熱銷占比19.5%、嘉定熱銷占比15.6%、松江熱銷占比11.8%。

　　這反映出外溢剛需主戰場，是低單價+軌交覆蓋。

　　中心城區集體遇冷：

　　黃浦（熱銷0.5%）、長寧（熱銷2.2%）、虹口（熱銷3.3%）、靜安（熱銷3.5%）。

　　并且這幾個區滯銷占比比較大，除長寧外，市區這幾個區縣均是新房供應較大的區縣并且有一定的倒掛。

　　房外房研究院制圖

　　月均成交量>20套的小區特征有以下幾個方面：

　　房外房研究院制圖

　　遠郊單價低且小區體量大的小區，交易量活躍：

　　如裕鴻佳苑（11555套）、上海康城（12219套）、宜浩佳園北區（5580套）、綠地南橋新苑（5028套）。

　　此外，我們還發現建平西掛戶口、梅園新村等登頂交易最活躍小區，學區房流動性仍在。

　　小區規模小但成交活躍度高的小區有靜安新城九區和迎園新村十二坊。

　　前者地段好，在靜安新城X區小區中體量最小，對口雙二梯隊學校，后者坐擁嘉定老城配套，總價低，100來萬買1房，200萬不到搞2房。

　　對于現在想要買房的你來說 ，結合數據優中選優。

　　對于房東而言，那些流動性差的房子別當個寶繼續捧著了。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。