北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我的情況如下：孩子26年上學，目前家在朝陽呼家樓，對口的小學是呼家樓中心小學，但初中對口學校不是八十。我和家人單位分別在呼家樓和麗澤，對于學區房目前有如下想法，不知道哪個更合適：

一是小學呼小，根據孩子的學習情況看能否上八十或者北中，如果不能的話在過幾年賣房去海淀或者西城，那時候入學孩子少了房價能降點，我們還可以買房買個好一點的（房子大概1500w），但是不知道這樣跨區小升初是不是一定會填坑校，還失去了小學選拔和直升的機會。

二是現在就買海淀或者西城的學區，但是現在資金只有500萬首付，貸款壓力也比較大，目前朝陽的房子不錯，如果搬去海淀西城還得租房，會很折騰。

我們比較傾向一，也怕自己掌握的信息不夠，以后轉不到西海（我們還是認可西海的教育，朝陽資源太少了），想聽下您的意見。

A：

1、明年上學，那是否能走點招就先測個智商吧，5歲以上的基本準確。天分高的就留在朝陽走各種點招，或者直升也挺好的，相對省心。普娃佛母或追求資源均衡的去西城，虎媽牛娃+更愿意競爭的去海淀。三個區到目前為止的教育模式不太一樣，看自家情況選擇走哪條賽道吧。

2、孩子少了是有可能降低學區房的“溢價”，房價未必，這得看整體大盤的走勢?？梢詤⒖柬n國首爾和臺灣省臺北市的學區房走勢，人口高峰之后都是整體溢價率下降，但房價沒降，因為大盤漲了。

3、跨區小升初也未必填坑，只能說概率比較大，畢竟除了朝陽，對轉學生都不是太友好。海淀是如果有點招就拼點招，沒有或不能參與的話拼運氣。西城到目前為止是只能拼運氣，大抽獎的概率非常低，大多數都是注冊校，能抽到二類校都是運氣好的。

4、第二方案看自己吧，學區房的選擇只能家長定，外人不好建議。

5、怕信息不夠就找朋友加入虎媽群，各種信息滿天飛。本來就是：媽媽的信息陪伴+爸爸的資金支持+孩子的努力自雞，天時地利人和。

另外西海轉學不難，難的是怎么得到好資源，要不白折騰。尤其是海淀，其實就是朝陽的升級版，牛校更牛，但渣校和朝陽也差不多。

6、多說一句，如果確定是早晚要去西海，那能早去就盡量。畢竟孟母三遷選的不是房子，而是學習氛圍。

打個比方吧，如果高考以英語為主，那學區房選擇的標準就是“語言環境”，這就是氛圍的作用。其他的學習也都一樣，環境氛圍是最重要的，如果想進入圈子，最好提前進入賽道和方陣，每個方陣的速度和頻率是不一樣的，最終成績也就不一樣。

僅供參考。

二

Q:

請問，大興金色漫香郡90平兩居，2021年購買，總價269萬（房款258萬+中介費11萬），首付95萬元，貸款174萬元。去年還了本金20萬元，現在貸款本金還剩138萬，房子能租3000元/月。目前賣的話也就200萬，能回本60萬，還不知道多久能出手。想問問章哥，這個房子能留嗎？還是果斷賣了，損失變現？

A：

1、能賣200萬，月租3000，租售比666，租金收益有點兒不太高似的。是不是租便宜了？因為西邊天宮院板塊的新源時代的價格跟金色漫香郡差不多，90平兩居200萬出頭兒。但租金在4000左右，租售比500多點兒到不了550，這還算是合理。

金色漫香郡雖然說地段兒又弱了點兒，房租適當降低也是應該，但這666也偏低了。因為目前北京郊區的房價普遍超跌，而金色漫香郡如果是現在的租售比，就不太算超跌了。畢竟豐臺四五環200萬房產都有租4500的，租售比450左右呢，這是典型的超跌。

2、所以我感覺這3000的租金好像低了點兒，如果能租到3500左右就說的過去了，收益率至少跟同期銀行利率差不多，留著才合適呢。

3、另外也看看掛牌率，如果是在2%左右或以內，那也沒必要著急。因為北京郊區的平均掛牌率就是2%，達到3%或以上算是拋盤大，還有下跌的可能，2%左右或以內無所謂。

4、總之先看看這房租對不對吧？我感覺低了點兒。然后看看掛牌率，用中介的掛牌量除以小區總套數，2%之內就說明沒有拋售，沒必要著急。

僅供參考。

三

Q:

請問，23年初入手月壇55平學區房，孩子24年9月已順利入學，房子頂層東西向一居改兩居，帶著老人勉強能住，均價12w多。目前考慮二胎，我們是止損換到臨近片區如海淀翠微附近改善，還是繼續持有到老二上小學。月壇學區房您怎么看未來走勢？會持續走低嗎？

A：

1、用月壇的換到翠微改善，這怎么聊呢？打個比方吧，相當于有一張全聚德的餐券，能吃半只烤鴨的。但想了想覺得不實惠，所以把這餐券打折賣了，添錢到旁邊便宜坊買一整只。

可以算改善，因為肉更多了，但實際上兩家店在性價比方面的區別不大，都不如利康的更實惠。

也就是說，西城和海淀所有帶學位的普宅都是學區房，也就都有學區溢價。月壇的溢價率更高，但翠微的也沒低多少，換過來的話可以說單價降了，但性價比方面沒什么太大提升，本質沒有改變。能理解嗎？

所以常規的改善都是：在用完了學位之后，換房到沒有溢價的非學區房，這才算真正的改善。當然這也看預算，海淀在千萬以上總價的溢價率就低些了，1500-2000萬以上的更低，東西海都差不多規律。

2、月壇學區房的未來走勢，基礎部分肯定沒問題，必定是跟隨西城大盤。溢價部分主要看政策，有利好就繼續炒，有可能撐住，畢竟頂級學區更受追捧。沒什么政策就看運氣，有可能受影響。

主要您這是占坑兒房，溢價率本來就偏高，而且還是頂層帶硬傷的，又改過，從居住角度講各項都不太占優吧。而房子是用來住的，越宜居的才越保值呢，至少流動性強。

可以參考日韓和臺灣省的學區房歷史，過了人口拐點之后，普通學區的房子溢價率逐年降低，頂級學區中宜居的大戶型支撐更強。畢竟好資源才什么時候都稀缺呢，學區是好資源，宜居也是好資源。

3、溢價部分也未必持續走低，今年是入學高峰的最后一年，明年之后才是明確的拐點呢。到時候看政策吧，或許會出臺利好。

僅供參考。

四

Q:

還有一個問題想請教您：從保值角度考慮，遠洋一方溪語苑和城里有學區性質的房子（比如上面提到的那三個小區），未來哪個相對更保值呢？

A：

1、未來哪個更保值，不知道，能回答這問題的就兩種人，一種是騙子，另一種也是騙子。

2、比較任何東西都得是“對等”，或者是有限定條款，否則沒什么意義。打個比方就是想買件衣服，羽絨服和西服哪個合適？這誰知道啊，只能說追求保暖就買羽絨服，想干中介就買西服，功能不同的東西沒法兒比。

3、或者這么說吧，追求保值的穩妥就買溪語苑，雖然地段兒不算多強，但小區開發的不錯，這么多年只是略落后大盤而已，以后只要物業水平不下降就大概率延續，最好成績能不落后，至少沒風險。

學區房得分成兩部分，如果是老小區，那基礎部分必定是跟隨大盤漲跌，因為其本身就是大盤的重要組成部分。只要房子沒硬傷，那就占不到便宜也不吃虧。

但溢價部分說不好，看明年之后的政策了，有利好就能撐住，沒有的話或許都受影響。不過具體到小區和房源又得看具體情況，學區資源越好+居住體驗越好的會支持更強，普通的則就普通了，東亞其他國家和城市都是這種先例。畢竟風口上豬確實都能飛，還劣幣驅逐良幣呢，但退潮之后就知道誰穿著褲衩了，好東西才什么時候都稀缺。

4、總之如果不看學區溢價部分，那核心區的基礎部分更穩妥，但溢價部分看具體情況，聊這些大的概念沒什么意思。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是西城簡易樓的住戶，老公房，這次騰退因為沒達到100%失敗了。說實話我們家也猶豫，因為給的錢實在太少了，跟前幾年我們親戚家的相比差了一半還多，主要就是房子的差的太多了。我看了您點評豐臺的了，想問問您對溪城家園的怎么看？另外您有什么建議嗎？

A：

1、溪城家園，要說整體地段兒還行，挨著公園的環境不錯，離地鐵也不算太遠，板樓也不錯。劣勢是離地鐵還是不近，相對有點偏，所以人家才給規劃成保障房的?；蛘哒f這種地段兒對于普宅不算太強，畢竟住戶們對外界配套的需求大。

另外就是密度有點兒大，兩個區加起來4000多戶，后續或許還得蓋?；径际蔷o湊戶型，那這居住人口就稍微密了點兒了。而看看附近的商品房小區，同等面積的土地，最多也就開發2000戶吧，甚至更少。

2、所以在我看來這就是典型的自住為主的小區，中規中矩吧。另外看物業的維護水平，如果維護的好，那價格走勢就應該還行。如果不太強，那過個6/7年，或許價格就跟周邊老房差不多了。

3、騰退我不懂，給不了建議。而且也沒人能給建議吧？只能等下一次的規劃了。

僅供參考。

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