2025年祁門(mén)縣71公頃的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)已然打響。當(dāng)商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)、住宅用地在規(guī)劃文本里激烈博弈時(shí)，這座皖南小城正站在轉(zhuǎn)型的十字路口。最新發(fā)布的《祁門(mén)縣2025年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》揭曉了答案：工業(yè)用地以21.21公頃、占比29.8%的壓倒性優(yōu)勢(shì)，成為最大贏家。

這個(gè)數(shù)字逼近縣政府“工業(yè)用地占年度出讓總量不低于30%”的紅線目標(biāo)，背后是電子電器產(chǎn)業(yè)園、低碳科創(chuàng)園等項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張。而在“安徽省生態(tài)文明建設(shè)示范縣”的招牌下，這場(chǎng)土地豪賭顯得尤為刺眼。

NO.1|壹

工業(yè)狂飆：當(dāng)“生態(tài)縣”撞上“畝均論英雄”

翻開(kāi)土地供應(yīng)宗地表，工業(yè)項(xiàng)目的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)令人咋舌。金字牌中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園地塊、低碳科創(chuàng)園地塊等連片工業(yè)用地，如同巨獸般吞噬著新城區(qū)邊緣的緩坡林地。更值得玩味的是，這些地塊的“擬供時(shí)間”清一色標(biāo)注著“7-9月”和“10-12月”——恰是避開(kāi)汛期、便于施工的黃金窗口。

在國(guó)土空間規(guī)劃中，祁門(mén)縣給自己定下的城市性質(zhì)第一條就是“安徽省森林城市”，可現(xiàn)實(shí)操作卻透露出截然不同的邏輯。“頂格推進(jìn)雙招雙引”“確保工業(yè)用地占年度出讓總量不低于30%”的硬指標(biāo)，被寫(xiě)進(jìn)供應(yīng)計(jì)劃的政治任務(wù)欄。當(dāng)電子產(chǎn)業(yè)園的鋼構(gòu)廠房取代茶山松林，所謂的“生態(tài)控制區(qū)”邊界正被推土機(jī)悄然改寫(xiě)。

更具諷刺意味的是，就在工業(yè)用地高歌猛進(jìn)的同時(shí)，規(guī)劃文本里還強(qiáng)調(diào)著“嚴(yán)格執(zhí)行《祁門(mén)縣國(guó)家重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入負(fù)面清單》”。而現(xiàn)實(shí)是，電子電器、生物醫(yī)藥等“非負(fù)面清單產(chǎn)業(yè)”，正成為突破生態(tài)約束的萬(wàn)能鑰匙。

NO.2|貳

被擠壓的安居夢(mèng)：安置房?jī)H占住宅用地17%

與工業(yè)用地的風(fēng)光無(wú)限相比，住宅用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)透著一絲微妙。12.75公頃的住宅用地中，安置房?jī)H占2.18公頃，相當(dāng)于黃祁高速北側(cè)商品房地塊的八成。更直觀的數(shù)據(jù)是：2025年新建的每6套住房中，只有1套用于安置拆遷群眾。

在祁山鎮(zhèn)胡橋頭、大沖塢等安置地塊的備注欄，“存量”二字尤為醒目。這意味著政府通過(guò)盤(pán)活閑置土地降低成本，卻也暗示著安置區(qū)域可能是城市配套的“末梢神經(jīng)”。當(dāng)商品房地塊占據(jù)高速路口黃金區(qū)位時(shí)，胡橋頭安置區(qū)和渚口安置區(qū)更像是見(jiàn)縫插針的補(bǔ)丁。

這種失衡在國(guó)土空間規(guī)劃里早有伏筆。規(guī)劃承諾“優(yōu)先確保保障性安居工程”，但實(shí)際操作中，安置房用地占比從2024年的17%壓縮到2025年的17.1%，幾乎原地踏步。與之相對(duì)的，是誠(chéng)瑞學(xué)府西側(cè)、祁門(mén)茗苑北側(cè)等商品樓盤(pán)持續(xù)放量。當(dāng)國(guó)土規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“解決新市民住房問(wèn)題”時(shí)，土地供應(yīng)表卻暴露了地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴路徑。

NO.3|叁

隱秘的基建賭注：18.42公頃交通用地暗藏玄機(jī)

看似平淡無(wú)奇的交通運(yùn)輸用地（18.42公頃），實(shí)則是觀察祁門(mén)野心的關(guān)鍵切片。237國(guó)道改建工程獨(dú)占159.86畝，接近交通用地總量的六成。這條串聯(lián)火車站與高速互通的主干道，實(shí)則為工業(yè)版圖鋪路——電子電器產(chǎn)業(yè)園、低碳科創(chuàng)園正分布在道路兩側(cè)。

更具戰(zhàn)略意味的是閶閶源路、學(xué)府路等配套道路。在宗地表上，這些項(xiàng)目被標(biāo)注為“完善供地手續(xù)”——暗示著未批先建的既成事實(shí)。這種“基建先行、土地后補(bǔ)”的模式，實(shí)則是突破城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界的擦邊球。當(dāng)國(guó)土空間規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)守城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界”時(shí)，交通項(xiàng)目正在充當(dāng)拓邊的急先鋒。

最值得玩味的是金字牌中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園配套道路（5畝）。這個(gè)微型項(xiàng)目暴露了政府的算盤(pán)：用劃撥性質(zhì)的交通用地，為出讓性質(zhì)的工業(yè)地塊增值。當(dāng)7-9月地塊開(kāi)售時(shí)，門(mén)前新修的道路將成為最佳賣點(diǎn)。這種“用公共財(cái)政撬動(dòng)土地財(cái)政”的套路，在國(guó)土規(guī)劃“優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)”的宏大敘事下悄然運(yùn)轉(zhuǎn)。

NO.4|肆

消失的文旅牌：康養(yǎng)藍(lán)圖遭遇“土地?cái)喙?/p>

在2025年土地供應(yīng)表里，文旅康養(yǎng)項(xiàng)目幾乎集體消失。歷口西塘休閑體育中心、王璧文化展示中心等微型地塊，在工業(yè)巨無(wú)霸面前如同點(diǎn)綴。更殘酷的是，這些項(xiàng)目擬供時(shí)間全擠在1-3月——寒冬施工季的低效窗口期。

這顯然與國(guó)土空間規(guī)劃背道而馳。規(guī)劃中“世界紅茶之都”的定位，曾承諾建設(shè)牯牯牛降森林康養(yǎng)集聚區(qū)、環(huán)倒湖茶旅融合示范區(qū)。但當(dāng)土地資源面臨抉擇時(shí)，康養(yǎng)用地被歸入“公共管理與公共服務(wù)用地”類別，2025年僅獲配6.46公頃——不到工業(yè)用地的三分之一。

最具象征意義的是梅城大道與牯牛降大道交叉口地塊。東側(cè)34.25畝商服用地（地塊二）擬于7-9月出讓，而一路之隔的牯牛降旅游集散中心，在規(guī)劃文本里永遠(yuǎn)停留在“遠(yuǎn)期愿景”章節(jié)。當(dāng)工業(yè)廠房在茶山腳下拔地而起時(shí)，所謂的“大黃山世界級(jí)康養(yǎng)目的地”正在土地拍賣槌下褪色。

第一房研究院觀點(diǎn)：

祁門(mén)縣的土地困局，本質(zhì)是縣域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的經(jīng)典悖論：既要生態(tài)顏值，又要工業(yè)產(chǎn)值。2025年土地供應(yīng)計(jì)劃暴露了地方的選擇——用產(chǎn)業(yè)用地的短期增量，對(duì)沖文旅產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期不確定性。

工業(yè)用地30%占比的硬指標(biāo)，恰似懸在頭上的達(dá)摩克利斯之劍。當(dāng)電子產(chǎn)業(yè)園、中醫(yī)藥基地等項(xiàng)目加速落地時(shí)，生態(tài)紅線的彈性正被試探。國(guó)土規(guī)劃中“山水林田湖草沙一體化保護(hù)”的承諾，在土地出讓金的誘惑前顯得蒼白。

更值得警惕的是民生賬本。拆遷安置用地被擠壓到17%的底線，暴露了土地財(cái)政的路徑依賴。當(dāng)商品樓盤(pán)持續(xù)放量時(shí)，新城區(qū)拆遷戶的過(guò)渡板房仍在寒風(fēng)中佇立。國(guó)土規(guī)劃承諾的“15分鐘社區(qū)生活圈”，在土地供應(yīng)表里被換算成地價(jià)數(shù)字。

祁門(mén)或許忘了，它的核心競(jìng)爭(zhēng)力恰在“世界紅茶之都”的生態(tài)牌。當(dāng)工業(yè)廠房遮蔽茶山輪廓時(shí)，毀掉的不只是天際線，更是不可再生的文旅資本。在茶葉與芯片的抉擇中，真正的智慧或許是：讓工廠建在標(biāo)準(zhǔn)廠房里，把山水留給子孫后代。

畢竟，沒(méi)有哪個(gè)游客會(huì)為參觀芯片工廠專程奔赴皖南。但若失去那杯祁門(mén)紅的氤氳香氣，這座城市的靈魂又將何處安放？