但隨著證監會監管問答及負面清單對資產的限制，2020年以后景區資產開展證券化逐步停止，景區資產證券化發行規模不足300億元。

【品橙旅游】自 2012年，華僑城集團成功發行歡樂谷主題公園入園憑證專項資產管理計劃以來，全國各地景區以入園憑證收益權、纜車收費權、觀光車收費權、管理服務費等方式，成功發行二十余單景區資產證券化產品。

但自2023年以來，隨著國內文旅行業強勁復蘇，文旅類城投所處外部環境持續改善，文旅資產現金流狀況逐步好轉，景區資產通過CMBS（不動產抵押資產支持證券）等模式逐步具備了進行盤活和證券化的條件，這無疑再次為文旅資產發行資產證券化產品創造了機會。

近日，中信建投-嘉城集團資產支持專項計劃（紅色旅游街區）成功發行，在此之前天風-古運河資產支持專項計劃也順利落地，規模分別為3.21億元和6.21億元。

來源：嘉城集團

由于CMBS項目本身并不像景區產生門票等類似收益，不論是歷史文化街區還是國家級旅游休閑街區，其做CMBS項目的底層資產是以商業物業作為底層物業資產進行抵押，以商業物業的租金及運營收入現金流作為償付來源的資產支持證券化產品。

3.21億元的歷史文化街區資產證券化

近日，中信建投-嘉城集團資產支持專項計劃（紅色旅游街區）成功發行，專項計劃發行規模為3.21億元，期限18年（每3年設置開放回售），優先級票面利率2.0%。該單項目為全國首單紅色旅游街區CMBS項目、浙江省首單歷史文化街區CMBS。

實際上，早在2024年12月，中信建投-嘉城集團資產支持專項計劃（紅色旅游街區）就已在上交所通過審核。項目計劃管理人為中信建投證券，原始權益人為嘉城集團，底層資產為嘉城集團持有的梅灣歷史文化街區及蘆席匯歷史文化街區，該物業位于國家5A級旅游景區嘉興南湖旅游區湖畔。

圖：嘉城集團abs 來源：上交所債券

2007年梅灣歷史街區整體修繕，占地面積達10.5萬平方米，總建筑面積11.4萬平方米。整個街區以禾興南路為界，分東西兩個片區，由梅灣美食城、梅灣新天地、梅灣商街、梅灣老街和商務館五大塊所組成。主要景點以梅灣古街和梅灣島、放鶴洲兩小島為主要特色。街區內有1處全國重點文物保護單位即沈鈞儒故居，2處省級文物保護單位即汪胡楨舊居和金九避難處（含韓國臨時政府要員住址），2處市級文物保護單位即范蠡湖和朱生豪故居，1處歷史建筑即徐詒谷堂。2010年，梅灣被浙江省人民政府公布為省級歷史文化街區。

蘆席匯歷史街區于2022年正式開街，是嘉興市“月蘆文杉”片區的重要城市節點之一，以“文化+商業+旅游”的模式，建設以精品文化主題酒店、特色餐飲、文化創意和休閑商業為主，街區總建筑面積88419.11平方米。目前，街區年游客接待量超200萬人次。

嘉城集團負責嘉興市南湖旅游區的開發建設和日常運營，其中旅游板塊經營開發的旅游資源有南湖、環城河、梅灣街歷史街區、月河歷史街區、蘆席匯歷史街區等。 2024年嘉城集團適應營收182.24億元，毛利率為12.30%。其中，旅游產業收入為5.61億元，毛利率為53.30%。

6.20億元國家級旅游休閑街區資產證券化

2023年4月，無錫市梁溪文旅發展集團有限公司的全資子公司江蘇古運河投資集團有限公司成功在上海證券交易所發行天風-古運河資產支持專項計劃，這是全國首單國家級旅游休閑街區CMBS。

來源：梁溪文旅集團

江蘇古運河投資集團有限公司作為無錫古運河風貌區內各個景點及周邊域規劃、建設發展的重要載體，擁有古運河風貌區內所旅游景區資源的特許運營管理權，是無錫市旅游景區開發建設的龍頭企業之一，其核心旅游資源包括無錫南禪寺、清名橋歷史文化街區等多個景區項目。2024年，江蘇古運河投資集團有限公司實現營業收入7.61億元，同比下降63.06%；歸屬于母公司所有者的凈利潤1.28億元，同比下降78.67%。

圖：古運河abs 來源：上交所債券

天風-古運河資產支持專項計劃是以清名橋歷史文化街區作為資產的資產證券化產品，發行規模6.20億元，期限18年（3+3+3+3+3+3），其中優先A級資產支持證券信用級別為AAA，發行利率3.79%，優先B級資產支持證券信用級別為AA+，發行利率4.19%。

清名橋歷史文化街區內目前擁有國家、省、市級文保單位19處、牌坊8座、其他文物遺存17處。清名橋歷史文化街區入選文化和旅游部公布的首批國家級旅游休閑街區名單、第二批國家級夜間文化和旅游消費集聚區，同時清名橋歷史文化街區還是國家4A級旅游景區。

該項目的底層資產是蘇古運河投資集團有限公司所擁有的地處無錫市梁溪區清名橋歷史文化街區，包括位于南下塘街、南長街、清名橋街、伯瀆港、大窯路等共計219處商業服務、商業、金融、信息用途房地產，以及江蘇南禪寺企業管理發展有限公司所擁有的周邊16個停車場。差額支付承諾人是無錫市城南建設投資發展有限公司，實際融資人為梁溪文旅發展集團有限公司。

當前，天風-古運河資產支持專項計劃目標資產的運營模式主要是通過對外出租實現收益，物業共有18個簽約客戶，已簽約面積為39701.35平方米。其中，租賃面積排名第一的租戶占已租面積的比例為47.40%，租賃面積排名第二的租戶占已租面積的比例為21.81%。

不論是中信建投-嘉城集團資產支持專項計劃（紅色旅游街區）還是天風-古運河資產支持專項計劃，其增信方式、交易結構等與景區資產證券化產品并沒有較大的差別，但這兩單旅游街區資產證券化產品均是以背后的城投為基礎。

實際上，這兩單資產證券化產品所依據的政策正是《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）。《意見》中明確指出：重點盤活存量規模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產，就包括旅游資產在內。通過發行債券等方式，為符合條件的國有資本投資、運營公司盤活存量資產提供中長期資金支持。

面對如此政策機遇，是否會引發包括204個國家級旅游休閑街區和1200余片歷史文化街區發行資產證券化的熱潮呢？

顯然，不會。

根據《意見》要求：根據實際工作需要，在全國范圍內選擇不少于30個有吸引力、代表性強的重點項目。其目的防止造成“一哄而上”的現象。而且試點項目，自然不會全部是旅游項目。但上述兩單旅游街區成功發行資產證券化的路徑，無疑為相關旅游街區提供了可借鑒的融資途徑。

（梁青 本文僅代表個人觀點，與平臺無關）