作者：周軍律師.

　　在司法拍賣房產的過程中，時常會出現房產過戶需補繳 “地價” 的情況。

　　那么，司法拍賣房產過戶需補繳的“地價”應由誰承擔呢？

　　最高院在《許某、李某等借款合同糾紛執行監督案》中明確：

　　司法拍賣房產過戶需補繳的“地價”，應由開發商承擔，而非房產買受人。土地出讓金是土地使用者向國家支付的對價，應由開發商計入開發成本，購房者支付的購房款中已包含分攤的土地出讓金。

　　本案的焦點問題是，案涉房產辦理產權過程中需補繳的“地價”該由誰承擔。

　　其一，根據2020年9月25日廈門自規局出具的答復函，該局通知補繳的“地價”實際應為大廈項目新增的土地出讓金，包括該項目增容地價(增加建筑面積)和改變用途地價(自用房指標變更為商品房)。

　　其二，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等相關法律法規規定，土地出讓金是土地使用者向國家交付的使用土地的對價，一般應由作為土地使用者的開發商承擔，并計入開發商的開發成本，在購房者支付的購房款中實際已包含了分攤的土地出讓金。購房者購買商品房后，相應土地使用權將一并轉移給購房者。

　　如果土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途，應征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

　　就本案而言，案涉房產辦理產權過程中需補繳的“地價”，即為大廈項目增加容積率和改變土地用途新增加的土地出讓金，該筆費用為土地使用者即項目開發商所欠繳，理應由項目開發商承擔，不應轉嫁由房產買受人承擔，否則將不當加重買受人的負擔。

　　而且，廈門評估公司出具的房地產估價報告，是在假設案涉房產無需補繳“地價款”等基礎上作出，亦即評估價中包含了可能應補繳的土地出讓金。

　　同時，在標的物情況介紹、拍賣公告和競買須知中，也未載明案涉房產辦理產權過程中可能需要補繳土地出讓金的情況。此情形下，要求買受人承擔應補繳的土地出讓金，理據不足。

　　其三，雖然拍賣公告和競買須知中載明，辦理過戶手續中所產生的一切相關費用(包括被執行人承擔的部分)均由買受人承擔，但該費用指的是網絡司法拍賣成交后辦理過戶過程中所產生的費用，不包括非因此而產生的開發商欠繳的土地出讓金。

　　據此，福建高院認為本案應補繳的土地出讓金不應由買受人承擔，并無不當。

　　周軍律師提醒，司法拍賣房產過戶需補繳的 “地價”，無論是基于法律規定、交易實質還是公平原則，都應由開發商承擔 。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。