房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師（13426037149） 團隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務。

當遺囑載明的繼承權(quán)益，遇上早已登記在他人名下的房產(chǎn)，這場關乎產(chǎn)權(quán)糾紛，究竟該如何裁決？今天，我們從專業(yè)律師的視角，拆解這起典型案例，解讀背后隱藏的法律玄機。

案情梳理

（一）人物關系與房產(chǎn)背景

劉建國與女兒劉芳是父女，劉芳和前夫陳濤曾是夫妻。2022 年 6 月 13 日，劉建國與張敏登記結(jié)婚。2022 年 9 月 11 日，劉建國立下遺囑，明確位于東城區(qū)的二號房屋中屬于自己的份額，以及位于密云區(qū)的一號房屋份額，都由張敏繼承。

時間回溯到 2020 年，年事已高、生活不便的劉建國，和劉芳、陳濤商議，由自己出資 100 萬元，剩余房款由劉芳和陳濤承擔，在密云購置一號房屋，房屋供劉建國居住，并登記在他名下，購房手續(xù)則由劉芳、陳濤負責辦理。2020 年 5 月 10 日，陳濤與賣家王玉梅簽訂房屋買賣合同；5 月 11 日、13 日，劉建國分兩筆向劉芳轉(zhuǎn)賬 100 萬元。然而，最終一號房屋卻登記在了劉芳名下。2022 年 9 月 4 日，劉建國就房屋權(quán)屬問題起訴劉芳、陳濤，可惜在 2023 年 1 月 1 日因病離世，其父母早于他去世。

（二）當事人訴辯主張

原告主張（張敏）：張敏依據(jù)劉建國的遺囑向法院提起訴訟，請求確認一號房屋 47.78% 的產(chǎn)權(quán)份額歸自己所有。她認為，劉建國實際出資 100 萬元購置房屋，雖然登記存在問題，但出資行為應作為認定劉建國享有房屋權(quán)益的依據(jù)。作為劉建國的妻子和遺囑指定繼承人，她有權(quán)繼承相應的房產(chǎn)份額，并要求被告承擔訴訟費用。

被告抗辯（劉芳）：劉芳堅決否認張敏的說法，稱從一開始劉建國就表示一號房屋是贈與自己，從未提及要登記在劉建國名下。她強調(diào)，自己已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，對房產(chǎn)擁有 100% 的處置權(quán)。此外，因房屋被張敏申請查封，她還要求張敏和保險公司賠償由此造成的損失，明確表示不同意原告的訴訟請求 。

第三人陳述（陳濤）：陳濤補充說明，當時是劉建國和自己商量，共同出資贈與劉芳購房款，讓劉芳在密云買房，劉建國只是暫住。他還質(zhì)疑劉建國與張敏結(jié)婚的真實性，以及遺囑的有效性，稱劉建國在訂立遺囑時身體狀況極差，神志不清，可能不具備完全民事行為能力，或受到脅迫。陳濤堅稱，劉建國轉(zhuǎn)賬的 100 萬元是贈與款項，一號房屋應由劉芳完全所有 。

（三）關鍵事實認定

房屋交易流程：法院查明，2020 年 5 月 10 日，陳濤與賣家簽訂房屋買賣合同；5 月 11 日、13 日，劉建國向劉芳轉(zhuǎn)賬共計 100 萬元；5 月 29 日，劉芳取得一號房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。

遺囑與婚姻爭議：張敏提交劉建國的遺囑，但劉芳和陳濤對遺囑真實性存疑，同時質(zhì)疑劉建國立遺囑時的精神狀態(tài)。此外，對于劉建國與張敏的婚姻登記，他們認為家屬均不知情，對登記的合法性提出異議。

財產(chǎn)保全情況：2023 年 1 月 10 日，張敏申請對一號房屋進行財產(chǎn)保全，法院裁定查封房屋，張敏為此支付保全費5000 元 。

案件分析

（一）不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”在本案中，一號房屋登記在劉芳名下，在沒有足夠證據(jù)推翻登記的情況下，法律認定劉芳為房屋的合法產(chǎn)權(quán)人。劉建國雖然出資，但出資行為并不等同于擁有房屋產(chǎn)權(quán)，不能僅憑出資就主張房屋份額。

（二）遺囑繼承的有效性前提

遺囑繼承生效的關鍵，在于被繼承人對遺囑處分的財產(chǎn)擁有合法權(quán)利。即便張敏提供的遺囑真實有效，但如果劉建國本身對一號房屋不享有產(chǎn)權(quán)份額，那么他對該房屋的處分就屬于無權(quán)處分。此外，劉芳和陳濤對遺囑真實性及劉建國立遺囑時民事行為能力的質(zhì)疑，也增加了遺囑效力認定的復雜性。根據(jù)法律規(guī)定，立遺囑人必須具備完全民事行為能力，遺囑內(nèi)容必須是真實意思表示。

（三）贈與關系的認定與舉證責任

劉芳和陳濤主張劉建國的出資是贈與行為，根據(jù) “誰主張，誰舉證” 的原則，他們需要提供證據(jù)證明雙方存在贈與合意。而張敏若想推翻贈與說法，證明存在借名買房或其他約定，同樣需要拿出充分證據(jù)。在雙方都無法提供確鑿證據(jù)的情況下，法院依據(jù)房屋登記的公示效力，優(yōu)先認定物權(quán)歸屬。

裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條規(guī)定，駁回了張敏要求確認一號房屋產(chǎn)權(quán)份額的訴訟請求。這一判決明確了在不動產(chǎn)登記與遺囑繼承沖突時，物權(quán)登記效力的優(yōu)先性，同時強調(diào)了當事人對自己主張應承擔的舉證責任。

案件啟示

（一）房產(chǎn)登記至關重要，切勿忽視

在房產(chǎn)交易中，不動產(chǎn)登記具有最高法律效力。無論是出資購房、贈與房產(chǎn)，都要及時辦理產(chǎn)權(quán)登記，明確權(quán)屬關系。如果存在借名買房等特殊情況，一定要簽訂書面協(xié)議，并進行公證，避免日后產(chǎn)生糾紛。

（二）訂立遺囑需嚴謹，確保合法有效

立遺囑時，建議選擇公證遺囑或律師見證遺囑等形式，確保遺囑符合法律規(guī)定。同時，要留存立遺囑過程的相關證據(jù)，如視頻記錄、醫(yī)院診斷證明等，證明立遺囑人具備完全民事行為能力。此外，在遺囑中處分的財產(chǎn)，必須是立遺囑人合法擁有的財產(chǎn)。

（三）口頭約定風險大，書面協(xié)議是保障

涉及大額財產(chǎn)的交易、贈與等行為，千萬不要輕信口頭承諾。務必簽訂詳細的書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務。必要時，可以咨詢專業(yè)律師，對協(xié)議進行審核，保障自身權(quán)益。

房產(chǎn)糾紛往往錯綜復雜，稍有不慎就可能陷入被動。如果您遇到類似的法律問題，歡迎隨時咨詢專業(yè)律師團隊，我們將為您提供精準的法律分析和定制化解決方案，守護您的合法權(quán)益！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）