文 |樓市趨勢評論 潘永堂

判斷1

25年更難，但25年比24年還是“更平穩”

底部，應該不遠了！

不得不說，在樓市下行周期，統計局的統計手法很高明。

比如只公布月度累計銷售數據，而不是單月銷售數據，這樣處理，會讓樓市走勢看起來更“平穩”。

比如今天上午統計局公布的最新數據——

2025年1~5月，全國房地產銷售額3.41萬億，下滑3.8%；全國銷售面積3.53億平米，下滑2.9%。

的確，芝麻點的跌幅，挺穩的！

25年同比24年下滑2、3個個位數百分點，相比24年同比23年下滑17到27個雙位數百分點，顯然，25年中國樓市走向，的確在“止跌回穩”。

下圖，值得反復看3次，因為信息量挺大。

但25年大概率不是樓市的底。

大摩高盛等都預計26年下半年或是27年上半年才是真正的底，而且前提是救市藥量必須給足，否則筑底周期更長。

為何這一次筑底周期至少長達4、5年？

核心在于這一輪調整中，

“經濟增速，軍事斗爭，關稅戰，就業收入承壓、城鎮化后半場增速邊際下滑、人口下降壓力，購房者對后市信心不足

這也注定這一輪筑底會更漫長一些。

好消息是當下自21年7月下滑如今已4年了，筑底不會太遠了！

判斷2

若救市藥量不足

全年預計銷售預計破8萬

前5月銷售3.41萬億，且跌幅在擴大，考慮到4月5月單月銷售額都在6、7千億左右，預計25年上半年在4萬億左右，一旦后期救市力度不佳和經濟基本面改善不大，全年不排除跌到

8萬億左右！

8萬億什么概念？其實很慘的，這不是賣慘，而是對比就有發現。

一則24年是9.7萬億，25年一旦8萬億，跌幅還是較大的；

二則行業銷售高峰是21年18.2萬億，一旦25年8萬億，意味的不是過去24年的“腰斬”，而是連21年高峰的“零頭”都不到了。

更關鍵的是，25年繼續跌跌不休，會加重行業萎靡頹廢的預期。

判斷3

去年926救市紅利，已進入尾聲

急需更大力度救市

一般而言，25年上半年4萬億，按往年正常行情一般房企下半年供貨會大于上半年，所以全年會預估8.5萬億更多，但老潘這次為何預估如果缺乏大力度救市25年樓市會跌到8萬億左右了？

一個核心理由就是25年是“非常年份”！

不能按照過去正常樓市行情去對照。

其一，當下樓市銷售重點依舊是“去庫存、去存量，存量占據很大比例”，而增量新貨占比越來越少且對銷售業績貢獻不足。

比如自21年拿地開始年年減少后，24年百強拿地繼續同比大跌三成（29%），這意味著25年新增供貨總量會顯著下滑三成，加上25年前5月新開工面積跌幅超20%，加上當下大量存量房去化率跌至20%甚至更低，所以25年以“存量為主，增量為輔”的供貨結構中，存量“難去化”，增量“量不足”，這意味著下半年銷售大爆發就很難像過去“上翹了”。

其二、25年與以往24年等不同的是，比如25年俄烏戰爭，伊朗以色列戰爭等局部戰爭更多了，比如25年關稅戰以及25年下半年出口下行對經濟掣肘會比上半年更嚴峻……這些會對25年購房者信心和購房觀望心理加重，最終導致下半年銷售承壓。

再加上如今樓市救市舉措雖好，但無論是規劃彈藥的量級，還是救市落地速度和落地量級都普遍不足，尤其在24年四季度和25年一季度已經釋放半年購房需求后，25年下半年即使又一波王炸救市開啟，顯然會陷入“一鼓作氣，再而衰，三而竭”狀態。

為何如此？

核心

今天中國樓市“內在的”基本面即供需結構失衡和老百姓就業收入經濟預期都沒有實質性改善

所以老潘預計25年下半年，只要內在庫存和就業經濟基本面沒改善，即使有更大力度救市，但也很難再有“24年四季度到25年一季度”長達半年的“上升浪”行情。

綜上，25年下半年即使更大力度救市，但卻很難再有上一輪的銷售奇跡！

唯一的希望在去庫存提速和經濟收入就業基本面改善。

判斷4

單月視角看

25年上半年走出“過山車”的倒V行情

低開高走再下行

把統計局25年前5個月累計數據進行對比做減法，就可以得出每個月的銷售額。

看看下圖25年單月銷售額之變，你就能感受到靈敏度更高的樓市行情。

其一、從單月銷售額看，3月銷售10539億，4月6237億，5月7056億。

顯然5月環比增長13.1%，是向上的。

5月并沒有大家想象那么差！

整體看25年樓市晴雨表，1、2月超弱，3月爆發，4月大降，5月微增，6月微增（半年度沖刺）……基本是25年上半年樓市最真實的表現！

2025年 1-5 月全國商品房銷售額與增長幅度表

其二，從銷售面積看，基本與銷售額走勢趨同，也是大起大落的走向！

顯然，與累計平滑微降曲線相比，單月樓市的起落漲跌，更讓我們驚心動魄，這也是統計局用累計銷售口徑的原因。

區別看，累計銷售數據透露的是長期趨勢和整體表現，而單月銷售數據更聚焦短期波動和走向。

判斷5

房價“很魔幻”

4月5月全國房價均值在上漲，但趨勢卻下行

5月的房價，有人說在急劇下行，尤其最近核心城市房價也在下跌，但不可思議的是，5月單月全國房價均值卻在上漲，這個沖突矛盾怎么看？

當下房價走向到底如何？

其一，看累計值房價之變。

今天統計局累計數據看，前5月銷售額跌幅（3.8%）顯著大于銷售面積(2.9%)，這是啥意思？

顯而易見結論是，這意味著全國房價開始掉頭向下了。

累計值顯示的是長期趨勢。

為何前5月樓市趨勢顯示未來是“下行”信號？說明24年926救市和129政治局止跌回穩大會救市所帶來的25年一季度“脈沖式”回穩后，“后勁”沒有了，市場又回到救市前低谷的位置。而且由于25年關稅戰和軍事沖突加劇，一旦ZC不加快大力救市，我們有理由猜測25年走入更低谷。

即還會繼續適度探底。

其二，換算到單月銷售均價看，對比4月均價0.97萬\平米，5月全國房地產銷售均價達到1萬\平米，環比上漲2.54%，這是妥妥好消息。

不僅僅是5月環比上漲，4月房價均值相對3月也是環比上漲2.97%。

4月5月連續2個月房價上漲，難道樓市要回穩了？要起飛了？

這似乎與大家的體感，大不一樣。

其三，從典型城市看，5月全國城市房價如何了？

5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比降1.7%。其中，上海漲5.9%，是例外，而北京、廣州和深圳分別降4.3%、5.8%和2.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.5%和4.9%。

5月大多一二線城市房價在下降，累計前5月開啟下降趨勢，而5月新房全國銷售單價為何反而上漲了？

這個看似矛盾，其實穿透拆解，就理解了。

核心在于2025年全國樓市進入一二線城市率先止跌回穩，尤其是核心城市核心地段豪宅開啟了獨立行情，以中國豪宅頭部一哥城市上海為例，截至5月25日，2025年上海總價3000萬元以上新房成交就達897套；這小半年銷售，已與2021-2023年“年度水平”相當。

所以25年4月，5月單月房價上漲，并不是市場走勢上行的結果，而是核心一二線城市高均價的豪宅成交占比提升，拉升了2025年4月，5月的全國房價均價的提升。

所以，4月5月房價均值上漲，是改善豪宅成交結構占比上升的結果，而非市場預期上行的結果。

判斷6

去庫存要提速

結果說話：去庫存就是“雷聲大雨點小”

當下行業最大的難題是什么？

都知道答案是高庫存。

當前最需做的是去庫存，但事實上，5月的行業庫存數據名義上在減少，但去庫存的“速度”、“體量”卻在連續3個月大幅下滑。

25年2月末，商品房待售面積7.99億平米

25年3月末，商品房待售面積7.87億平米，比2月末減少1227萬平方米

25年4月末，商品房待售面積7.81億平米，比3月末減少522萬平方米。

25年5月末，商品房待售面積7.78億平米，比4月末減少300萬平方米。

等于說，3月、4月、5月近3個月分別去庫存了

1227萬平，522萬平，300萬平米。

顯然政府收房與房企聯合推動的“去庫存”實際月度成效，正在連續下滑，這，不是個好消息！

高庫存不除，樓市止跌回穩口號，就會一直喊！