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買房本是為了安家，可有人交了全款卻等不來交房，甚至連合同都可能不成立。今天通過真實案例，為大家拆解房屋買賣糾紛中的復雜法律問題，遇到類似情況該如何維護自身權益。

案情梳理

（一）合同簽訂與款項支付

2019 年 11月 28 日，購房者周明與甲置業公司、乙房地產公司簽訂《一號房屋職工住宅項目安置合同》，約定周明以每平米 3 萬元、總價 4109400 元購買海淀區一號房屋，面積 136.98 平米 。合同明確了付款時間：簽約前付 50 萬元定金，12 月 3 日前付 200 萬元，12 月 10 日前付清剩余1609400 元，收款方為甲置業公司；同時約定乙房地產公司需在 2021 年 10 月 30 日前交房 。合同簽訂后，周明依約向甲置業公司支付全部購房款，甲置業公司開具收據確認。

（二）糾紛產生與各方主張

交房期限屆滿，房屋卻始終未動工建設，周明多次要求退款無果，遂向法院起訴，請求解除合同、退還購房款及利息，并要求兩公司承擔訴訟費、保全費等。

周明訴求：甲、乙兩公司構成根本違約，合同目的無法實現，應退還4109400 元購房款及利息，承擔相關訴訟費用 。

甲置業公司辯稱：同意解除合同，但認為自己只是代理人，已將款項轉給乙房地產公司，應由乙公司退款并承擔利息。

乙房地產公司辯稱：自己并非合同相對方，未參與交易也未收款，不應承擔任何責任 。

（三）關鍵證據與事實認定

法院審理查明：

合同形式瑕疵：安置合同落款處乙房地產公司未蓋章、簽字，不符合 “三方法定代表人或委托代理人簽字蓋章后成立”的約定 。

關聯證據爭議：周明與甲置業公司提交的《代理安置確認書》為復印件，乙房地產公司對真實性及關聯性不予認可，且該確認書落款時間（2020 年）晚于安置合同簽訂時間（2019 年） 。

資金流向：周明付款至甲置業公司，甲置業公司主張已轉付乙房地產公司，但相關轉賬憑證涉及案外人，且部分與本案關聯性存疑。

案件分析

（一）合同是否成立的認定

根據《中華人民共和國合同法》第三十二條，合同需經雙方或多方當事人簽字或蓋章生效 。本案中，安置合同明確約定三方法定代表人或委托代理人簽字蓋章后成立，而乙房地產公司未完成簽章，不滿足合同成立要件，因此該合同未成立。

（二）責任主體的界定

甲置業公司責任：作為收款方，因合同未成立，依據合同法第五十八條，應返還全部購房款 ；同時，其占有資金期間導致周明產生利息損失，需承擔賠償責任。

乙房地產公司責任：未在合同上簽章，未實際參與款項收付，在本案中不承擔退款及利息支付責任 。至于甲、乙兩公司之間的債權債務關系，屬于另一法律關系，與本案無關。

（三）費用承擔的判定

保全擔保費并非訴訟必要支出，周明可選擇其他擔保形式，因此法院對該費用主張不予支持 。

裁判結果

法院判決：

甲置業公司于判決生效后七日內向周明返還款項 4109400 元；

甲置業公司以 4109400 元為基數，自 2021 年 10 月 31 日起至實際付清之日止，按一年期 LPR 標準支付利息損失 ；

駁回周明其他訴訟請求 。

該判決明確了合同未成立情況下的責任承擔，既保障了購房者合法權益，也厘清了交易各方權責關系。

案件啟示

（一）購房者風險防范要點

嚴格審查合同形式：簽訂合同時，確保所有合同方均完成簽字、蓋章等必要手續，避免因形式瑕疵導致合同不成立。

核實交易主體資質：付款前確認收款方與合同主體一致，通過企業信用信息公示系統等渠道核查公司經營狀況 。

留存關鍵證據：妥善保管合同、付款憑證、溝通記錄等，涉及復印件證據時，盡量補充其他佐證材料 。

（二）企業合規經營建議

規范合同簽訂流程：明確合同生效條件，確保所有條款表述清晰，避免因條款模糊引發糾紛 。

厘清資金往來關系：代收款項需有明確授權，避免在無法律依據的情況下代收代付，防止陷入債務糾紛 。

房屋交易涉及大額資金，法律風險不容小覷。無論是購房者還是企業，都應增強法律意識，規范交易行為。若您在房產交易中遇到類似問題，歡迎咨詢專業律師，獲取精準法律解決方案。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）